一、房地產(chǎn)糾紛案件的主要類型

（一）房屋拆遷糾紛案件

在城市化的推進(jìn)，舊城改造和商品房的開發(fā)建設(shè)過程中，房屋拆遷案件成為房地產(chǎn)糾紛案件中數(shù)量最多、當(dāng)事人矛盾最容易激化的案件。這類糾紛主要表現(xiàn)有：

1.拆遷補(bǔ)償或安置協(xié)議簽訂后，一方不按協(xié)議履行義務(wù)或?qū)f(xié)議反悔，另一方起訴到人民法院要求對(duì)方履行義務(wù)。

2.承租人起訴要求出租人（被拆遷人）賠償因房屋拆遷造成的停業(yè)和裝修損失。實(shí)踐中出租人的營業(yè)房被拆遷，造成承租人對(duì)房屋的裝修被拆除，經(jīng)營受到影響，但是拆遷人一般都不會(huì)對(duì)承租人的損失進(jìn)行補(bǔ)償，為此發(fā)生糾紛起訴到法院。

3.根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定：拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門裁決。當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以自裁決書送達(dá)之日起3個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴。因此，在拆遷糾紛中有些當(dāng)事人雙方達(dá)不成協(xié)議，經(jīng)行政部門裁決后，當(dāng)事人不服裁決，又引起了行政訴訟。

（二）房地產(chǎn)交易糾紛案件

隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的逐漸活躍，此類型的案件數(shù)量不斷增加，且疑難問題也較多。

1.商品房預(yù)售糾紛。商品房預(yù)售制度有利于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)及時(shí)籌集資金投入到房地產(chǎn)開發(fā)中去，加速了商品房的流轉(zhuǎn)，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，因此，近年來商品房的買賣大多采用預(yù)售的方式。但是，當(dāng)購買者依售房宣傳廣告、規(guī)劃設(shè)計(jì)訂立預(yù)售合同后，在房屋正式交付使用時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)標(biāo)的與原來的廣告宣傳不同；或是開發(fā)商在預(yù)售之后，不能辦理產(chǎn)權(quán)證；或者是開發(fā)商不能按期交房，或有其他違約行為而發(fā)生糾紛。

2.單位集資房和已參加房改的公有住房的出售糾紛。根據(jù)國務(wù)院的房改政策，單位建設(shè)的含有職工福利性質(zhì)的住房基本上已出售歸職工所有，不過對(duì)這些房屋的上市交易還有一定的限制條件，不允許隨意轉(zhuǎn)讓。而有些職工在條件好想購買新商品房時(shí)，會(huì)將房改房出售，但縣一級(jí)的房改房出售又未制定相關(guān)政策，或是有些職工為了逃避交納稅金和出售收益，許多房屋都是私下出售，根本無法辦理過戶手續(xù)。結(jié)果是由于違反了限制性規(guī)定，造成了大量買賣行為無效而發(fā)生糾紛。

3.私有房屋和二手房買賣糾紛。房屋系不動(dòng)產(chǎn)，依據(jù)法律規(guī)定在轉(zhuǎn)讓時(shí)必須辦理變更登記，而且要交納稅款。社會(huì)上大量存在因不愿交納稅款，在房屋買賣后不變更登記（俗稱過戶）的行為，隨著房?jī)r(jià)的上漲或遇到房屋拆遷時(shí)，有些人對(duì)原賣價(jià)反悔，以合同未變更登記為由，起訴要求解除合同。

4.商品房出售糾紛。商品房的出售過程中，主要是因出售方違約造成糾紛。有因商品房面積不足、質(zhì)量存在瑕疵、出售方不出具發(fā)票、辦理房產(chǎn)證等問題而發(fā)生糾紛。也有買房人未能如期支付房款，出讓人要求履行付款義務(wù)，甚至是主張解除合同的。

5.房地產(chǎn)權(quán)屬糾紛、房屋贈(zèng)與、互易和繼承糾紛。隨著房屋的升值和房屋的拆遷，上述案件逐年增加。這類案件時(shí)間跨度大，多發(fā)生在家庭內(nèi)部人員或親朋之間，雙方往往互不讓步，案件舉證難，判決后上訴多。

（三）物業(yè)管理糾紛

商品房出售后，物業(yè)管理又成為容易發(fā)生糾紛的領(lǐng)域。由于物業(yè)管理是新興產(chǎn)業(yè)，管理中雙方享有的權(quán)利和應(yīng)履行的義務(wù)尚不明確，因業(yè)主欠交物業(yè)管理費(fèi)、業(yè)主財(cái)產(chǎn)丟失、物業(yè)維修、維護(hù)等原因起訴到法院的案件不斷出現(xiàn)。

（四）相鄰權(quán)糾紛

主要是在城市建設(shè)中經(jīng)常發(fā)生的影響采光、通風(fēng)、排水、通行等相鄰權(quán)糾紛，不動(dòng)產(chǎn)相鄰方通常依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第八十三條的規(guī)定主張權(quán)利，要求侵權(quán)方賠償損失，排除妨礙。近兩年來，這類案件又出現(xiàn)了向行政案件轉(zhuǎn)化的趨勢(shì)，當(dāng)事人認(rèn)為是由于政府行使規(guī)劃管理職權(quán)時(shí)，侵害了他們的合法權(quán)益，從而訴訟要求撤銷或變更政府規(guī)劃。

除上面列出的案件類型外，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)糾紛、房屋租賃糾紛、房地產(chǎn)抵押糾紛、房屋裝飾裝修糾紛、合作建房糾紛、土地使用權(quán)糾紛，按揭購房糾紛等在審判中都不斷出現(xiàn)。

二、引發(fā)房地產(chǎn)糾紛案件的主要原因及法律適用中存在的問題

由于房地產(chǎn)案件訴訟標(biāo)的額一般都很大，直接影響著當(dāng)事人基本的生活狀況和根本利益，在審理中當(dāng)事人互不相讓，往往難以調(diào)解結(jié)案。房地產(chǎn)中又是適用地方法規(guī)、規(guī)章或地方政府的決定非常廣泛的領(lǐng)域，案件的政策性、法律性強(qiáng)，但這方面的相當(dāng)一部分法律法規(guī)制定于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制未完全建立以前，法律存在滯后性，與飛速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)不相適應(yīng)，矛盾突出，問題較多。

（一）房屋拆遷糾紛案件中存在的問題：

當(dāng)前，各地因拆遷引起的爭(zhēng)議比較大，拆遷問題成為全社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)?！吨腥A人民共和國民法通則》規(guī)定，財(cái)產(chǎn)所有人對(duì)財(cái)產(chǎn)享有所有權(quán)，法律依法予以保護(hù)?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五條也規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯?？稍谖覈F(xiàn)行立法框架下，在城市房屋拆遷中，拆遷往往具有國家行政強(qiáng)制性，而被拆遷人對(duì)其房屋所有權(quán)卻喪失了平等處分的權(quán)利，拆遷人與被拆遷人的關(guān)系并非純粹平等的民事主體關(guān)系。這類案件最典型的特點(diǎn)是審理中雙方矛盾比較尖銳，判決后上訴的比例高。其成因和問題主要是：

1.拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)太低，市場(chǎng)評(píng)估價(jià)不客觀，對(duì)被拆遷人安置方法考慮不周全，措施簡(jiǎn)單?！冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定：貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。2001年修改后的《條例》最顯著的一點(diǎn)是根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的原則，將拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)由過去的被拆遷房屋的重置價(jià)格結(jié)合成新結(jié)算，修改為根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建設(shè)面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定貨幣補(bǔ)償金額，因此，評(píng)估是否公正、準(zhǔn)確，直接影響到雙方（拆遷人和被拆遷人）的合法權(quán)益。在實(shí)踐中，拆遷人領(lǐng)到拆遷許可證后自行委托房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)拆遷房屋進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估時(shí)完全參照當(dāng)?shù)厝嗣裾_定的基準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，房屋所在的地段因素對(duì)評(píng)估的影響不是很大。而且，政府制定的基準(zhǔn)價(jià)格并不隨著房?jī)r(jià)的上漲及時(shí)調(diào)整。即使是雙方協(xié)商的情況下，補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)和安置的辦法也是行政機(jī)關(guān)早已制定的，市場(chǎng)價(jià)其實(shí)成了政府定價(jià)，權(quán)利的不對(duì)等更加突出，導(dǎo)致群眾利益不能得到公正的保護(hù)。

2.拆遷人有權(quán)申請(qǐng)行政裁決和強(qiáng)制執(zhí)行，被拆遷人處于不利地位。國務(wù)院發(fā)布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》是一部行政法規(guī)，它對(duì)拆遷問題作了具體規(guī)定，拆遷中的拆與不拆是按行政法律關(guān)系來處理的，一旦某一地區(qū)被列入拆遷范圍，拆遷人領(lǐng)到拆遷許可證后，被拆遷人即使不愿意搬遷也無可奈何，只能就安置和補(bǔ)償問題與拆遷人協(xié)商。安置和補(bǔ)償屬于民事法律關(guān)系調(diào)整的范圍，但是，條例卻賦予行政機(jī)關(guān)對(duì)應(yīng)屬民事法律調(diào)整的問題予以行政裁決權(quán)，拆遷人與被拆遷人處于權(quán)利不對(duì)等的位置上。

3.房屋拆遷時(shí)，房屋所屬土地不能給予合理補(bǔ)償也是拆遷中爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。建設(shè)部1995年10月31日《關(guān)于拆遷城市私有房屋土地使用權(quán)是否予以補(bǔ)償問題的復(fù)函》中答復(fù)：拆遷城市私有房屋應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)行有關(guān)法律和《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，并按照規(guī)定對(duì)拆遷的房屋進(jìn)行安置補(bǔ)償。按此批復(fù)的精神，拆遷城市私有房屋對(duì)土地不予補(bǔ)償。但事實(shí)是，房?jī)r(jià)的組成中土地的價(jià)格所占比重更大，房屋的價(jià)格也因?yàn)樗幍乩砦恢玫牟煌罹噍^大。拆遷時(shí)只對(duì)房屋進(jìn)行補(bǔ)償，而拆遷戶在重新購買房屋時(shí)，房?jī)r(jià)中卻又包含了土地價(jià)格，兩種房?jī)r(jià)差距甚多，拆遷戶所得到的補(bǔ)償款根本無法購買到一套相當(dāng)?shù)纳唐贩?，有的拆遷戶只能租房去住。另外，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》適用范圍是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實(shí)施的房屋拆遷，對(duì)集體所有土地上建成的農(nóng)民房屋的拆遷，如何補(bǔ)償法律卻沒有具體的規(guī)定，一般也只是按照拆遷條例予以補(bǔ)償。但新政策規(guī)定農(nóng)村拆遷不再另批宅基地，因農(nóng)民住房結(jié)構(gòu)等級(jí)本來就低，只補(bǔ)償建筑部分，大部分的空地使用權(quán)不予補(bǔ)償，結(jié)果是，拆遷補(bǔ)償費(fèi)連買半套樓的錢都不夠，而更不用說農(nóng)民們的生產(chǎn)資料、各種雜物的存放。失去了住房，他們喪失了生活的基本保障，政府又沒有很好的安置措施，造成嚴(yán)重的不穩(wěn)定因素。

拆遷的目的是為了實(shí)現(xiàn)城市化，改善城市居民的居住條件，但這樣的結(jié)果卻使許多中低收入的家庭無力購買昂貴的商品房，拆遷因此受到城市居民的抵觸，當(dāng)前群眾上訪事件的不斷發(fā)生，就是拆遷工作矛盾激化的表現(xiàn)。

4.對(duì)房改房土地補(bǔ)償中的漏洞。公有住房的土地大多是通過劃撥所得，自1998年國家深化住房制度改革以來，公有住房逐步出售歸職工個(gè)人所有。職工購買公有住房后，辦理了房屋所有權(quán)證，本以為擁有了屬于自己的房屋，但是在不知情的情況下，土地部門卻又將房屋所在的土地出讓給他人。出現(xiàn)的問題是，土地使用權(quán)與房產(chǎn)權(quán)的分離。土地使用權(quán)人要對(duì)土地進(jìn)行商品開發(fā)，追求利益的最大化，充分實(shí)現(xiàn)土地的價(jià)值，就會(huì)盡量壓低對(duì)拆遷戶的補(bǔ)償費(fèi)，產(chǎn)權(quán)人得不到應(yīng)有的補(bǔ)償，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)發(fā)生沖突，卻無法解決。

5.立法設(shè)計(jì)不全面，造成保護(hù)疏漏。除以上因素外，被拆遷人的搬遷往往是從地段比較好的地方，搬到地段比較偏僻的地方，會(huì)給工作、小孩上學(xué)、生活等帶來不便，增加其家庭支出，這些都是拆遷帶來的后果，但是拆遷安置條例對(duì)此并未規(guī)定相應(yīng)的補(bǔ)償辦法，實(shí)踐中也常引起爭(zhēng)議。

6.有法不依。比如，對(duì)房屋承租人的安置補(bǔ)償問題，在《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十三條、二十七條、三十三條中均已有明確規(guī)定，要求拆遷人要對(duì)承租人做出合理安置補(bǔ)償，因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。但是實(shí)際操作中，拆遷人通常不會(huì)給承租人予以補(bǔ)償，由此發(fā)生糾紛。

由于拆遷（無論公益事業(yè)還是商業(yè)開發(fā)）總是打著城市建設(shè)的名義，具有很強(qiáng)的政府色彩，各地的政策法規(guī)又各行其是，有沖突，有漏洞，有缺陷。因此，依據(jù)目前的狀況，房屋拆遷案件即使起訴到法院，無論是民事訴訟還是行政訴訟中，法院并不能給予被拆遷人更好的保護(hù)。

（二）房地產(chǎn)交易糾紛案件中存在的問題1.對(duì)于商品房買賣糾紛由于預(yù)售商品房與現(xiàn)房買賣不同，雙方議定條件時(shí)，標(biāo)的物尚不存在或尚不完全存在，從預(yù)售合同成立到合同全部履行，有一個(gè)較長(zhǎng)的周期，購買方通常是通過房地產(chǎn)商發(fā)布的售房廣告對(duì)預(yù)售商品房的結(jié)構(gòu)、環(huán)境及配套設(shè)施、物業(yè)管理進(jìn)行了解，決定是否購買房屋。但是，有的開發(fā)商沒有取得開工許可證，預(yù)售許可證，土地使用權(quán)證；甚至有的開發(fā)商預(yù)售之后又將土地和房屋設(shè)定抵押貸款，致使購房者不能辦理房權(quán)手續(xù)，受到欺詐；再有就是開發(fā)商為了追求經(jīng)濟(jì)利益，隨意改變規(guī)劃設(shè)計(jì)，減少小區(qū)公益設(shè)施，綠地的建設(shè)，不完成附屬工程；或者因資金不到位等問題遲延交房，由此造成了糾紛。在實(shí)踐中這類案件作到準(zhǔn)確適用法律有一定的難度。

不過，最高人民法院2003年5月7日公布的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）已于2003年6月1日生效實(shí)施。該《解釋》為人民法院正確、及時(shí)處理商品房買賣合同糾紛案件，公平保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益提供了法律依據(jù)?！督忉尅穼?duì)房地產(chǎn)交易中發(fā)生糾紛較多的一些問題如何具體適用法律做了較為明確、具體的規(guī)定。如：銷售廣告、具體的開發(fā)規(guī)劃，房屋說明，對(duì)房?jī)r(jià)構(gòu)成影響的都可以視為合同內(nèi)容；即尊重當(dāng)事人意思自治，商品房買賣合同不輕易被認(rèn)定無效，又要堅(jiān)決維護(hù)國家、集體和第三人利益，對(duì)違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的，認(rèn)定無效；并且明確規(guī)定由于開發(fā)商惡意違約和欺詐行為，導(dǎo)致合同無效、解除、撤銷的，買房人還可獲雙倍賠償；對(duì)開發(fā)商辦理房產(chǎn)證的期限以及違約金的計(jì)算方法等都有較明確的規(guī)范。但是，由于《解釋》主要是針對(duì)審判工作中的問題進(jìn)行規(guī)范，它并不能代替法律和行政法規(guī)，并且有些解釋條款與行政法規(guī)還相抵觸，有些在審判實(shí)踐中需要解釋的又未涉及。比如“按揭”合同引起的糾紛，“按揭”合同當(dāng)事人能否轉(zhuǎn)讓房屋問題，在《解釋》中沒有涉及；而對(duì)于欺詐行為的認(rèn)定和處理問題，理論界以及審判實(shí)踐中的認(rèn)識(shí)和作法也不盡一致；還比如出賣人在履約過程中惡意隱瞞規(guī)劃情況、不能依約交付配套設(shè)施的違約責(zé)任該如何追究？當(dāng)開發(fā)商將公益用地改作他用，是要恢復(fù)，還是承擔(dān)違約責(zé)任，違約金應(yīng)如何計(jì)算等等，在審判實(shí)踐中不好把握。

2.房改房和經(jīng)濟(jì)適用房的出售限制過多，影響了住房二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。

我國目前城市房屋中主要存在以下幾種類型的房屋：城市私有房屋、集資房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房。對(duì)于私有房和商品房的管理和出售已有法律規(guī)定?！督忉尅芬矊⒄{(diào)整的范圍明確限定在商品房買賣行為。對(duì)集資房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房等的買賣限制過多，不利于住房的流轉(zhuǎn)。例如《寧夏回族自治區(qū)已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售暫行辦法》第五條規(guī)定了這類房屋出售的條件，同時(shí)規(guī)定房屋所在地政府必須制定具體辦法，出售必須經(jīng)市、縣房改辦審批，必須按規(guī)定交納稅費(fèi)和收益。由于限制條件過多，審核程序和手續(xù)較為復(fù)雜，收益調(diào)節(jié)標(biāo)準(zhǔn)過高，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)較重；有些房屋建房時(shí)手續(xù)不全等歷史遺留問題，部分住房無法登記發(fā)證，導(dǎo)致實(shí)踐中大量存在私下交易的現(xiàn)象。而在審判中，如何確認(rèn)這些合同的效力成了難點(diǎn)。

3.私有房屋轉(zhuǎn)讓中的問題。

沒有辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的房屋買賣合同是否有效？是引發(fā)這一問題基本原因。過去的審判實(shí)踐中有不同的兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，未辦理登記手續(xù)的應(yīng)認(rèn)定為無效，所有權(quán)過戶登記是買賣生效的必備要件；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，辦理所有權(quán)過戶登記手續(xù)不應(yīng)是私有房屋買賣合同的生效要件，因?yàn)閺摹冻鞘兴接蟹课莨芾項(xiàng)l例》的規(guī)定看，所有權(quán)登記手續(xù)僅是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必經(jīng)登記程序，而不是買賣合同的有效條件，只對(duì)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移發(fā)生影響，而不能以此來認(rèn)定買賣合同無效。因?yàn)椋绻麑⒌怯涀鳛楸貍湟?，則會(huì)嚴(yán)重破壞交易誠信，當(dāng)事人可以在登記前的任何時(shí)候反悔，這將使交易人始終處于不安狀態(tài)，不利于保護(hù)善意一方當(dāng)事人的利益，維護(hù)交易秩序和財(cái)產(chǎn)秩序。

現(xiàn)在，最高人民法院《關(guān)于適用〈合同法〉若干問題的解釋（一）》出臺(tái)后，實(shí)踐中基本已統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，《解釋》第9條第1款規(guī)定：“依照合同法第44條第2款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的?；蛘呷晕崔k理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”這就明確了房屋買賣合同是一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，只要依法成立即產(chǎn)生法律效力，過戶是轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)應(yīng)履行的手續(xù)，不影響買賣合同的效力。

4.房地產(chǎn)權(quán)屬糾紛、房屋贈(zèng)與、互易和繼承糾紛。

由于發(fā)生侵占，錯(cuò)誤登記，或是遺產(chǎn)分割不及時(shí)，遺產(chǎn)由繼承人中的一方長(zhǎng)期使用，當(dāng)房屋拆遷或是出售時(shí)，為分割收益而發(fā)生糾紛。常出現(xiàn)的難題是，一旦有一方當(dāng)事人取得了房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證，其他當(dāng)事人再主張權(quán)利時(shí)，對(duì)方以產(chǎn)權(quán)證進(jìn)行對(duì)抗，認(rèn)為是政府以行政行為對(duì)其權(quán)利給予了確認(rèn)，如果要重新確權(quán)，先要通過行政訴訟撤銷政府的產(chǎn)權(quán)證，否則就不得以民事訴訟直接主張確權(quán)訴訟。在審判實(shí)踐中對(duì)此也有兩種分歧意見，一種認(rèn)為是要通過行政訴訟撤銷產(chǎn)權(quán)證，再進(jìn)行民事確權(quán)，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)確認(rèn)是政府的行政行為；而另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，不必通過行政訴訟撤銷產(chǎn)權(quán)證，在民事審判中審查實(shí)體權(quán)利，直接確權(quán)，然后依據(jù)判決向政府登記部門申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)變更登記即可，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)登記僅是一種依當(dāng)事人申請(qǐng)進(jìn)行的登記行為，并非是行政許可，其基礎(chǔ)是民事實(shí)體權(quán)利，屬物權(quán)范疇，通過民事確權(quán)之訴完全可以解決。對(duì)此問題沒有明確的司法解釋，筆者比較同意第二種意見。

（三）審理相鄰權(quán)糾紛的難點(diǎn)問題產(chǎn)生相鄰權(quán)糾紛比較多的原因是由于在城市建設(shè)中，規(guī)劃部門不能嚴(yán)格依規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)履行職責(zé)，或是在舊城改造中不可避免的出現(xiàn)建筑間距不足等原因，導(dǎo)致了相鄰采光，通風(fēng)，排水等糾紛的發(fā)生。這類問題在實(shí)踐中往往是以犧牲被侵權(quán)人的利益解決，因?yàn)閷?shí)踐中當(dāng)事人通過行政訴訟去撤銷規(guī)劃和建設(shè)批文、許可證的可能性不大，只好以獲得一定的補(bǔ)償作為最后選擇。實(shí)踐中這類問題層出不窮，但到目前為止，造成損失的賠償標(biāo)準(zhǔn)法律沒有明確的規(guī)定，而當(dāng)事人又認(rèn)為長(zhǎng)期居住于無光照的房屋，造成精神壓抑，心情不愉快，要求侵權(quán)人不僅賠償經(jīng)濟(jì)損失，而且要賠償精神損失。審判中，如何確定賠償又是令審判人員難以處理的問題，實(shí)踐中賠償數(shù)額都由法官自由裁量，造成賠償標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，當(dāng)事人對(duì)判決不滿意。

（四）物業(yè)管理糾紛案件2003年9月1日開始實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》填補(bǔ)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)缺陷，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育和完善有重要意義。它的頒布從根本上解決了物業(yè)管理法制建設(shè)滯后、相關(guān)主體之間的法律責(zé)任不清的問題，對(duì)規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，起到關(guān)鍵作用，當(dāng)然也同時(shí)為人民法院正確審理這類案件，準(zhǔn)確確定各方的責(zé)任提供了法律依據(jù)。雖然目前我院受理的物業(yè)管理糾紛案件數(shù)量比較少，但隨著商品房出售數(shù)量的增加，物業(yè)管理糾紛會(huì)逐漸增加，人民法院應(yīng)通過審理這類案件，讓當(dāng)事人了解，學(xué)習(xí)條例的規(guī)定，用條例來確定各方的權(quán)利和義務(wù)，減少不必要的糾紛。

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化進(jìn)程的推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，人民法院受理的房地產(chǎn)糾紛案件數(shù)量逐年增加，案件類型除傳統(tǒng)的房屋權(quán)屬糾紛、租賃糾紛、買賣糾紛、相鄰權(quán)糾紛外，房屋拆遷糾紛、合作開發(fā)房地產(chǎn)糾紛、公房出售糾紛、商品房預(yù)售糾紛、物業(yè)管理糾紛等新類型案件不斷出現(xiàn)，案件審理難度增加。由于房地產(chǎn)糾紛案件標(biāo)的額大，與當(dāng)事人切身利益相關(guān)，當(dāng)事人對(duì)立情緒嚴(yán)重；另一方面，房地產(chǎn)類法律法規(guī)種類繁多，內(nèi)容復(fù)雜，如何正確適用法律，公正裁決房地產(chǎn)糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，是人民法院審判工作者不斷探索和追求的目標(biāo)。

一、房地產(chǎn)糾紛案件的主要類型（一）房屋拆遷糾紛案件在城市化的推進(jìn)，舊城改造和商品房的開發(fā)建設(shè)過程中，房屋拆遷案件成為房地產(chǎn)糾紛案件中數(shù)量最多、當(dāng)事人矛盾最容易激化的案件。這類糾紛主要表現(xiàn)有：

1.拆遷補(bǔ)償或安置協(xié)議簽訂后，一方不按協(xié)議履行義務(wù)或?qū)f(xié)議反悔，另一方起訴到人民法院要求對(duì)方履行義務(wù)。

2.承租人起訴要求出租人（被拆遷人）賠償因房屋拆遷造成的停業(yè)和裝修損失。實(shí)踐中出租人的營業(yè)房被拆遷，造成承租人對(duì)房屋的裝修被拆除，經(jīng)營受到影響，但是拆遷人一般都不會(huì)對(duì)承租人的損失進(jìn)行補(bǔ)償，為此發(fā)生糾紛起訴到法院。

3.根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定：拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門裁決。當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以自裁決書送達(dá)之日起3個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴。因此，在拆遷糾紛中有些當(dāng)事人雙方達(dá)不成協(xié)議，經(jīng)行政部門裁決后，當(dāng)事人不服裁決，又引起了行政訴訟。

（二）房地產(chǎn)交易糾紛案件隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的逐漸活躍，此類型的案件數(shù)量不斷增加，且疑難問題也較多。

1.商品房預(yù)售糾紛。商品房預(yù)售制度有利于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)及時(shí)籌集資金投入到房地產(chǎn)開發(fā)中去，加速了商品房的流轉(zhuǎn)，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，因此，近年來商品房的買賣大多采用預(yù)售的方式。但是，當(dāng)購買者依售房宣傳廣告、規(guī)劃設(shè)計(jì)訂立預(yù)售合同后，在房屋正式交付使用時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)標(biāo)的與原來的廣告宣傳不同；或是開發(fā)商在預(yù)售之后，不能辦理產(chǎn)權(quán)證；或者是開發(fā)商不能按期交房，或有其他違約行為而發(fā)生糾紛。

2.單位集資房和已參加房改的公有住房的出售糾紛。根據(jù)國務(wù)院的房改政策，單位建設(shè)的含有職工福利性質(zhì)的住房基本上已出售歸職工所有，不過對(duì)這些房屋的上市交易還有一定的限制條件，不允許隨意轉(zhuǎn)讓。而有些職工在條件好想購買新商品房時(shí)，會(huì)將房改房出售，但縣一級(jí)的房改房出售又未制定相關(guān)政策，或是有些職工為了逃避交納稅金和出售收益，許多房屋都是私下出售，根本無法辦理過戶手續(xù)。結(jié)果是由于違反了限制性規(guī)定，造成了大量買賣行為無效而發(fā)生糾紛。

3.私有房屋和二手房買賣糾紛。房屋系不動(dòng)產(chǎn)，依據(jù)法律規(guī)定在轉(zhuǎn)讓時(shí)必須辦理變更登記，而且要交納稅款。社會(huì)上大量存在因不愿交納稅款，在房屋買賣后不變更登記（俗稱過戶）的行為，隨著房?jī)r(jià)的上漲或遇到房屋拆遷時(shí)，有些人對(duì)原賣價(jià)反悔，以合同未變更登記為由，起訴要求解除合同。

4.商品房出售糾紛。商品房的出售過程中，主要是因出售方違約造成糾紛。有因商品房面積不足、質(zhì)量存在瑕疵、出售方不出具發(fā)票、辦理房產(chǎn)證等問題而發(fā)生糾紛。也有買房人未能如期支付房款，出讓人要求履行付款義務(wù)，甚至是主張解除合同的。

5.房地產(chǎn)權(quán)屬糾紛、房屋贈(zèng)與、互易和繼承糾紛。隨著房屋的升值和房屋的拆遷，上述案件逐年增加。這類案件時(shí)間跨度大，多發(fā)生在家庭內(nèi)部人員或親朋之間，雙方往往互不讓步，案件舉證難，判決后上訴多。

（三）物業(yè)管理糾紛商品房出售后，物業(yè)管理又成為容易發(fā)生糾紛的領(lǐng)域。由于物業(yè)管理是新興產(chǎn)業(yè)，管理中雙方享有的權(quán)利和應(yīng)履行的義務(wù)尚不明確，因業(yè)主欠交物業(yè)管理費(fèi)、業(yè)主財(cái)產(chǎn)丟失、物業(yè)維修、維護(hù)等原因起訴到法院的案件不斷出現(xiàn)。

（四）相鄰權(quán)糾紛主要是在城市建設(shè)中經(jīng)常發(fā)生的影響采光、通風(fēng)、排水、通行等相鄰權(quán)糾紛，不動(dòng)產(chǎn)相鄰方通常依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第八十三條的規(guī)定主張權(quán)利，要求侵權(quán)方賠償損失，排除妨礙。近兩年來，這類案件又出現(xiàn)了向行政案件轉(zhuǎn)化的趨勢(shì)，當(dāng)事人認(rèn)為是由于政府行使規(guī)劃管理職權(quán)時(shí)，侵害了他們的合法權(quán)益，從而訴訟要求撤銷或變更政府規(guī)劃。

除上面列出的案件類型外，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)糾紛、房屋租賃糾紛、房地產(chǎn)抵押糾紛、房屋裝飾裝修糾紛、合作建房糾紛、土地使用權(quán)糾紛，按揭購房糾紛等在審判中都不斷出現(xiàn)。

二、引發(fā)房地產(chǎn)糾紛案件的主要原因及法律適用中存在的問題由于房地產(chǎn)案件訴訟標(biāo)的額一般都很大，直接影響著當(dāng)事人基本的生活狀況和根本利益，在審理中當(dāng)事人互不相讓，往往難以調(diào)解結(jié)案。房地產(chǎn)中又是適用地方法規(guī)、規(guī)章或地方政府的決定非常廣泛的領(lǐng)域，案件的政策性、法律性強(qiáng)，但這方面的相當(dāng)一部分法律法規(guī)制定于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制未完全建立以前，法律存在滯后性，與飛速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)不相適應(yīng)，矛盾突出，問題較多。

（一）房屋拆遷糾紛案件中存在的問題：

當(dāng)前，各地因拆遷引起的爭(zhēng)議比較大，拆遷問題成為全社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。《中華人民共和國民法通則》規(guī)定，財(cái)產(chǎn)所有人對(duì)財(cái)產(chǎn)享有所有權(quán)，法律依法予以保護(hù)?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五條也規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯?？稍谖覈F(xiàn)行立法框架下，在城市房屋拆遷中，拆遷往往具有國家行政強(qiáng)制性，而被拆遷人對(duì)其房屋所有權(quán)卻喪失了平等處分的權(quán)利，拆遷人與被拆遷人的關(guān)系并非純粹平等的民事主體關(guān)系。這類案件最典型的特點(diǎn)是審理中雙方矛盾比較尖銳，判決后上訴的比例高。其成因和問題主要是：

1.拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)太低，市場(chǎng)評(píng)估價(jià)不客觀，對(duì)被拆遷人安置方法考慮不周全，措施簡(jiǎn)單?！冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定：貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。2001年修改后的《條例》最顯著的一點(diǎn)是根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的原則，將拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)由過去的被拆遷房屋的重置價(jià)格結(jié)合成新結(jié)算，修改為根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建設(shè)面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定貨幣補(bǔ)償金額，因此，評(píng)估是否公正、準(zhǔn)確，直接影響到雙方（拆遷人和被拆遷人）的合法權(quán)益。在實(shí)踐中，拆遷人領(lǐng)到拆遷許可證后自行委托房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)拆遷房屋進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估時(shí)完全參照當(dāng)?shù)厝嗣裾_定的基準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，房屋所在的地段因素對(duì)評(píng)估的影響不是很大。而且，政府制定的基準(zhǔn)價(jià)格并不隨著房?jī)r(jià)的上漲及時(shí)調(diào)整。即使是雙方協(xié)商的情況下，補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)和安置的辦法也是行政機(jī)關(guān)早已制定的，市場(chǎng)價(jià)其實(shí)成了政府定價(jià)，權(quán)利的不對(duì)等更加突出，導(dǎo)致群眾利益不能得到公正的保護(hù)。

2.拆遷人有權(quán)申請(qǐng)行政裁決和強(qiáng)制執(zhí)行，被拆遷人處于不利地位。國務(wù)院發(fā)布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》是一部行政法規(guī)，它對(duì)拆遷問題作了具體規(guī)定，拆遷中的拆與不拆是按行政法律關(guān)系來處理的，一旦某一地區(qū)被列入拆遷范圍，拆遷人領(lǐng)到拆遷許可證后，被拆遷人即使不愿意搬遷也無可奈何，只能就安置和補(bǔ)償問題與拆遷人協(xié)商。安置和補(bǔ)償屬于民事法律關(guān)系調(diào)整的范圍，但是，條例卻賦予行政機(jī)關(guān)對(duì)應(yīng)屬民事法律調(diào)整的問題予以行政裁決權(quán)，拆遷人與被拆遷人處于權(quán)利不對(duì)等的位置上。

3.房屋拆遷時(shí)，房屋所屬土地不能給予合理補(bǔ)償也是拆遷中爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。建設(shè)部1995年10月31日《關(guān)于拆遷城市私有房屋土地使用權(quán)是否予以補(bǔ)償問題的復(fù)函》中答復(fù)：拆遷城市私有房屋應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)行有關(guān)法律和《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，并按照規(guī)定對(duì)拆遷的房屋進(jìn)行安置補(bǔ)償。按此批復(fù)的精神，拆遷城市私有房屋對(duì)土地不予補(bǔ)償。但事實(shí)是，房?jī)r(jià)的組成中土地的價(jià)格所占比重更大，房屋的價(jià)格也因?yàn)樗幍乩砦恢玫牟煌罹噍^大。拆遷時(shí)只對(duì)房屋進(jìn)行補(bǔ)償，而拆遷戶在重新購買房屋時(shí)，房?jī)r(jià)中卻又包含了土地價(jià)格，兩種房?jī)r(jià)差距甚多，拆遷戶所得到的補(bǔ)償款根本無法購買到一套相當(dāng)?shù)纳唐贩?，有的拆遷戶只能租房去住。另外，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》適用范圍是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實(shí)施的房屋拆遷，對(duì)集體所有土地上建成的農(nóng)民房屋的拆遷，如何補(bǔ)償法律卻沒有具體的規(guī)定，一般也只是按照拆遷條例予以補(bǔ)償。但新政策規(guī)定農(nóng)村拆遷不再另批宅基地，因農(nóng)民住房結(jié)構(gòu)等級(jí)本來就低，只補(bǔ)償建筑部分，大部分的空地使用權(quán)不予補(bǔ)償，結(jié)果是，拆遷補(bǔ)償費(fèi)連買半套樓的錢都不夠，而更不用說農(nóng)民們的生產(chǎn)資料、各種雜物的存放。失去了住房，他們喪失了生活的基本保障，政府又沒有很好的安置措施，造成嚴(yán)重的不穩(wěn)定因素。

拆遷的目的是為了實(shí)現(xiàn)城市化，改善城市居民的居住條件，但這樣的結(jié)果卻使許多中低收入的家庭無力購買昂貴的商品房，拆遷因此受到城市居民的抵觸，當(dāng)前群眾上訪事件的不斷發(fā)生，就是拆遷工作矛盾激化的表現(xiàn)。

4.對(duì)房改房土地補(bǔ)償中的漏洞。公有住房的土地大多是通過劃撥所得，自1998年國家深化住房制度改革以來，公有住房逐步出售歸職工個(gè)人所有。職工購買公有住房后，辦理了房屋所有權(quán)證，本以為擁有了屬于自己的房屋，但是在不知情的情況下，土地部門卻又將房屋所在的土地出讓給他人。出現(xiàn)的問題是，土地使用權(quán)與房產(chǎn)權(quán)的分離。土地使用權(quán)人要對(duì)土地進(jìn)行商品開發(fā)，追求利益的最大化，充分實(shí)現(xiàn)土地的價(jià)值，就會(huì)盡量壓低對(duì)拆遷戶的補(bǔ)償費(fèi)，產(chǎn)權(quán)人得不到應(yīng)有的補(bǔ)償，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)發(fā)生沖突，卻無法解決。

5.立法設(shè)計(jì)不全面，造成保護(hù)疏漏。除以上因素外，被拆遷人的搬遷往往是從地段比較好的地方，搬到地段比較偏僻的地方，會(huì)給工作、小孩上學(xué)、生活等帶來不便，增加其家庭支出，這些都是拆遷帶來的后果，但是拆遷安置條例對(duì)此并未規(guī)定相應(yīng)的補(bǔ)償辦法，實(shí)踐中也常引起爭(zhēng)議。

6.有法不依。比如，對(duì)房屋承租人的安置補(bǔ)償問題，在《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十三條、二十七條、三十三條中均已有明確規(guī)定，要求拆遷人要對(duì)承租人做出合理安置補(bǔ)償，因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。但是實(shí)際操作中，拆遷人通常不會(huì)給承租人予以補(bǔ)償，由此發(fā)生糾紛。

由于拆遷（無論公益事業(yè)還是商業(yè)開發(fā)）總是打著城市建設(shè)的名義，具有很強(qiáng)的政府色彩，各地的政策法規(guī)又各行其是，有沖突，有漏洞，有缺陷。因此，依據(jù)目前的狀況，房屋拆遷案件即使起訴到法院，無論是民事訴訟還是行政訴訟中，法院并不能給予被拆遷人更好的保護(hù)。

（二）房地產(chǎn)交易糾紛案件中存在的問題1.對(duì)于商品房買賣糾紛由于預(yù)售商品房與現(xiàn)房買賣不同，雙方議定條件時(shí)，標(biāo)的物尚不存在或尚不完全存在，從預(yù)售合同成立到合同全部履行，有一個(gè)較長(zhǎng)的周期，購買方通常是通過房地產(chǎn)商發(fā)布的售房廣告對(duì)預(yù)售商品房的結(jié)構(gòu)、環(huán)境及配套設(shè)施、物業(yè)管理進(jìn)行了解，決定是否購買房屋。但是，有的開發(fā)商沒有取得開工許可證，預(yù)售許可證，土地使用權(quán)證；甚至有的開發(fā)商預(yù)售之后又將土地和房屋設(shè)定抵押貸款，致使購房者不能辦理房權(quán)手續(xù)，受到欺詐；再有就是開發(fā)商為了追求經(jīng)濟(jì)利益，隨意改變規(guī)劃設(shè)計(jì)，減少小區(qū)公益設(shè)施，綠地的建設(shè)，不完成附屬工程；或者因資金不到位等問題遲延交房，由此造成了糾紛。在實(shí)踐中這類案件作到準(zhǔn)確適用法律有一定的難度。

不過，最高人民法院2003年5月7日公布的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）已于2003年6月1日生效實(shí)施。該《解釋》為人民法院正確、及時(shí)處理商品房買賣合同糾紛案件，公平保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益提供了法律依據(jù)?！督忉尅穼?duì)房地產(chǎn)交易中發(fā)生糾紛較多的一些問題如何具體適用法律做了較為明確、具體的規(guī)定。如：銷售廣告、具體的開發(fā)規(guī)劃，房屋說明，對(duì)房?jī)r(jià)構(gòu)成影響的都可以視為合同內(nèi)容；即尊重當(dāng)事人意思自治，商品房買賣合同不輕易被認(rèn)定無效，又要堅(jiān)決維護(hù)國家、集體和第三人利益，對(duì)違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的，認(rèn)定無效；并且明確規(guī)定由于開發(fā)商惡意違約和欺詐行為，導(dǎo)致合同無效、解除、撤銷的，買房人還可獲雙倍賠償；對(duì)開發(fā)商辦理房產(chǎn)證的期限以及違約金的計(jì)算方法等都有較明確的規(guī)范。但是，由于《解釋》主要是針對(duì)審判工作中的問題進(jìn)行規(guī)范，它并不能代替法律和行政法規(guī)，并且有些解釋條款與行政法規(guī)還相抵觸，有些在審判實(shí)踐中需要解釋的又未涉及。比如“按揭”合同引起的糾紛，“按揭”合同當(dāng)事人能否轉(zhuǎn)讓房屋問題，在《解釋》中沒有涉及；而對(duì)于欺詐行為的認(rèn)定和處理問題，理論界以及審判實(shí)踐中的認(rèn)識(shí)和作法也不盡一致；還比如出賣人在履約過程中惡意隱瞞規(guī)劃情況、不能依約交付配套設(shè)施的違約責(zé)任該如何追究？當(dāng)開發(fā)商將公益用地改作他用，是要恢復(fù)，還是承擔(dān)違約責(zé)任，違約金應(yīng)如何計(jì)算等等，在審判實(shí)踐中不好把握。

2.房改房和經(jīng)濟(jì)適用房的出售限制過多，影響了住房二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。

我國目前城市房屋中主要存在以下幾種類型的房屋：城市私有房屋、集資房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房。對(duì)于私有房和商品房的管理和出售已有法律規(guī)定?！督忉尅芬矊⒄{(diào)整的范圍明確限定在商品房買賣行為。對(duì)集資房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房等的買賣限制過多，不利于住房的流轉(zhuǎn)。例如《寧夏回族自治區(qū)已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售暫行辦法》第五條規(guī)定了這類房屋出售的條件，同時(shí)規(guī)定房屋所在地政府必須制定具體辦法，出售必須經(jīng)市、縣房改辦審批，必須按規(guī)定交納稅費(fèi)和收益。由于限制條件過多，審核程序和手續(xù)較為復(fù)雜，收益調(diào)節(jié)標(biāo)準(zhǔn)過高，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)較重；有些房屋建房時(shí)手續(xù)不全等歷史遺留問題，部分住房無法登記發(fā)證，導(dǎo)致實(shí)踐中大量存在私下交易的現(xiàn)象。而在審判中，如何確認(rèn)這些合同的效力成了難點(diǎn)。

3.私有房屋轉(zhuǎn)讓中的問題。

沒有辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的房屋買賣合同是否有效？是引發(fā)這一問題基本原因。過去的審判實(shí)踐中有不同的兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，未辦理登記手續(xù)的應(yīng)認(rèn)定為無效，所有權(quán)過戶登記是買賣生效的必備要件；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，辦理所有權(quán)過戶登記手續(xù)不應(yīng)是私有房屋買賣合同的生效要件，因?yàn)閺摹冻鞘兴接蟹课莨芾項(xiàng)l例》的規(guī)定看，所有權(quán)登記手續(xù)僅是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必經(jīng)登記程序，而不是買賣合同的有效條件，只對(duì)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移發(fā)生影響，而不能以此來認(rèn)定買賣合同無效。因?yàn)椋绻麑⒌怯涀鳛楸貍湟瑒t會(huì)嚴(yán)重破壞交易誠信，當(dāng)事人可以在登記前的任何時(shí)候反悔，這將使交易人始終處于不安狀態(tài)，不利于保護(hù)善意一方當(dāng)事人的利益，維護(hù)交易秩序和財(cái)產(chǎn)秩序。

現(xiàn)在，最高人民法院《關(guān)于適用〈合同法〉若干問題的解釋（一）》出臺(tái)后，實(shí)踐中基本已統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，《解釋》第9條第1款規(guī)定：“依照合同法第44條第2款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的。或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”這就明確了房屋買賣合同是一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，只要依法成立即產(chǎn)生法律效力，過戶是轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)應(yīng)履行的手續(xù)，不影響買賣合同的效力。

4.房地產(chǎn)權(quán)屬糾紛、房屋贈(zèng)與、互易和繼承糾紛。

由于發(fā)生侵占，錯(cuò)誤登記，或是遺產(chǎn)分割不及時(shí)，遺產(chǎn)由繼承人中的一方長(zhǎng)期使用，當(dāng)房屋拆遷或是出售時(shí)，為分割收益而發(fā)生糾紛。常出現(xiàn)的難題是，一旦有一方當(dāng)事人取得了房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證，其他當(dāng)事人再主張權(quán)利時(shí)，對(duì)方以產(chǎn)權(quán)證進(jìn)行對(duì)抗，認(rèn)為是政府以行政行為對(duì)其權(quán)利給予了確認(rèn)，如果要重新確權(quán)，先要通過行政訴訟撤銷政府的產(chǎn)權(quán)證，否則就不得以民事訴訟直接主張確權(quán)訴訟。在審判實(shí)踐中對(duì)此也有兩種分歧意見，一種認(rèn)為是要通過行政訴訟撤銷產(chǎn)權(quán)證，再進(jìn)行民事確權(quán)，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)確認(rèn)是政府的行政行為；而另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，不必通過行政訴訟撤銷產(chǎn)權(quán)證，在民事審判中審查實(shí)體權(quán)利，直接確權(quán)，然后依據(jù)判決向政府登記部門申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)變更登記即可，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)登記僅是一種依當(dāng)事人申請(qǐng)進(jìn)行的登記行為，并非是行政許可，其基礎(chǔ)是民事實(shí)體權(quán)利，屬物權(quán)范疇，通過民事確權(quán)之訴完全可以解決。對(duì)此問題沒有明確的司法解釋，筆者比較同意第二種意見。

（三）審理相鄰權(quán)糾紛的難點(diǎn)問題產(chǎn)生相鄰權(quán)糾紛比較多的原因是由于在城市建設(shè)中，規(guī)劃部門不能嚴(yán)格依規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)履行職責(zé)，或是在舊城改造中不可避免的出現(xiàn)建筑間距不足等原因，導(dǎo)致了相鄰采光，通風(fēng)，排水等糾紛的發(fā)生。這類問題在實(shí)踐中往往是以犧牲被侵權(quán)人的利益解決，因?yàn)閷?shí)踐中當(dāng)事人通過行政訴訟去撤銷規(guī)劃和建設(shè)批文、許可證的可能性不大，只好以獲得一定的補(bǔ)償作為最后選擇。實(shí)踐中這類問題層出不窮，但到目前為止，造成損失的賠償標(biāo)準(zhǔn)法律沒有明確的規(guī)定，而當(dāng)事人又認(rèn)為長(zhǎng)期居住于無光照的房屋，造成精神壓抑，心情不愉快，要求侵權(quán)人不僅賠償經(jīng)濟(jì)損失，而且要賠償精神損失。審判中，如何確定賠償又是令審判人員難以處理的問題，實(shí)踐中賠償數(shù)額都由法官自由裁量，造成賠償標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，當(dāng)事人對(duì)判決不滿意。

（四）物業(yè)管理糾紛案件2003年9月1日開始實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》填補(bǔ)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)缺陷，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育和完善有重要意義。它的頒布從根本上解決了物業(yè)管理法制建設(shè)滯后、相關(guān)主體之間的法律責(zé)任不清的問題，對(duì)規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，起到關(guān)鍵作用，當(dāng)然也同時(shí)為人民法院正確審理這類案件，準(zhǔn)確確定各方的責(zé)任提供了法律依據(jù)。雖然目前我院受理的物業(yè)管理糾紛案件數(shù)量比較少，但隨著商品房出售數(shù)量的增加，物業(yè)管理糾紛會(huì)逐漸增加，人民法院應(yīng)通過審理這類案件，讓當(dāng)事人了解，學(xué)習(xí)條例的規(guī)定，用條例來確定各方的權(quán)利和義務(wù)，減少不必要的糾紛。

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