一、認(rèn)購(gòu)協(xié)議書包含了商品房買賣的主要內(nèi)容，應(yīng)視為買賣合同而不是預(yù)約。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）第五條規(guī)定：“商品房認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)購(gòu)等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為買賣合同。”該規(guī)定對(duì)商品房買賣合同主要內(nèi)容的界定，應(yīng)當(dāng)理解為具備了該條所規(guī)定的商品房買賣合同的標(biāo)的物及價(jià)格條款即為主要內(nèi)容，而不能機(jī)械地理解為必須具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的十三項(xiàng)全部條款（當(dāng)事人名稱或者姓名、住所，商品房基本狀況，商品房銷售方式，商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間，交付使用的條件及時(shí)間，裝飾設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾，供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ崱⒌缆贰⒕G化等配套基礎(chǔ)設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益責(zé)任，公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬，面積差異的處理方式，辦理產(chǎn)權(quán)登記的有關(guān)事宜，解決爭(zhēng)議的辦法，違約責(zé)任，雙方約定的其他事項(xiàng)）或者必須達(dá)到十三項(xiàng)一半以上的多數(shù)條款才能達(dá)到買賣合同主要內(nèi)容的標(biāo)準(zhǔn)。

二、未取得商品房許可證明認(rèn)購(gòu)協(xié)議書為無(wú)效合同

城市房地產(chǎn)法第四十五條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十五條均規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，應(yīng)當(dāng)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。《商品房銷售管理辦法》第二十二條規(guī)定，不符合商品房銷售條件的，不得向買房人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。根據(jù)合同法第五十二條規(guī)定，違反法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。本案房地產(chǎn)公司在沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證的情況下以內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書的形式公開向社會(huì)不特定的人員銷售商品房，其行為違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定。《解釋》第五條的規(guī)定正是為了確保前述法律、法規(guī)的執(zhí)行，將以認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)購(gòu)等合法形式掩蓋非法買賣商品房目的的行為定性為商品房買賣合同。并在第二條明確規(guī)定：出賣人未取得商品房許可證明與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但在起訴前取得商品房許可證明的，可以認(rèn)定有效。