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寧波
雙方意思表示虛假房屋買賣合同是否有效
1995年4月24日，徐某和張某簽訂《房地產買賣契約》，約定：甲方徐某出售給乙方張某自有住房一套，張某應于5月1日前一次性付清房款。當日，張某即委托中介公司辦理了房屋過戶等事宜。后張某一直未給付徐某房款，徐某仍在該房屋居住。2009年，因城建拆遷，張某獲得安置補償款67008元。徐某遂將張*忠告上法庭，請求確認該房屋的所有權歸其所有，并判令張某返還拆遷賠償款67008元。
【評析】
本案的爭論焦點在于，張某與徐某之間的房屋買賣合同是否有效。
房屋買賣合同是以轉移不動產物權為內容的債權合同。房屋買受人有義務將購房款交付出賣人，出賣人有義務轉移不動產物權，并在法定期限內協同買受人辦理物權變動登記手續。從本案中合同的履行情況看，買賣雙方完成了產權過戶登記，但買方并未履行作為獲取不動產合同一方應盡的支付對價義務,賣方也從未督促其履行，且涉訴房屋從未轉移占有，以上特征顯示原告與被告雖然在合同形式上顯示意思一致，但并不存在真實的房屋買賣意思表示，而是一種通謀的非真意表示。
意思表示真實是民事法律行為應當具備的要件。表意人與相對人合意實施虛假意思表示的行為，即雙方有意識的不真實行為，為無效法律行為。本案中，雙方雖然簽定了買賣合同，但買賣是雙方完成房屋過戶手續的虛偽表示，隱藏于買賣行為的表意中。因此，雙方的買賣行為系無效法律行為，房屋買賣合同無效。原告主張訴爭的房屋應歸其所有，但因訴爭的房屋已被拆除，并已轉化為拆遷賠償款，所有權的確認已不具有實際的意義，故對原告要求確認訴爭房屋歸其所有的訴訟請求不予支持，但由于該房屋拆遷所獲得的利益，應由原告享有。因此，法院判決：張某返還徐*久拆遷補償款67008元;駁回徐某的其他訴訟請求。
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