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寧波
逾期交房違約金的起算點
在法學界以及現實的司法實踐中，對逾期交房違約金的起算時間主要存在以下三種觀點：
第一種觀點：訴訟時效時間從合同約定的交房期限屆滿起算。
持這種觀點的人認為，既然合同約定要交房時間，如果過了約定期房開商未交付房屋，則購房者就應當知道其權利被侵害，根據訴訟時效“從知道或者應當知道權利被侵害時計算”之規定，此時就應當計算訴訟時效。
持該種觀點的人一般以《最高人民法院關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規定》第六條“可以確定履行期限的，訴訟時效期間從履行期限屆滿之日起計算;”為直接依據，反對者對該司法解釋有不同的理解，認為《商品房買賣合同》中只約定了逾期交房違約金的計算方式，并沒有約定違約金的履行期限，不能將合同中約定的交房期限等同于違約金的履行(支付)期限，因此不適用該司法解釋條款。
第二種觀點：從實際交房時間起算。
持該種觀點的人認為，只有在房開商交付房屋以后，才能確定違約金的具體數額，在此之前違約金的數額是不明確的，只有當違約金數額確定以后，才好向房開商主張權利，此時才應當起算訴訟時效。
持該觀點的人還認為，逾期交房的違約行為在實際交房之前是持續存在的，只有在持續違約行為終了之時才應計算訴訟時效。反對者認為，我國法律只對持續侵權行為的訴訟時效作了“侵權行為終了”起算的規定，而逾期交房屬于違約行為，不適用侵權行為法則，應適用違約之債的法律規則。因此，對于逾期交房的訴訟時效應當自違約行為發生之日的次日開始計算訴訟時效期間。
第三種觀點：從起訴之日往前推可以主張二年。
持該種觀點的人認為，逾期交房違約金不是整體之債而是單個之債，房開商每逾期一日，則構成一日違約，產生一日的違約金，此時應當起算該日違約金訴訟時效，如此類推，在起訴時往前推超過二年的，則超過訴訟時效，尚二年內的則未過時效。
辦案中的體會：
1、在桂林代理的一批幾百戶業主與開發商《商品房買賣合同》糾紛案件，爭議焦點就是訴訟時效的起算。最終一、二審人民法院均以實際交房時間作為訴訟時效起算時間，這也許可以反映出桂林審判實踐中的一種傾向。
2、不同的法官對法律有不同的理解，關于逾期交房違約金的訴訟時效起算，在理論界尚有較大爭議，司法實踐中更難保證法官有統一的認識，所以，從穩妥的角度出發，我們一般建議咨詢者在合同約定的交房期屆滿后二年內主張權利，這樣，不論法官持何種觀點，都不存在超過訴訟時效的風險。
要知道逾期交房違約金起算時間和具體的賠償標準，可以先來律霸網咨詢專業律師得到專業指導意見。
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