一、工業(yè)用地土地使用權(quán)最高出讓年限是多久

土地使用年限是從開發(fā)商取得該地塊的土地使用證之日開始計算，即國家首次出讓該地塊的時間。根據(jù)1990年5月19日開始實行的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

第十二條 土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

(一)居住用地七十年;

(二)工業(yè)用地五十年;

(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;

(四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年;

(五)綜合或者其他用地五十年。

根據(jù)2007年10月1日起施行的《物權(quán)法》中的明確規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期?！?/p>

在《物權(quán)法》出臺之前，根據(jù)1994年7月5日的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定，辦理土地使用權(quán)續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。根據(jù)以往的規(guī)定，辦理土地使用權(quán)續(xù)期是需要繳納一定費用的。

二、工業(yè)用地的表現(xiàn)形式有哪些

1、當(dāng)把技術(shù)、經(jīng)濟上有直接依賴關(guān)系的工業(yè)組成聯(lián)合企業(yè)時，如鋼鐵、石油化工、紡織、木材加工等聯(lián)合企業(yè)，則需要很大用地?？梢娪绊懝I(yè)用地大小的因素很多，規(guī)劃中必須根據(jù)城市發(fā)展戰(zhàn)略對不同類型的工業(yè)用地進行充分的調(diào)查分析，為未來的城市支柱產(chǎn)業(yè)留有足夠的空間和彈性。但同時也要注意工業(yè)發(fā)展應(yīng)節(jié)約用地，充分利用和發(fā)揮城市土地市場和規(guī)劃管理的作用，有效地控制城市工業(yè)用地的浪費現(xiàn)象。

2、地形要求工業(yè)用地的自然坡度要和工業(yè)生產(chǎn)工藝、運輸方式和排水坡度相適應(yīng)。利用重力運輸?shù)乃鄰S、選礦廠應(yīng)設(shè)于山坡地，對安全距離要求很高的廠宜布置在山坳或丘陵地帶，有鐵路運輸時則應(yīng)滿足線路鋪設(shè)要求。

3、水源要求安排工業(yè)項目時注意工業(yè)與農(nóng)業(yè)用水的協(xié)調(diào)平衡。由于冷卻、工藝、原料、鍋爐、沖洗以及空調(diào)的需要，如火力發(fā)電、造紙、紡織、化纖等，用水量很大的工業(yè)類型用地，應(yīng)布置在供水量充沛可靠的地方，并注意與水源高差的問題。水源條件對工業(yè)用地的選址往往起決定作用。有些工業(yè)對水質(zhì)有特殊的要求，如食品工業(yè)對水的味道和氣味、造紙廠對水的透明度和顏色、紡織工業(yè)對水溫、絲織工業(yè)對水的鐵質(zhì)等的要求，規(guī)劃布局時必須予以充分注意。

4、能源要求安排工業(yè)區(qū)必須有可靠的能源供應(yīng)，否則無法引入相應(yīng)工業(yè)投資項目。大量用電的煉鋁、鐵合金、電爐煉鋼、有機合成與電解企業(yè)用地要盡可能靠近電源布置，爭取采用發(fā)電廠直接輸電，以減少架設(shè)高壓線、升降電壓帶來的電能損失。染料廠、膠合板廠、氨廠、堿廠、印染廠、人造纖維廠、糖廠、造紙廠以及某些機械廠，在生產(chǎn)過程中，由于加熱、干燥、動力等需大量蒸汽及熱水，對這類工業(yè)的用地應(yīng)盡可能靠近熱電站布置。

5、工程地質(zhì)、水文地質(zhì)與水文要求工業(yè)用地不應(yīng)選在7級和7級以上的地震區(qū);土壤的耐壓強度一般不應(yīng)小于1. 5kg/cm;山地城市的工業(yè)用地應(yīng)特別注意，不要選址于滑坡、斷層、巖溶或泥石流等不良地質(zhì)地段;在黃土地區(qū)，工業(yè)用地選址應(yīng)盡量選在濕陷量小的地段，以減少基建工程費用。工業(yè)用地的地下水位最好是低于廠房的基礎(chǔ)，并能滿足地下工程的要求;地下水的水質(zhì)要求不致對混凝土產(chǎn)生腐蝕作用。工業(yè)用地應(yīng)避開洪水淹沒地段，一般應(yīng)高出當(dāng)?shù)刈罡吆樗?. 5m以上。最高洪水頻率，大、中型企業(yè)為百年一遇，小型企業(yè)為50年一遇。廠區(qū)不應(yīng)布置在水庫壩址下游，如必須布置在下游時，應(yīng)考慮安置在水壩發(fā)生意外事故時，建筑不致被水沖毀的地段。

6、工業(yè)的特殊要求某些工業(yè)對氣壓、濕度、空氣含塵量、防磁、防電磁波等有特殊要求，應(yīng)在布置時予以滿足。某些工業(yè)對地基、土壤以及防爆、防火等有特殊要求時，也應(yīng)在布置時予以滿足。如有鍛壓車間的工業(yè)企業(yè)，在生產(chǎn)過程中對地面發(fā)生很大的靜壓力和動壓力，對地基的要求較高。又如有的化工廠有很多的地下設(shè)備，需要有干燥不滲水的土壤。再如有易燃、易爆危險性的企業(yè)，要求遠(yuǎn)離居住區(qū)、鐵路、：公路、高壓輸電線等，廠區(qū)應(yīng)分散布置，同時還須在其周圍設(shè)置特種防護地帶。

7、其他要求工業(yè)用地應(yīng)避開以下地區(qū)：軍事用地、水力樞紐、大橋等戰(zhàn)略目標(biāo);有用的礦物蘊藏地區(qū)和采空區(qū);文物古跡埋藏地區(qū)以及生態(tài)保護與風(fēng)景旅游區(qū);埋有地下設(shè)備的地區(qū)。

根據(jù)土地的用途不同，可以使用的土地最高年限也不一樣。其中居民住宅用地的最高使用年限為70年，工業(yè)用地的則為50年，商業(yè)用地的僅僅為40年。而在居民住宅用地上修建了房屋，當(dāng)所在的土地使用年限到期了之后，人們就很關(guān)心此時房子是否要被收回，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，此時土地使用年限到期的，可以自動續(xù)期。

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