1.房屋不符合交付條件時(shí)買受人有權(quán)拒絕受領(lǐng)

合同法第一百四十八條規(guī)定：“因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。買受人拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同的，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由出賣人承擔(dān)。”標(biāo)的物于其風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移之時(shí)應(yīng)當(dāng)具備約定的性狀，沒有約定時(shí)，應(yīng)當(dāng)具備適用于合同預(yù)定的使用目的或者通常的使用目的，并具備同種標(biāo)的物一般應(yīng)具備的、買受人從物的種類上可以期待的性狀。房屋不符合交付條件將使合同目的難以實(shí)現(xiàn)，按照上述規(guī)定，買受人有權(quán)拒收。

對(duì)此，有觀點(diǎn)認(rèn)為，買受人的拒收應(yīng)具有正當(dāng)理由，而對(duì)正當(dāng)理由應(yīng)采嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，即買受人須有明確的拒絕受領(lǐng)的意思表示，且其拒絕受領(lǐng)時(shí)須指出存在的不符合交付條件的具體情形。該觀點(diǎn)的依據(jù)為《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《解釋》)第十一條，該條規(guī)定：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān);買受人接到出賣人的書面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。”筆者認(rèn)為，開發(fā)商交付的房屋不符合交付條件的情形不適用上述司法解釋，對(duì)買受人拒收是否具備正當(dāng)理由應(yīng)以其是否違反減損義務(wù)判斷。原因如下：

首先，買受人無(wú)正當(dāng)理由拒收以開發(fā)商完全履行為條件。《解釋》作出第十一條規(guī)定的目的，是為了解決商品房買賣合同中買受人的受領(lǐng)遲延問(wèn)題。受領(lǐng)遲延的構(gòu)成須以債務(wù)人已為合法給付為前提。當(dāng)開發(fā)商交付的房屋不符合交付條件時(shí)，其給付行為未本于債的本旨而為，難言為合法給付，買受人即使未以不符合交付條件的具體情形為由拒收房屋，亦不屬于《解釋》第十一條所規(guī)定的“無(wú)正當(dāng)理由”。

其次，買受人基于減損義務(wù)，應(yīng)通知開發(fā)商房屋存在的瑕疵。基于誠(chéng)實(shí)信用原則，買受人對(duì)房屋應(yīng)及時(shí)進(jìn)行檢查，并向開發(fā)商說(shuō)明拒收的理由，以便于開發(fā)商及時(shí)進(jìn)行修復(fù)，防止損失的擴(kuò)大，這項(xiàng)義務(wù)稱為減損義務(wù)。減損義務(wù)在性質(zhì)上屬于不真正義務(wù)，即對(duì)該義務(wù)的違反，雖然無(wú)需向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任，但要承擔(dān)自身的不利益。房屋開發(fā)系一項(xiàng)浩繁的工程，對(duì)于有些交付條件是否具備，買受人可能于交付之際客觀上無(wú)法知曉，故對(duì)此通知義務(wù)，應(yīng)依個(gè)案判斷。但這不意味著，買受人可以無(wú)理由地任意拒收。如果買受人在收到書面交接通知后，既不到現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)房屋，亦不作出明確的受領(lǐng)與否的意思表示，則對(duì)此期間未能占有、使用房屋所遭受的不利益，應(yīng)由其自行承擔(dān)。

2.買受人拒絕受領(lǐng)時(shí)開發(fā)商可構(gòu)成逾期交房

逾期交房，從性質(zhì)上而言屬于履行遲延。履行遲延是指?jìng)鶆?wù)已屆清償期，且給付為可能，因可歸責(zé)于債務(wù)人的事由，致未為給付。構(gòu)成履行遲延，應(yīng)符合下述要件：一是存在有效的債務(wù);二是債務(wù)履行期間屆滿，債務(wù)人能夠履行而未履行;三是債務(wù)人未履行不具有正當(dāng)?shù)氖掠伞５湫偷倪t延履行，是債務(wù)人未于約定的時(shí)間提出履行。若開發(fā)商已經(jīng)于約定的時(shí)間提出了履行，是否尚有構(gòu)成遲延履行的可能?對(duì)照上述構(gòu)成要件，不難發(fā)現(xiàn)，問(wèn)題的核心在于交付的標(biāo)的物因瑕疵被拒收在性質(zhì)上是否可構(gòu)成“債務(wù)人能夠履行而未履行”。

首先，開發(fā)商是否能夠履行的判斷。瑕疵不可修復(fù)時(shí)，開發(fā)商陷于履行不能，如交付的房屋層高不足等為其典型。但是這種情形事所少見，認(rèn)定時(shí)應(yīng)采取謹(jǐn)慎態(tài)度。當(dāng)對(duì)瑕疵是否可修復(fù)存在爭(zhēng)議，難以判斷時(shí)，應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)舉證責(zé)任，因?yàn)樨?fù)有交付房屋義務(wù)的開發(fā)商既是房屋的建設(shè)方，又具備相應(yīng)專業(yè)知識(shí)，可以掌握瑕疵可否修復(fù)的證據(jù)。

其次，開發(fā)商是否處于未履行狀態(tài)的判斷。瑕疵不可修復(fù)時(shí)，應(yīng)適用履行不能的規(guī)則處理，茲不贅。倘若瑕疵可以修復(fù)，則要考察的是不符合交付條件的房屋被拒收時(shí)，開發(fā)商是否處于未履行狀態(tài)。合同法第一百四十二條規(guī)定：“標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。”按照《解釋》第十一條的規(guī)定，在開發(fā)商于約定的時(shí)間提出的交付不符合交付條件時(shí)，買受人拒收的后果是房屋毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，亦即交付行為未完成。換言之，買受人的拒收將使開發(fā)商處于消極未履行的狀態(tài)，與其未在合同約定的時(shí)間提出交付處于同一法律狀態(tài)，如果該瑕疵是可修復(fù)的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。