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寧波
房屋交易的鴛鴦合同應注意哪些問題
通過法院起訴的方式，李-銘總算有驚無險地買下了上次那套房。此后，認為已有相當法律常識的李-銘，又通過中介公司看中了一套房源。但是，在簽合同時，上家提出能否做低房價以少付營業稅。即以俗稱的“鴛鴦合同”來操作：簽訂兩份合同，一份為私下簽訂的真實合同，一份是約定房價較低的登記合同，目的就是為了能夠少付稅費。李-銘一合計，便答應了上家的要求。
但是一位業內朋友得悉之后，認為李-銘的做法并不合算。雖然在這次交易中少交了一定的契稅，但由于登記的交易價格較低，可能導致李-銘在下一次交易中要承擔更多的營業稅、所得稅以及可能產生的其他稅費。而且，隨著調控政策的實施細則越來越細化，今后對于這種逃稅行為的打擊也將更為嚴厲。
聽了朋友的意見，李-銘遂向上家提出，要求以真實價格重新辦理登記并補繳相關稅收。上家卻不同意，認為合同已經完成了登記，應該是履行完畢了，李-銘無權要求撤銷或者重新登記。
律師意見：
對于這種簽訂“鴛鴦合同”的情況，根據合同法，應當以正確表達買賣雙方當事人的那份合同為準。因此，如果買賣雙方在交易過程中對合同條款產生爭議，應以真實合同為準。
在本案中，盡管價格較低的那份合同已經辦理了登記手續，李-銘仍然可以要求按照真實的合同重新登記并各自補繳有關稅款。如果出售方堅決不同意李-銘的要求，李-銘可以向法院起訴，要求按照雙方簽訂的真實合同辦理房地產登記。
日下較為常見的“鴛鴦合同”其實并不可取，一方面，對于房屋的購入方而言，存在隱性的增加稅負(在下一次交易過程中的稅負)風險;另一方面，對于房屋的出售方而言，其行為涉嫌偷漏稅而非合理避稅，因此有受到行政處罰甚至刑事處罰的風險。因此，希望廣大購房者在購房過程中盡量避免出現這種擾亂交易秩序的行為。
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