一、逾期交房與逾期付款之間有聯系嗎

1、逾期交房與逾期付款交叉違約時違約責任的承擔。交叉違約時，對方的違約責任不能成為己方免除責任的充分條件，除非己方可以主張相應的抗辯權。本案中，房產公司不能因為投資公司沒有交付全款而免除自己逾期交房的責任，因為房產公司并沒有發出書面催告。

2、逾期交房違約責任產生的基礎。逾期交房，則房屋產權未發生轉移前，那么，購房人基于該房屋主張的侵權賠償沒有法律依據;可是，基于合同的違約損害賠償是合法的。原因是：當事人未取得物權，那么基于物權的損害賠償是無本之木;但這并不妨礙當事人依據合同債權主張違約賠償。

3、基于無效合同所訂立的合同是否有效。本案中，企業間的借貸是違反金融法規的，屬于無效合同。但是，基于該借款合同的房屋買賣合同期效力如何呢?應當有效。本案抵押合同中約定的流質條款是無效的。

4、房屋買賣合同中交房義務的內容。總計來說，兩點：一是質量瑕疵擔保義務，一是權利瑕疵擔保義務。本案中，出租房屋后勢必造成房屋質量毀損，房產公司交付質量擔保義務無法完成。同時，出租后，承租人的權利給投資公司物權帶來一定的限制，同樣是不合理的。

二、逾期交房的責任

(一)違約責任承擔方式

《合同法》等法律規定合同當事人一方違約，另一方可以請求違約方繼續履行、停止違約行為、賠償損失、支付違約金、執行定金罰則及其他補救措施。商品房買賣合同示范文本第九條對開發商延期交房的違約責任按延期時間分兩種情況處理：

1、延期超過合理期限，購房者有權選擇解除合同或繼續履行合同，并可要求開發商支付違約金。實踐中，買受人要求出賣人繼續履行并支付延期違約金的較多。

2、逾期不超過一定期限(如60日或90日等)，自合同規定的交付期限的第二天起至實際交付之日止，開發商按日向買受人支付已付房款的萬分之(一般約定萬分之二或三)的違約金，合同繼續履行。

(二)逾期違約金的確定。

依照商品房買賣合同示范文本第九條約定的違約金數額或者違約金數額計算方法予以確定，如果沒有約定，則根據法律規定判斷，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定，按照延期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

(三)開發商辯稱違約金過高請求減少的法律適用。

開發商經常辯稱延期交房違約金過高而請求減少，因為合同法規定，當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少。但是根據合同法關于意思自治原則，既然明確約定了違約的責任承擔方式，那么任何一方違約，直接按照合同的約定執行即可，如果將違約金數額減少，則雙方當事人對違約金的約定便沒有任何意義。

對于這一點，我國的相關司法解釋規定，當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。另外，合同法的立法本意無疑是鼓勵誠實守信、制裁違約行為，對于惡意違約行為，不能減輕責任。

三、逾期支付的責任

(一)合同沒有約定違約責任

《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第24條第4款規定“買賣合同沒有約定逾期付款違約金或者該違約金的計算方法，出賣人以買受人違約為由主張賠償逾期付款損失的，人民法院可以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準利率為基礎，參照逾期罰息利率標準計算”。

由此看來，我國法律關于逾期付款的違約責任的原則是“沒約定，就法定”。如果雙方當事人有約定則從其約定，如果沒有約定違約金或者沒約定違約金的計算方法，則出賣人可以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準利率為基礎，參照逾期罰息利率標準要求買受人支付逾期付款利息。

(二)合同明確約定了逾期付款的違約責任

《合同法》第114條規定“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的的損失賠償額的計算方法。”

如果合同主體約定了違約金的具體數額，應按約定數額給付違約金;如果合同主體約定了違約金的計算方法，應按約定方法計算違約金;如果合同主體只約定了違約金，但沒有約定具體數額，也沒有約定計算方法，則視同無約定，并按照未約定情形處理。

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