北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見(試行)

為妥善處理房屋買賣合同糾紛，統一審判標準和裁判尺度，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國民事訴訟法》等法律法規及最高人民法院有關司法解釋的規定，結合我市民事審判實踐，制訂本意見。

第一條本意見所稱的房屋買賣，是指城鎮區域內國有土地上的“二手房”買賣。

商品房買賣合同糾紛案件，可以參照本意見處理。但法律、司法解釋另有規定的，適用其規定。

(解讀：本意見主要針對本市二手商品房買賣出臺。同時，對開發商開發的一手房規定參照適用)

第二條當事人簽訂的預購書、購房意向書等協議已經具備了擬購房屋的基本狀況、價款數額、價款支付方式等合同主要內容的，可以認定為房屋買賣合同，但當事人另有約定的除外。

因可歸責于當事人一方的原因致使房屋買賣合同未能訂立，預約協議約定有定金條款的，應當適用定金罰則;沒有約定定金條款，或者定金處罰數額不足以彌補守約方實際損失的，違約方應當賠償守約方因此所受到的信賴利益損失。守約方要求賠償合同履行的可得利益損失的，一般不予支持。

(解讀：對房屋買賣合同作廣義解釋。對滿足合同基本條件的預約協議，作傾向認定。定金罰則適用于過錯原則，締約過失責任(信賴利益部分保護)。

第三條《城市房地產管理法》第三十八條第(六)項“未依法登記領取權屬證書”的房屋不得轉讓的規定(具體規定為：下列房地產，不得轉讓,(六)未依法登記領取權屬證書的;)，在性質上不屬于《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第十四條規定中的“效力性強制性規定”，不應作為認定房屋買賣合同無效的法律依據。

(解讀：未依法登記領取權屬證書轉讓房產仍可主張買賣有效。城市房地產管理法為行政法范疇，不影響民事合同效力)

第四條對以將來可能取得所有權的房屋為標的物的買賣合同，法院不應僅以出賣人在簽訂合同時尚未取得房屋所有權為由認定買賣合同無效。出賣人在合同履行期限屆滿時仍未取得房屋所有權，致使買受人不能辦理房屋所有權轉移登記的，應當承擔相應的違約責任。

前款所稱將來可能取得所有權的房屋，包括尚未取得所有權的已購商品房及已購按經濟適用住房管理的房屋等。

(解讀：可以無證售房，未取得房本不作為認定買賣合同無效的唯一證據。無法過戶辦證，賣方擔責)

第五條出賣人將登記在其個人名下的法定共有房屋，未經占份額三分之二以上的按份共有人或全體共同共有人同意，擅自以自己名義轉讓給他人，買受人為善意的，可以認定房屋買賣合同有效。買受人符合《物權法》第一百零六條第一款規定(具體規定為：無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回;除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：

(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;

(二)以合理的價格轉讓;

(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。)的善意取得構成要件辦理了房屋所有權轉移登記，其他共有人要求追回該房屋的，不予支持。

前款中出賣人為夫妻一方

，轉讓房屋行為符合《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(一)》第十七條第(二)項規定(具體規定為：夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。)，應當優先適用該規定。

(解讀：無權處分、善意取得，兩種制度發生沖突的解決。善意取得優先。對內效力對抗第三人無效)

第六條相關政策、法規規定的限制上市交易期限內買賣已購經濟適用住房，當事人主張買賣合同無效的，可予支持。政策、法規有新規定的，適用其規定。

出賣人轉讓的經濟適用住房的原購房合同系2008年4月11日(含)之前簽訂，當事人又在轉讓該已購房屋的合同中約定在限制上市交易期限屆滿后再辦理房屋所有權轉移登記或在一審法庭辯論終結前該房屋已具備上市交易條件的，可以認定合同有效。

經出賣人主張房屋買賣合同被確認無效的后果，適用《合同法》第五十八條(具體規定為：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。)的規定，并考慮居住安置問題妥善處理，在認定買受人所受損失數額時應當綜合考慮出賣人因房屋升值獲得的利益、買受人因此喪失的訂約機會損失、買受人裝修房屋的添附價值及雙方的過錯程度等因素，公平合理的予以確定。

(解讀：限制上市交易期限為行政強制性規定，因交易違法而無效。滿足兩個條件約定解禁期滿履行過戶有效。升值、添附、過錯、機會成本因素對損失的影響的確認)

第七條出賣人轉讓已購按經濟適用住房管理的房屋，當事人主張房屋買賣合同無效的，不予支持。

解讀：對按照經濟適用房管理的房屋特殊規定“有效”。

第八條房屋抵押權存續期間，出賣人(抵押人)未經抵押權人同意轉讓抵押房屋的，不影響房屋買賣合同的效力。

出賣人在合同約定的履行期限屆滿時仍未履行消滅抵押權的義務，致使買受人無法辦理房屋所有權轉移登記，買受人請求解除合同，并要求出賣人承擔相應違約責任的，應予支持;買受人要求繼續履行合同，辦理房屋所有權轉移登記，經法院釋明后仍堅持不變更的，對其訴訟請求，不予支持，但買受人同意并能夠代為清償債務消滅抵押權的除外。

法院可以根據案件具體情況征詢抵押權人的意見，必要時可以追加抵押權人作為無獨立請求權第三人參加訴訟。

解讀：未解押，轉讓無需銀行同意，買賣有效。未解押，無法過戶，可解除合同。未解押，不支持履行過戶。買受人解押可過戶。

第九條出賣人擅自將已被有權國家機關采取了查封等強制措施的房屋轉讓給他人的，買賣合同一般認定為無效，但相應有權國家機關或申請采取強制措施的權利人同意轉讓，或者一審法庭辯論終結前強制措施已經解除的，可以認定合同有效。

出賣人轉讓房屋后，有權國家機關對房屋采取了查封等強制措施的，不影響已成立的房屋買賣合同的效力。合同約定的履行期限屆滿時針對出賣人的強制措施仍未解除，致使買受人不能辦理房屋所有權轉移登記的，可以參照本意見第八條第二款規定的內容處理。

解讀：先查封，后轉讓，買賣無效。申請人同意轉讓有效。先轉讓，后查封，轉讓有效。不支持履行過戶。買受人解押可過戶。

第十條房屋權利人依據《物權法》第二十八條至第三十條規定(具體規定為第二十八條因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。第二十九條因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。第三十條因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。)取得房屋所有權，尚未辦理宣示登記即轉讓房

的，不影響房屋買賣合同的效力。買受人要求辦理房屋所有權轉移登記，經審查訴訟請求應予支持的，應當判決房屋權利人將房屋登記到自己名下后，再為買受人辦理所有權轉移登記。

解讀：基礎法律關系為法律文書、征收決定、繼承、遺贈、合法建造、拆除房屋，后續轉讓的處理:買受人起訴后判決形式。

第十一條出賣人因婚前購買、拆遷安置等原因單獨享有房屋所有權，其配偶、其他親屬或被拆遷安置人因婚姻、親屬關系或拆遷政策規定有權居住該房屋，并形成共居事實，居住人以出賣人轉讓房屋未經其同意，侵害其居住權益為由，要求確認房屋買賣合同無效的，不予支持。但居住人的相關權益應當得到法律保護。

解讀：居住權與所有權不同。保護居住人權益,不代表居住人有處分權。居住人非合同一方，買賣合同有效。

第十二條當事人之間就轉讓同一房屋先后分別簽訂數份買賣合同，合同中關于房屋價款、履行方式等約定存在不一致，當事人就此產生爭議的，應當依據當事人真實意思表示的合同約定繼續履行。對于當事人在房屋買賣中確實存在規避稅收征管、騙取貸款等行為的，必要時可一并建議相關行政主管部門予以處理。

解讀：一房多份協議的處理：真實為原則。規避騙貸可提司法建議。

第十三條出賣人就同一房屋分別簽訂數份買賣合同，在合同均為有效的前提下，買受人均要求繼續履行合同的，原則上應按照以下順序確定履行合同的買受人：

(1)已經辦理房屋所有權轉移登記的;

(2)均未辦理房屋所有權轉移登記，已經實際合法占有房屋的;

(3)均未辦理房屋所有權轉移登記，又未合法占有房屋，應綜合考慮各買受人實際付款數額的多少及先后、是否辦理了網簽、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定。

買受人中之一人起訴要求出賣人繼續履行買賣合同，出賣人以房屋已轉讓給他人為由提出抗辯的，法院可以根據案件具體情況決定是否追加其他買受人作為第三人參加訴訟;其他買受人另行提起訴訟要求繼續履行合同的，應當依據前款原則協調處理。

解讀：一房數賣，履行過戶的先后順序。

第十四條房屋經多次轉手買賣，均未辦理轉移登記，終局買受人以前手出賣人為被告提起訴訟，要求辦理房屋所有權轉移登記的，法院可以依申請或根據案件具體情況追加登記權利人(第一手出賣人)作為第三人參加訴訟，經審查訴訟請求應予支持的，可以判決當事人依次辦理房屋所有權轉移登記，但當事人另有約定的除外。

對于參與中間流轉的其他出賣人，法院可以根據案件具體情況決定是否追加其為第三人。

解讀：一房多次流轉。判決依次辦理轉移登記。

第十五條當事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權益，借名人依據合同約定要求登記人(出名人)辦理房屋所有權轉移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權人查封或其他原因依法不能辦理轉移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。

當事人一方提供證據證明其對房屋的購買確實存在出資關系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，不予支持;其向登記人另行主張出資債權的，應當根據出資的性質按照相關法律規定處理。

解讀：支持借名登記對內效力。僅憑出資關系不能證明借名登記主張所有權。

第十六條借名人違反相關政策、法規的規定，借名購買經濟適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認房屋歸其所有或者依據雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，一般不予支持。

解讀：規避法規政策，借他人名購買政策保障房，對內無效。

第十七條登記人將登記在其名下的房屋擅自轉讓給他人，借名人以其對房屋享有實際權利為由，要求確認買賣合同無效的，不予支持，但借名人能夠證明買受人知道或應當知道房屋存在借名登記的除外。買受人、借名人均要求繼續履行合同的，可以參照本意見第十三條第一款的規定處理。

解讀：轉讓房屋合同效力以房本登記的權利人為適格,借名人不得對抗合同效力，除非能證明買受人惡意。買受人與借名人均要求履行過戶的優先順序。

第十八條《物權法》第一百零六條規定(第一百零六條規定無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回;除法律另有規定外，符合

下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：

(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;

(二)以合理的價格轉讓;

(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。

受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。

當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。)

的房屋的無權處分主要包括以下情形：

(1)權利人基于非依法律行為的物權變動取得房屋所有權，但未辦理宣示登記，房屋登記在他人名下，登記人擅自以自己名義處分房屋的;

(2)因房屋登記機關登記錯誤，致使房屋登記簿上記載的原所有權消滅，產生了新的登記權利，登記人擅自以自己名義處分房屋的;

(3)夫妻共同共有及其他法定共有房屋僅登記在其中部分共有人名下，登記人未經占份額三分之二以上的按份共有人或全體共同共有人同意，擅自以自己名義處分房屋的;

(4)出賣人轉讓房屋并辦理了所有權轉移登記，其后買賣合同被確認無效或被撤銷、解除，尚未辦理所有權回復登記，登記人(買受人)擅自以自己名義處分房屋的;

(5)其他無權處分房屋的情形。

解讀：解釋物權法106條無權處分的4+1種情況。

第十九條《物權法》第一百零六條第一款規定在適用上應作如下理解：

(1)房屋善意取得中“善意”的判斷標準：買受人信賴房屋登記簿中關于物權登記的記載，不知道出賣人無處分權即推定買受人為善意，但確有證據證明買受人明知或因重大過失不知房屋登記簿中物權登記錯誤或者登記簿中存在異議登記的除外。房屋原權利人對于買受人為惡意負有舉證責任。

(2)“以合理的價格轉讓”是指買賣雙方之間存在以合理價格轉讓房屋的交易行為，且買受人已實際全部或部分支付了房屋價款。

(3)房屋善意取得以房屋所有權已經轉移登記到買受人名下為生效要件。房屋已經辦理轉移登記但尚未交付的不影響善意取得的構成，但該事實可以作為判斷買受人是否構成善意的因素之一。

解讀：以房屋登記本為善意的判斷(推定)。原權利人對惡意負舉證責任。

第二十條房屋買賣合同簽訂后，出賣人未依約為買受人辦理房屋所有權轉移登記，買受人提起房屋確權之訴，要求確認房屋歸其所有的，法院應當行使釋明權，告知其應當變更訴訟請求要求出賣人辦理所有權轉移登記，買受人堅持不變更的，對其訴訟請求，不予支持。

解讀：買賣合同簽訂后，未履約辦理過戶，不得確權，請求應為辦理過戶。

第二十一條房屋買賣合同履行過程中，一方當事人構成根本違約的，守約方有權解除合同，違約方不享有合同法定解除權。如果因不可抗力或情事變更等原因，致使合同目的無法實現的，合同雙方均有權要求解除合同。

解讀：根本違約，僅守約方有權解除。不可抗力或情勢變更雙方有權。

第二十二條房屋買賣合同簽訂后，一方當事人不同意繼續履行，愿意以承擔相應違約責任為代價解除合同，而另一方堅持要求繼續履行，經審查合同繼續履行不存在現實困難的，應當判決雙方繼續履行合同，但合同另有解約定金等約定或符合《合同法》第一百一十條規定情形(第一百一十條規定當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事實上不能履行;(二)債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高;(三)債權人在合理期限內未要求履行。)的除外。

解讀：判決繼續履行為原則，除非存在現實困難或解約定金或“不能”“不適于”“未要求”

第二十三條當事人在房屋買賣合同中對定金性質約定不明的，不應視為解約定金。

房屋買賣合同中同時約定了解約定金和違約金，當事人一方已構成違約的，在約定條件成就時解約定金處罰與違約金可以同時適用。

解讀：限制解釋“解約定金”。同時約定解約定金和違約金并用。

第二十四條房屋買賣合同簽訂后，因一方當事人根本違約致使另一方訂立合同的目的不能實現，守約方要求解除合同，并要求違約方賠償房屋差價損失、轉售利益損失等可得利益損失的，應酌情予以支持，但當事人另有約定的除外。

在認定和計算可得利益損失時，應從守約方主張的可得利益賠償總額中扣除守約方未采取合理措施不當擴大的損失、守約方亦有過失所造成的損失、守約方因此獲得的利益以及守約方取得利益需要支出的必要的交易成本，并綜合考慮守約方的履約情況等因素予以確定。

解讀：根本違約，解除合同，可得利益的計算(酌情)

第二十五條房屋買賣合同不成立、被確認無效或被撤銷，信賴合同有效成立致受損害的一方當事人要求另一方賠償信賴利益損失的，應予支持。信賴利益損失包括所受損害和所失利益(當事人信賴合同有效成立而喪失另訂其他有利合同的機會損失等)，損失賠償數額以不超過履行利益為限。

解讀：信賴利益保護。

第二十六條出租人轉讓房屋給第三人，侵害承租人優先購買權，承租人請求判決其與出租人在與第三人同等條件下成立房屋買賣合同關系，出租人為其辦理房屋所有權轉移登記，經審查承租人購買房屋的意思表示真實，且具備合同履行能力的，法院可以支持其訴訟請求，并判決承租人在合理期限內依同等條件支付房屋價款，但法律、司法解釋另有規定的除外。法院在審理過程中可以根據案件實際情況要求承租人提供相應的擔保以證明其具備合同履行能力。

承租人在訴訟中僅要求法院確認其對房屋享有優先購買權，而不要求行使優先購買權，經法院釋明后仍堅持不變更的，對承租人的訴訟請求，不予支持。

解讀：承租權人優先購買權保護:不確認，只行使。意思真實且具備合同履行能力。

第二十七條房屋中介機構對于房屋權屬狀況等訂約相關事項及當事人的訂約能力負有積極調查并據實報告的義務。

房屋中介機構違反忠實居間義務，嚴重損害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服務費用及從事居間活動的必要費用。委托人有損失的，房屋中介機構應當承擔相應的損害賠償責任。

解讀：中介機構對權屬狀況、訂約能力報告義務。違反居間義務，損害委托人利益不得要求支付中介服務費用。

第二十八條在房屋買賣等非權屬糾紛民事案件中，當事人一方對另一方作為權屬證據提供的房屋登記簿和權屬證書提出異議，法院原則上僅對房屋登記簿和權屬證書形式上的真實性進行審查，經查證屬實的，即可作為民事訴訟的證據使用。

解讀：法院對非權屬糾紛，以形式審查為準。

第二十九條因房屋買賣合同糾紛提起的訴訟，原則上按照《民事訴訟法》第二十四條關于合同糾紛管轄的規定(第二十四條規定因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。)確定管轄權。

解讀：房屋買賣合同的管轄法院。

第三十條本意見自下發之日起施行。

本意見的具體規定與新頒布的法律、法規和司法解釋不一致的，本意見的相關規定不予執行。

本意見施行后尚未審結的一、二審案件，適用本意見;本意見施行前已經終審，當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的，不適用本意見。

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