馬鞍山市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法

馬政〔2012〕138號

第一章 總則

第一條 為了規范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權人(以下稱被征收人)的合法權益，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》及有關規定，結合我市實際，制定本暫行辦法。

第二條 本市市區范圍內國有土地上的房屋征收與補償工作適用本暫行辦法。

第三條 房屋征收與補償應當遵循決策民主、程序正當、補償公平、信息公開的原則。

第四條 各區人民政府負責本行政區域內房屋征收與補償工作。各區人民政府土地和房屋征收管理部門負責組織實施本區域內的房屋征收與補償工作。

馬鞍山經濟技術開發區、慈湖高新區范圍內的公共利益建設項目由所在地的區人民政府作出房屋征收決定，由其管委會土地和房屋征收管理部門組織實施房屋征收與補償工作。

第五條 市土地和房屋征收管理部門負責本市房屋征收與補償工作的統籌、指導、協調、監督工作。

發展改革、住房城鄉建設、城鄉規劃、國土資源、財政、公安、工商、稅務、監察、審計等有關部門，應當依照本暫行辦法的規定和職責分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行。

第六條 從事土地和房屋征收與補償工作的人員，應當通過市土地和房屋征收管理部門組織的有關法律知識、業務知識的培訓考核，持證上崗。

第七條 市、區人民政府應建立健全房屋征收與補償舉報制度，公布舉報監督電話。任何組織或者個人對違反本暫行辦法規定的行為，都有權向市、區人民政府及其土地和房屋征收管理部門和其他有關部門舉報。接到舉報的人民政府、土地和房屋征收管理部門和其他有關部門對舉報應當及時核實、處理。

第二章 征收準備

第八條 因公共利益需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由區人民政府作出房屋征收決定：

(一)國防和外交的需要;

(二)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要;

(三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要;

(四)由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要;

(五)由政府依照國家和本市有關城鄉規劃規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要;

(六)法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

第九條 因公共利益需要征收房屋的，項目建設單位應當向區人民政府提出申請，區土地和房屋征收管理部門負責受理申請。需要提交的材料包括：

(一)發展改革部門出具的項目符合國民經濟和社會發展規劃的證明材料和項目立項批文;

(二)規劃部門出具的項目符合城鄉規劃和專項規劃的證明材料;

(三)國土資源部門出具的項目符合土地利用總體規劃的證明材料和土地調查紅線;

(四)需要提交的其他相關材料。

需要由市人民政府作出征收決定的項目，項目建設單位應當向市政府提出申請，市土地和房屋征收管理部門負責受理申請，并按照本暫行辦法規定執行。

保障性安居工程建設和舊城區改建項目除提交前款規定的材料外，還要提交納入國民經濟和社會發展年度計劃的材料。

第十條 房屋征收范圍確定公布后，不得在房屋征收范圍內實施下列不當增加補償費用的行為，違反規定實施的，不予補償。

(一)新建、擴建、改建房屋;

(二)改變房屋、土地用途;

(三)房屋轉讓、析產、分割、贈與;

(四)遷入戶口或者分戶(因婚姻、出生、回國、大中專生畢業、軍人退伍轉業、刑滿釋放、解除勞動教養等原因遷入的除外);

(五)以被征收房屋為注冊地址新辦或者變更工商注冊登記手續;

(六)其他不當增加補償費用的行為。

區土地和房屋征收管理部門應當將前款所列事項及時書面通知公安、住房城鄉建設、國土資源、城鄉規劃、工商、稅務等有關部門，暫停辦理相關手續，并載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。

第十一條 區土地和房屋征收管理部門應當對被征收房屋情況組織調查登記，并委托房地產價格評估機構對擬征收范圍內的房屋價值和擬產權調換房屋周邊類似房地產價值進行分類抽樣預評估。調查內容包括：

(一)被征收人基本情況(包括產權人、共有人、家庭成員、戶籍等信息);

(二)被征收房屋的地址、權屬、用途、結構、建筑面積等情況;

(三)征收范圍內房屋土地權屬、用途、面積等情況;

(四)被征收房屋裝飾裝修、附屬設施、附屬物等情況;

(五)未經登記的建筑和臨時建筑等情況;

(六)被征收房屋出租、抵押、查封等情況;

(七)被征收人擬選擇的補償方式;

(八)因房屋征收可能造成停產、停業損失等情況;

(九)被征收人是否符合住房保障條件的情況;

(十)其他需要調查登記的情況。

需要公安、住房城鄉建設、國土資源、城鄉規劃、工商、稅務、檔案等相關部門提供被征收人及被征收房屋相關信息的，應在3個工作日內提供。

被征收人不配合調查登記的，區土地和房屋征收管理部門可以通過房屋權屬登記檔案或者現場勘測結果進行登記，作為征收補償的依據。

調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布，同步通過市級新聞媒體和馬鞍山土地和房屋征收網站向社會公布。被征收人對公布的調查登記結果有異議的，區土地和房屋征收管理部門應當及時進行核實。

第十二條 區土地和房屋征收管理部門擬訂征收補償方案，報同級人民政府。征收補償方案應當包括下列內容：

(一)征收項目名稱和征收目的;

(二)征收與補償的法律依據;

(三)征收的范圍;

(四)征收補償主體、實施單位;

(五)征收補償方式、補償標準和計算方法;

(六)補助和獎勵條件及標準;

(七)用于產權調換房屋的基本情況和選購方法;

(八)征收評估機構選定辦法;

(九)征收實施時間、補償簽約期限;

(十)搬遷期限和搬遷過渡方式、過渡期限;

(十一)其他事項。

第十三條 區人民政府應當組織有關部門對區土地和房屋征收管理部門擬訂的征收補償方案進行論證。

經論證通過的征收補償方案應當在房屋征收范圍內予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。

第十四條 區人民政府應當將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布，公示期限不得少于7天。

因舊城區改建需要征收房屋的，半數以上的被征收人認為征收補償方案不符合《國有土地上房屋征收與補償條例》規定的，區人民政府還應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案。

第十五條 房屋征收決定作出前，區土地和房屋征收管理部門應當會同相關行政管理部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府，按照本市重大事項社會穩定風險評估的有關規定，制定社會穩定風險評估方案，報區人民政府審核。

第三章 征收決定

第十六條 修改完善后的房屋征收補償方案經區土地和房屋征收管理部門報市土地和房屋征收管理部門備案后，由區人民政府作出征收決定。

涉及被征收人200戶以上的，征收決定應當經區人民政府常務會議討論決定。

第十七條 房屋征收決定由區人民政府及時向社會公告。公告張貼于被征收范圍內，同步通過馬鞍山土地和房屋征收網站向社會發布。公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。

區人民政府及土地和房屋征收管理部門應當做好房屋征收與補償的宣傳、解釋工作。

被依法征收的房屋及其附著物、構筑物等，由區土地和房屋征收管理部門按照規定處理，國有土地使用權同時收回。

第十八條 被征收人對房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

第四章 補償

第十九條 區土地和房屋征收管理部門應當根據被征收人提供的合法有效證照所確認的房屋面積和用途，按戶對被征收人進行補償，并與被征收人簽訂房屋征收補償協議。被征收人以房地產權證所載明的所有人為準。

對已經登記的被征收房屋的建筑面積和房屋用途的認定，以房屋登記機構頒發的房屋權屬證書標注的面積和用途為準;房屋權屬證書與房屋登記簿記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤的，以房屋登記簿標注的面積和用途為準。房屋用途與土地用途登記不一致或不明確的，以登記的土地用途為準。

被征收人未經城鄉規劃、國土資源部門批準，擅自改變房屋用途的，按照城鄉規劃、國土資源部門確定的房屋原用途予以補償。

第二十條 區人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。

對無有效證照，但在1985年航拍圖上有標注且產權歸屬明晰，認定為合法的建筑，在報請市征遷拆遷推進工作領導小組確認后應當給予補償;對經依法批準且未超過批準期限的臨時建筑，應結合臨時建筑的剩余使用年限給予補償。

對征收范圍內的違法建筑和超過批準期限的臨時建筑，一律不予補償。

第二十一條 對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構依法評估確定。

被征收房屋的類似房地產是指與被征收房屋的區位、用途、性質、年代、建筑結構等相同或者相似的房地產。

第二十二條 房地產價格評估機構由被征收人協商選定;協商不成的，由區土地和房屋征收管理部門按照少數服從多數的原則，組織被征收人投票，或采取搖號抽簽等隨機方式確定。

房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預，同時應當接受住房城鄉建設部門、土地和房屋征收管理部門監督。

被征收房屋的價值由選定的房地產價格評估機構評估確定。被征收人或土地和房屋征收管理部門對評估結果有異議的，應當向房地產價格評估機構申請復核評估;對復核結果有異議的，應當向市房屋征收評估專家委員會申請鑒定。被征收人不服鑒定，對補償仍有異議的，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條規定處理。

評估機構的選定和房屋價值評估工作規范按市政府規定執行。

第二十三條 被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。

第二十四條 被征收人選擇產權調換的，區人民政府應提供產權調換房屋。因舊城區改建征收住宅，被征收人選擇在改建地段進行產權調換的，區人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋供被征收人選擇。就近地段的范圍及可供選擇的住宅套型，應在征收補償方案中明確。

異地產權調換的，征收人應支付被征收人區位差價的，區位差價按評估方式確定。征收人應收取被征收人差價的，免收區位差價。

用于產權調換房屋的價值，應當由房地產價格評估機構確定。用于產權調換房屋的價值評估時點，應當與被征收房屋價值評估時點一致。

第二十五條 征收住宅的，給予被征收人征收補償、補助的范圍包括：

(一)被征收房屋價值的補償;

(二)被征收房屋裝飾裝修價值的補償;

(三)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;

(四)居住困難戶的保障補助。

住宅被征收人按期簽約搬遷的，應當按照本暫行辦法規定給予搬遷獎勵。

第二十六條 征收住宅實行產權調換的，按照房屋合法建筑面積“征一補一”。

征收非高層住宅產權調換為高層住宅的，應當以被征收房屋合法建筑面積為基準給予被征收人公攤補助。其中，產權調換房屋為一部電梯的，補助被征收人4%的建筑面積;產權調換房屋為兩部電梯的，補助被征收人8%的建筑面積。

住宅被征收人在產權調換建筑面積基礎上，每戶可以增購不超過15平方米建筑面積，增購價格按照政府優惠價計算。

根據前三款確定的建筑面積與產權調換房屋建筑面積不符的，被征收人可以選擇鄰近的住宅套型，增加的建筑面積按照政府優惠價結算差價，減少的建筑面積按照產權調換房屋市場評估價結算差價。

政府優惠價標準每2年調整1次，由市住房城鄉建設部門會同物價、土地和房屋征收管理部門根據實際情況確定，經市政府批準后于當年2月底前發布。2013年政府優惠價為2600元/平方米。

第二十七條 在確定居住困難且無其他住宅的被征收人產權調換建筑面積時，被征收住宅的合法建筑面積不足30平方米的(含)，按40平方米計算;30平方米以上40平方米(含)以下的，按45平方米計算;40平方米以上50平方米以下的，按50平方米計算。

住宅被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的區人民政府應當優先給予住房保障。

對享受城市最低社會生活保障待遇的住宅被征收人，實施最低建筑面積50平方米安置保障，50平方米以內不補面積差價。

第二十八條 選擇貨幣補償的，被征收住宅的補償金額=擬產權調換房屋類似房地產市場評估均價×擬產權調換房屋的建筑面積+增購建筑面積價值(增購建筑面積×(產權調換房屋的市場評估均價-政府優惠價))。

第二十九條 住宅被征收人選擇產權調換，在過渡期內自行安置住處的，區土地和房屋征收管理部門應當根據被征收房屋合法建筑面積，以每月12元/平方米的標準支付被征收人臨時安置費;不足800元的，按800元支付。被征收人同意使用土地和房屋征收管理部門提供的周轉房的，過渡期內不享受臨時安置費;在領取產權調換房屋鑰匙之日起3個月內，被征收人應當及時交還周轉房，不得逾期。

臨時安置期從搬遷交房之日起計算至通知領取產權調換房鑰匙之日后的3個月止，過渡期不得超過30個月。逾期未交付產權調換住宅的，區土地和房屋征收管理部門應當自逾期之月起按照原標準2倍支付被征收人臨時安置費;對使用土地和房屋征收管理部門提供周轉房的被征收人，應當自逾期之月起按前款規定的標準支付其臨時安置費。

征收住宅實行現房安置或者貨幣補償的，區土地和房屋征收管理部門按照第一款規定的標準一次性支付被征收人6個月的臨時安置費。

第三十條 被征收住宅涉及裝飾裝修的，由被征收人與區土地和房屋征收管理部門按照被征收房屋合法建筑面積以200元/平方米的標準協商補償;協商不成的，按照征收決定公告之日的市場評估價給予補償。

第三十一條 征收住宅造成搬遷，采取貨幣補償和現房產權調換方式的，區土地和房屋征收管理部門應當給予被征收人一次性搬遷費;采取過渡安置產權調換方式的，應當給予被征收人兩次搬遷費。搬遷費標準按600元/次計算。

被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內簽訂補償安置協議并搬遷的，應當依據鼓勵提前搬遷的原則，按被征收房屋合法建筑面積最高獎勵200元/平方米的標準給予獎勵費;不足10000元的，可按10000元給付。超過獎勵時間段簽約搬遷的一律不予獎勵。搬遷獎勵的具體辦法應在地塊征收補償方案中明確。

第三十二條 征收非住宅的，應當給予被征收人下列補償：

(一)被征收房屋的市場評估價格;

(二)因征收房屋造成的設備搬遷和安裝費用;

(三)無法恢復使用的設備按重置價結合成新結算的費用

(四)停產停業損失補償。

非住宅被征收人按期簽約搬遷的，應當按照本暫行辦法規定給予搬遷獎勵。

第三十三條 征收非住宅造成停產停業損失的，應當按照本暫行辦法規定給予補償;停產停業損失的補償對象，應當符合下列條件：

(一)具有土地房屋權屬證明或經有關部門認定為合法建筑;

(二)具有合法、有效的營業執照、稅務登記證;

(三)因征收房屋造成了停產停業損失。

法律法規和政策另有規定的除外。

第三十四條 征收生產、經營性質的非住宅，實行產權調換的，過渡期內按照征收決定公告日期前3年平均效益，或按被征收房屋合法建筑面積市場評估價的5‰定額標準，按月給予停產停業損失補償。

征收生產、經營性質的非住宅，實行貨幣補償或者現房安置的，按照前款標準一次性給予6個月的停產停業損失補償。

房屋征收范圍確定時閑置的非住宅，不得給予停產停業損失補償。

第三十五條 征收非住宅，其原料、設備等需搬遷、安裝的，搬遷、安裝費用按被征收房屋合法建筑面積20元/平方米協商補償;協商不成的，委托評估機構評估確定。

非住宅被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內簽訂補償安置協議并搬遷的，應當依據鼓勵提前搬遷的原則，按不超過被征收房屋補償價值的1%的標準給予獎勵費，但最高不得超過10萬元;不足10000元的，可按10000元給付。超過獎勵時間段簽約搬遷的一律不予獎勵。搬遷獎勵的具體辦法應在地塊征收補償方案中明確。

第三十六條 征收設有抵押權的房屋，抵押人與抵押權人應當按照有關法律規定，就其抵押權及其所擔保債權的處理問題進行協商。

抵押人與抵押權人達成書面協議的，區土地和房屋征收管理部門應當按照協議對被征收人給予補償。達不成協議的，對被征收人實行貨幣補償的，應當將補償款向公證機構辦理提存;對被征收人實行房屋產權調換的，抵押權人可以變更抵押物。

第三十七條 區土地和房屋征收管理部門應當與被征收人按照本暫行辦法的規定訂立征收補償協議。征收補償協議應當包括下列內容：

(一)房屋征收當事人的姓名(名稱)和被征收房屋的基本情況;

(二)補償方式;

(三)補償金額和支付期限;

(四)用于產權調換房屋的地點和面積;

(五)搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失;

(六)搬遷期限;

(七)過渡方式與過渡期限。

(八)違約責任及爭議解決方式;

(九)其他事項。

房屋征收補償協議訂立后，一方當事人不履行補償協議約定義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟或申請仲裁。

房屋征收補償協議示范文本由市土地和房屋征收管理部門統一印制。

第三十八條 被征收人應當在簽訂征收補償協議時向區土地和房屋征收管理部門移交被征收房屋的房地產權屬證書，由區土地和房屋征收管理部門向相關行政管理部門申請予以注銷。

被征收人逾期不移交被征收房屋的房地產權屬證書的，區土地和房屋征收管理部門應當提請相關行政主管部門依法注銷被征收房屋的房地產權屬證書，并予以公告。

第三十九條 房屋征收資金應當足額到位、專戶存儲、專款專用、專人管理、及時撥付。

房屋征收決定作出前，土地和房屋征收管理部門按照同級人民政府批準的房屋征收補償方案核定房屋征收補償資金總額。

市級財政性投資項目房屋征收，按照《市級財政性資金征收暫行辦法》執行。實施包干征收的項目，包干成本應包括2%的房屋征收不可預見費(含工作經費)。

第四十條 實施房屋征收應當先補償、后搬遷。

作出房屋征收決定的區人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。

任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。

第四十一條 房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋權屬不明確、產權有糾紛、產權人下落不明以及產權共有人對補償事宜達不成一致意見等原因，不能訂立補償協議的，由區土地和房屋征收管理部門報區人民政府，區人民政府應當按照本暫行辦法依據征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。

第四十二條 補償決定應當包括下列內容：

(一)被征收房屋及權利人的基本情況;

(二)征收的依據及理由;

(三)本暫行辦法第三十七條第一款規定的有關補償協議的事項;

(四)被征收人申請行政復議或提起行政訴訟的權利、途徑及期限。

第四十三條 被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的區人民政府依法申請人民法院強制執行。

區人民政府在申請人民法院強制執行前，應當依法書面催告被征收人履行搬遷義務。申請人民法院強制執行時，應當按照規定提交作出的補償決定及有關依據、被申請人的基本情況，并附具補償金額和專戶存儲賬號、產權調換房屋和周轉用房的地點和面積等材料。

人民法院裁定準予執行的，在組織實施前還應當就被征收房屋的有關事項和相關物品向公證機關辦理證據保全并妥善保管。

第四十四條 征收補償完畢后，區土地和房屋征收管理部門應在10日內，向市土地和房屋征收管理部門提交征收完畢報告，市土地和房屋征收管理部門審核確認后，出具征收完畢通知書。

第四十五條 區土地和房屋征收管理部門應當依法建立、健全房屋征收與補償檔案管理制度，規范對房屋征收與補償檔案的管理。

第四十六條 監察部門應當加強對房屋征收與補償工作的監督檢查。

各區人民政府應當建立健全征收成本決算制度，征收項目結束后負責征收項目的成本決算工作。

審計機關應當加強對征收補償費用管理和使用情況的監督，并公布審計結果。

第五章 法律責任

第四十七條 違反本暫行辦法規定，有下列行為之一的，依據《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定予以處理：

(一)市、區人民政府及其土地和房屋征收管理部門的工作人員在房屋征收與補償工作中不履行本暫行辦法規定的職責，或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由市人民政府或區人民政府責令改正，通報批評;造成損失的，依法承擔賠償責任;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

(二)采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予處分;構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

(三)貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費用的，責令改正，追回有關款項，限期退還違法所得，對有關責任單位通報批評、給予警告;造成損失的，依法承擔賠償責任;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予處分。

第四十八條 采取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收與補償工作，構成犯罪的，依法追究刑事責任;構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

第四十九條 房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，依據《國有土地上房屋征收與補償條例》、《房地產估價機構管理辦法》、《注冊房地產估價師管理辦法》等規定，由發證機關責令限期改正，給予警告，對房地產價格評估機構并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案;情節嚴重的，吊銷資質證書、注冊證書;造成損失的，依法承擔賠償責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六章 附則

第五十條 含山縣、和縣、當涂縣國有土地上房屋征收與補償工作應結合實際參照本暫行辦法自行制定實施辦法。

第五十一條 本暫行辦法自2013年1月1日起施行。2005年6月9日發布的《馬鞍山市城市房屋拆遷管理辦法》(馬鞍山市人民政府令第40號)同時廢止。本暫行辦法施行前已依法作出征收決定的征收項目，按原征收決定確定的補償方案執行。

第五十二條 本暫行辦法由市土地和房屋征收管理局負責解釋。