誠實信用是原則

法律未賦予惡意違約解除權

樓市“火熱”，導致開發商不惜捂盤惜售或是捆綁車位、裝修，變相抬高房價銷售。于是，很多購房者涌入二手房市場，加劇了供需關系的緊張以及中介之間的競爭，甚至出現“一天一價”的現象。

北京中銀(合肥)律師事務所律師郭振認為，在現有房價大幅上漲的情況下，出賣方會意識到其違約成本遠低于違約后的既得利益，甚至錯誤地以為只要支付雙倍定金，或者違約金，就能解除合同，然后就該房產另行出售，以獲得高房價、高收入。正是出賣方出于這種趨利避害的考慮，才導致目前房屋買賣合同糾紛案件的頻發。但這種故意違約的行為，是完全背離我國合同法第六條所規定的“誠實信用”這一基本準則的。

“誠實信用原則在現代法治社會中被譽為民商事領域的‘帝王條款’。它的基本要求就是當事人在市場活動中應講信用，恪守諾言，誠實不欺，在追求自己利益的同時不損害他人和社會利益，要求民事主體在民事活動中維持雙方的利益以及當事人利益與社會利益的平衡。”郭振說，因此對于出賣方故意違約，并要求解除合同的行為并不受法律保護，合同法也未賦予這種惡意違約方享有解除權。

中國法學會會員、安徽省委黨校省情研究中心法學博士方堃也同樣指出，民法通則與合同法將誠實信用規定為一項基本法律原則。二手房的交易由于買賣雙方信息不對稱、過戶時間長、手續瑣碎等本身就存在一定風險，對賣家而言，其表現為買方遲延付款、不能付款等;而買方的風險則更大：賣方未按約交房、不協助過戶登記、一房二賣、不遷戶口等都是常見的風險，而這些風險往往存在于肆意違約的不誠信行為之中。

專家支招防糾紛

合同條款明確賠償計算方式

在法律界人士看來，近期多發的二手房交易違約行為既是當前房市劇烈波動的直接反映，也直接關系著二手房交易的法律與制度的完善性。

廬陽區法院民一庭法官孔靜告訴記者，在處理二手房買賣糾紛案存在諸多難點，如若買方要求繼續履行合同，那么在買方僅支付部分房款的情況下如何操作，特別是賣方如果還有銀行按揭貸款尚未清償完畢的情況下，如何繼續履行合同;若買方要求解除合同、賠償損失，那么損失如何確定，特別是最近房價上漲如此迅猛，在買方僅支付少量定金的情況下，能否主張十幾萬甚至幾十萬的房價差價損失?對于這些問題，孔靜建議，買賣雙方在簽訂二手房買賣合同時應明確約定違約責任及賠償損失的計算方式，增加違約成本，促進誠信交易。

“購房者在購買二手房時首先要注意房屋手續是否齊全，房屋產權是否明晰，避免因售房者無權或擅自處分房屋所帶來的風險;其次要注意交易房屋是否在租，因為包括我國在內的大部分國家均認可‘買賣不破租賃’,也就是說，房屋買賣合同不能對抗先成立的租賃合同;最后要在簽訂合同時明確約定，對合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等一些細節問題全面考慮并約定清楚。”結合審判實踐，蜀山區法院民三庭副庭長李立定給購房者支招。

他還提醒，購房者在通過中介公司購房時，應事先對需簽字的文件內容進行全面審核及了解，并且在獲悉相關房源信息后，不應為逃避中介服務費而“跳單”。若認為中介公司收取的中介服務費過高，可與中介公司或經紀人進行協商，切勿“私下成交”，否則將承擔支付違約金的法律后果。

對于善意買受人，又該如何避免出賣方惡意違約?郭振認為，可以在購房合同或補充條款中明確約定，如出賣方拒不辦理過戶，或者因出賣方導致合同無法履行，除向買受人返還全部購房款外，出賣方仍需按照合同解除時的房屋已增值價格賠償給買受人。若是買受人不愿解除合同，應及時向法院申請訴前保全涉案房產，同時提起訴訟，要求繼續履行合同，如無法訴前保全，則應申請訴訟保全，以防止出賣人惡意轉移房產，或者將涉案房產“一物二賣”，提前將所有權轉登記在善意第三方名下。否則一旦出現上述情況，而購房合同又未能完善約定出賣人的實際損失包含哪些部分，或者買受人主張損失的證據不足，則會出現司法不予采信的可能。

當前違約行為之所以呈多發態勢，也暴露了法律和制度對于違約處置不夠，毀約成本太低等現實問題。方堃認為，當前法律中，賠償損失、承擔定金或違約金責任的目的，主要在于補償受害方損失，而非懲罰違約方，因此出現了違約者寧愿違約，也要從中獲利的局面。對此，有必要實行懲罰性賠償原則，通過提升違約成本等手段，使得買賣雙方不得隨意違約。

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