(一)認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂的問(wèn)題注意

在我國(guó)的法律和法規(guī)中，并未明確規(guī)定購(gòu)房者在簽訂正式買(mǎi)賣(mài)合同前，必須簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》。從法律上說(shuō)，認(rèn)購(gòu)不是買(mǎi)房的法定前驟，合同也不是認(rèn)購(gòu)的必然結(jié)果。簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》表明買(mǎi)房人只能保證其購(gòu)買(mǎi)意愿的真實(shí)性，而不能保證無(wú)論何種情況都必須簽訂合同購(gòu)買(mǎi)商品房。如果雙方在《認(rèn)購(gòu)書(shū)》對(duì)房屋的面積、價(jià)格、雙方權(quán)利義務(wù)都做了明確的約定，那么我們可以認(rèn)為《認(rèn)購(gòu)書(shū)》就是一份房屋買(mǎi)賣(mài)合同，雙方簽訂的正式合同只是把認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的內(nèi)容具體化;如果《認(rèn)購(gòu)書(shū)》未明確主要條款，則認(rèn)購(gòu)書(shū)不具備合同的性質(zhì)，我們可以把它看作是雙方的意向書(shū)。

買(mǎi)房人在簽訂購(gòu)房《認(rèn)購(gòu)書(shū)》時(shí)應(yīng)注意以下事項(xiàng)：

1、審查開(kāi)發(fā)商所提供的認(rèn)購(gòu)書(shū)中是否有不利于自己的條款。

在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)之前，購(gòu)房者應(yīng)認(rèn)真、仔細(xì)地審閱認(rèn)購(gòu)書(shū)，并向銷(xiāo)售人員索取有關(guān)房屋的宣傳資料及相關(guān)文件。同時(shí)，購(gòu)房者還應(yīng)問(wèn)清楚房屋建筑施工的進(jìn)展情況以及各方面與房屋相關(guān)的情況，甚至可以要求看一下即將簽訂的合同文本，其中是否有“霸王條款”或與自己購(gòu)房意圖不符的條款;如無(wú)異議，應(yīng)要求提供或復(fù)印作為預(yù)訂協(xié)議附件，以免將來(lái)正式簽約時(shí)就預(yù)售合同文本內(nèi)容產(chǎn)生不必要的紛爭(zhēng)，也有助于防止開(kāi)發(fā)商以預(yù)售合同內(nèi)容不能達(dá)成一致為由將已升值房屋另外出售他人，出現(xiàn)“一房二賣(mài)”的情況。

2、注意認(rèn)購(gòu)書(shū)中對(duì)定金的處理規(guī)定。

開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人經(jīng)常會(huì)為此出現(xiàn)一些糾紛，比如雙方合同沒(méi)談成，開(kāi)發(fā)商不退定金;要么，買(mǎi)方不得不接受一些不合理的條件。為防止糾紛的產(chǎn)生，購(gòu)房者最好與開(kāi)發(fā)商在認(rèn)購(gòu)書(shū)中明確約定：“雙方在簽訂合同的過(guò)程中，如果就有關(guān)合同條款協(xié)商不成，最終導(dǎo)致合同無(wú)法簽訂的，開(kāi)發(fā)商則應(yīng)返還定金”。《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條對(duì)此也做了規(guī)定。

(二)商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂注意

應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

1、對(duì)于出賣(mài)人的主體資格進(jìn)行審查。

《城市房地產(chǎn)管理法》第二十九條規(guī)定了設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的條件及登記要求。要求出賣(mài)人出具房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)、開(kāi)發(fā)單位與銷(xiāo)售單位及所有權(quán)人是否一致、中介代理機(jī)構(gòu)是否具有正式的委托文件;

2、對(duì)于合同的主要內(nèi)容。

如購(gòu)置房屋的面積要明確是多少，實(shí)際使用面積是多少、交付期限及房屋的質(zhì)量是否符合法律規(guī)定或合同的約定，防止因質(zhì)量瑕疵而產(chǎn)生糾紛;

3、關(guān)于雙方違約責(zé)任的約定要公平合理。

在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，有些房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商往往列出許多有關(guān)購(gòu)房者違約責(zé)任的苛刻條款，而總避開(kāi)其本身違約責(zé)任的約定;或雖約定了買(mǎi)賣(mài)雙方的違約責(zé)任，但有關(guān)違約責(zé)任之約定顯失公平，對(duì)購(gòu)房者很不利。因此，在與銷(xiāo)售商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)要求在合同中明確銷(xiāo)售商的違約責(zé)任，應(yīng)努力爭(zhēng)取雙方在違約責(zé)任上的公平。

(三)關(guān)于交付房屋

交付房屋也是很重要的，首先，要檢查一下你所接受的房屋與合同附圖是否一致，結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)圖相同，房屋面積是否經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)部門(mén)實(shí)際測(cè)量，與合同簽訂面積是否有差異。其次，要檢查一下房屋有沒(méi)有質(zhì)量問(wèn)題，例如該房是否已通過(guò)綜合驗(yàn)收，房屋有無(wú)裂縫，是否存在一般的質(zhì)量問(wèn)題或主體結(jié)構(gòu)問(wèn)題。如存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房者要堅(jiān)決予以拒收，此外還要向開(kāi)發(fā)商索取“兩書(shū)”，即《認(rèn)購(gòu)書(shū)》、《合同書(shū)》。最后要注意的是交接過(guò)程中，要完善交接程序。在辦理交接手續(xù)時(shí)，如果發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，一定要書(shū)面記錄下來(lái)保留證據(jù)。

(四)房屋權(quán)屬證書(shū)的辦理注意

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證據(jù)，是對(duì)財(cái)產(chǎn)擁有或交易事實(shí)的確認(rèn)，在《物權(quán)法》第十七條也做了論述，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明，以登記為準(zhǔn)。

房屋權(quán)屬證書(shū)的功能有：

1、產(chǎn)權(quán)確認(rèn)功能，指權(quán)屬證書(shū)確認(rèn)所有人的所有權(quán)，承認(rèn)并保護(hù)房屋與權(quán)利人之間的關(guān)系;

2、公示功能，指將房屋權(quán)利變動(dòng)的事實(shí)向社會(huì)公開(kāi)，用以標(biāo)示房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)的過(guò)程和結(jié)果。

因此，買(mǎi)受人在簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同后，應(yīng)盡快辦理權(quán)屬證書(shū)。在合同中約定由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一辦理的，應(yīng)督促其盡快辦理;沒(méi)有約定的，買(mǎi)受人應(yīng)持有關(guān)材料到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理，并登記公示

(五)商品房預(yù)售的預(yù)告登記注意

商品房預(yù)售是一種特殊的買(mǎi)賣(mài)行為，是指開(kāi)發(fā)商將正在建造的房屋預(yù)先出售給買(mǎi)受人，由買(mǎi)受人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。由于標(biāo)的物現(xiàn)實(shí)的不存在，買(mǎi)受人得到的只是房屋建成后取得所有權(quán)的一種期待權(quán)，其行為是一種風(fēng)險(xiǎn)投資。因此，為避免糾紛的產(chǎn)生、防范風(fēng)險(xiǎn)，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)自預(yù)售合同簽訂后進(jìn)行預(yù)告登記。在學(xué)理解釋中，預(yù)告登記使預(yù)售合同具有了物權(quán)的性質(zhì)，是典型的債權(quán)物權(quán)化，即買(mǎi)受人在預(yù)售合同中的權(quán)利是一種債權(quán)，經(jīng)過(guò)登記后獲得了對(duì)抗第三人的效力，那么第三人就無(wú)法通過(guò)占有或登記取得房屋所有權(quán)。在《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》中也規(guī)定了預(yù)售登記制度。《物權(quán)法》明確規(guī)定了預(yù)告登記制度。這樣就可以使用預(yù)告登記制度防止在商品房交易中出現(xiàn)“一房二賣(mài)”情形的發(fā)生，維護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益。