一、買(mǎi)房只有土地使用證是否可以購(gòu)買(mǎi)?
沒(méi)有房產(chǎn)證的房子是不能購(gòu)買(mǎi)的,《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定:“房屋權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人依法擁有的房屋合法權(quán)利并對(duì)房屋行使占有、使用、受益和處分的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受?chē)?guó)家法律的保護(hù)。”根據(jù)《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》規(guī)定:未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)證是擁有所有權(quán)的證明,沒(méi)有房產(chǎn)證即意味著沒(méi)有所有權(quán),出賣(mài)沒(méi)有所有權(quán)的房屋屬于無(wú)權(quán)處分。
不過(guò),有的房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定在賣(mài)方拿到房產(chǎn)證或者具備轉(zhuǎn)讓條件以后雙方再履行買(mǎi)賣(mài)合同,這樣的合同也并非一定無(wú)效。這樣的合同其實(shí)是附條件合同,在所附條件“賣(mài)方拿到房產(chǎn)證或者具備轉(zhuǎn)讓條件”成就以后合同才生效。在賣(mài)方?jīng)]有拿到房產(chǎn)證時(shí),該合同不生效,但不生效不是無(wú)效,一旦條件成就,合同就生效;如果合同所附條件確定不會(huì)實(shí)現(xiàn),就成為一份無(wú)效合同了。
二、購(gòu)買(mǎi)二手房的注意事項(xiàng)有哪些?
購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)應(yīng)注意以下問(wèn)題:
1、產(chǎn)權(quán)是否可靠。
需注意產(chǎn)權(quán)證上的名字與房主是否一致,產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)和內(nèi)容,包括面積、地址及標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房的分配比例。同時(shí),還要驗(yàn)看正本、查詢(xún)產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性。此外,還要知曉二手房是成本價(jià)房還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房或者是經(jīng)濟(jì)適用房,產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的不同牽涉到成交過(guò)程的復(fù)雜程度,也牽涉到買(mǎi)房收益的分配問(wèn)題,最終影響到二手房買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂。
2、原單位是否允許轉(zhuǎn)賣(mài)。
需確認(rèn)原單位是否同意出讓及與原產(chǎn)權(quán)單位確認(rèn)利益的分配辦法,標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房出讓是存在按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成的問(wèn)題,買(mǎi)主應(yīng)當(dāng)對(duì)此有所了解。此外,軍產(chǎn)、院產(chǎn)、校產(chǎn)的公房一般與本單位的辦公場(chǎng)所在一個(gè)大院里,上述單位一般被列為特殊單位,這種公房單位沒(méi)有同意之前,不可能取得上市資格。
3、是否有私搭私建部分。
需注意是否占用公共空間,是否有改動(dòng)過(guò)房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu),是否有牽涉到面積計(jì)算的結(jié)構(gòu)改動(dòng),在購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)該將這些因素考慮到,并將額外增加的面積刨除在房?jī)r(jià)計(jì)算之外,當(dāng)然了,這需要和房主具體協(xié)商了。
4、確認(rèn)所購(gòu)二手房的準(zhǔn)確面積。
產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積,買(mǎi)主還需了解使用面積和戶(hù)內(nèi)的實(shí)際面積。
5、認(rèn)真觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu),注意戶(hù)型是否合理,管線(xiàn)是否太多,二手房是否帶裝修,另外,還要所要房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖,以便日后裝修。
6、查詢(xún)物業(yè)的管理水平,包括提供服務(wù)的內(nèi)容和水準(zhǔn)、保安、保潔、綠化的水準(zhǔn)及基本生活設(shè)施的管理。
7、考察房屋的市政配套,主要包括水、有線(xiàn)電視、供電容量、電線(xiàn)、電話(huà)線(xiàn)、煤氣、天然氣、熱水、暖氣。
在正常的情況下,二手房應(yīng)該同時(shí)具備土地使用證和房產(chǎn)證,無(wú)論少了哪一種證件都不建議大家購(gòu)買(mǎi)。因?yàn)槲覀冊(cè)谫I(mǎi)房的時(shí)候斷然不能只考慮房子的價(jià)格,其他問(wèn)題就不管不顧。購(gòu)買(mǎi)沒(méi)有房產(chǎn)證的房子是后患無(wú)窮的,雙方所謂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同都有可能是無(wú)效的,以后真的因?yàn)榉课葙I(mǎi)賣(mài)引發(fā)了什么糾紛,也受不到法律的保護(hù)。
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