一、國有土地使用權(quán)共管人有哪些權(quán)利?

1.使用土地。

這是指土地使用權(quán)人為建造或保存建筑物及其工作物而使用土地。使用土地是土地使用權(quán)的最主要內(nèi)容。但是，這里的使用不是任意使用，其必須在設(shè)定土地使用權(quán)所限定的目的范圍內(nèi)進(jìn)行。一般來說，這一目的范圍即指土地的用途范圍。根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，土地使用者需要改變所使用土地用途的，必須取得土地所有者和市縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意,否則，土地使用者不得改變該土地用途范圍。

土地使用權(quán)人為了實現(xiàn)使用土地的目的，必須以占有土地為前提。因此，土地使用權(quán)人亦受占有之保護(hù)，并依此享有物上請求權(quán)。

2.處分土地使用權(quán)。

這是指土地使用權(quán)人可依其意志轉(zhuǎn)讓、抵押和出租土地使用權(quán)。只要土地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓、抵押和出租土地使用權(quán)符合法定條件，該處分行為即為有效。這里須特別注意劃撥土地使用權(quán)人與出讓土地使用權(quán)人在行使該權(quán)利時所受的限制有所不同。

3.獲取土地收益。

這是指依出讓方式獲得土地使用權(quán)以及以繼受方式取得該土地使用權(quán)的權(quán)利人開發(fā)、利用、經(jīng)營土地所獲得的利益。根據(jù)我國現(xiàn)行法律文件，凡依出讓方式獲得土地使用權(quán)以及以繼承方式取得該土地使用權(quán)的權(quán)利人不僅可以自己占有使用土地，而且還可以通過開發(fā)、利用、經(jīng)營活動獲取收益。由于土地是一種特殊的財產(chǎn)，極易形成壟斷價格，因此，一些國家和地區(qū)對土地產(chǎn)權(quán)人開發(fā)、利用和經(jīng)營土地所取得的收益，便加以多種限制。這些限制主要表現(xiàn)在兩個方面：一是對土地價格加以限制。例如：日本從1970年開始實行一種旨在控制土地交易價格的官方公開價格即公示地價制度;韓國也于1972年開始確立了基準(zhǔn)價制度;我國臺灣地區(qū)一直實行土地“公告現(xiàn)值”和“公示地價”制度等。二是對土地征收轉(zhuǎn)讓收益稅和產(chǎn)權(quán)稅。盡管一些國家和地區(qū)有關(guān)這類稅種各不相同，但都是為了對土地產(chǎn)權(quán)人的收益加以限制。目前，我國一些地區(qū)亦開始實行地價公示制度，這一方面在于防止國有土地收益流失，另一方面，也在于制止土地投機(jī)。與此同時，國家也頒布了《土地增值稅暫行條例》以及其他房地產(chǎn)稅費(fèi)規(guī)定，旨在對土地使用人的收益加以限制。我國現(xiàn)行法律文件僅允許劃撥土地使用權(quán)人自己占有使用土地，如果其利用該土地使用權(quán)從事開發(fā)經(jīng)營活動，并產(chǎn)生了土地收益，該收益則只能由土地所有者享有。

4.取回地上物和獲得有關(guān)費(fèi)用之補(bǔ)償。

土地使用權(quán)人在土地使用權(quán)消滅時，是否可以取回地上物和獲得有益費(fèi)用之補(bǔ)償，目前有兩種不同看法。我國《土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定：“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得”(第40條)。一些學(xué)者對此有不同看法，認(rèn)為土地使用權(quán)人投資于土地所形成的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)歸土地使用權(quán)人所有，國家不能無償收回，否則，這是與我國《憲法》、《民法通則》規(guī)定的基本原則相矛盾，不利于土地的開發(fā)和利用，影響土地使用權(quán)人對土地的投資，阻礙吸收外資工作，也必須導(dǎo)致對土地上的建筑物或其他工作物的破壞行為。一些學(xué)者在評述我國《土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的上述規(guī)定時，認(rèn)為這是采用國際慣例作法。這實在是一種誤解。實際上，有關(guān)地上權(quán)消滅之后，地上權(quán)人對地上之物及有關(guān)費(fèi)用是否可以取回或獲得相應(yīng)補(bǔ)償?shù)膯栴}，許多國家和地區(qū)一般都采用肯定的規(guī)定。例如：《日本民法》第269條第1款規(guī)定：“地上權(quán)人于其權(quán)利消滅時，可以回復(fù)土地原狀，收去其工作物及竹木。但是，土地所有人通知愿以時價買取時，地上權(quán)人無正當(dāng)理由，不得拒絕”。《瑞士民法典》第779條之三規(guī)定：“建筑權(quán)(一種地上權(quán),筆者注)消滅時，建筑物因成為土地的組成部分而歸屬于土地所有人”，該條之四又規(guī)定：“在前條情形下，土地所有人因建筑物歸屬自己，應(yīng)向原建筑權(quán)人支付相當(dāng)?shù)馁r償金??”。《臺灣民法》與《日本民法典》的規(guī)定相同。由此可見，地上權(quán)消滅后，土地所有人是否可以無償收回地上物并無所謂的國際通行做法。

二、司法解釋

土地使用權(quán)消滅后，土地使用權(quán)人有權(quán)取回地上物和獲得有益費(fèi)用之補(bǔ)償，并不是絕對的。一般來說，土地使用權(quán)人在土地使用權(quán)期滿時，有權(quán)取回地上物。但是，取回地上之物難免使其受損，且有恢復(fù)土地原狀的麻煩。這不利于保全社會財富。所以，一般土地所有人可以行使購買權(quán)，并給予相應(yīng)的補(bǔ)償，土地使用權(quán)人不得拒絕。但是，土地所有人亦可要求土地使用權(quán)人延長土地使用權(quán)期限，并重新簽訂土地使用權(quán)合同。如果土地使用權(quán)人拒絕延長土地使用權(quán)期限，土地所有人便可無償收回地上之物，不給予土地使用權(quán)人任何補(bǔ)償。對于這種情況，臺灣民法則規(guī)定，地上權(quán)人可取去地上之物，而不得請求補(bǔ)償。

我國《房地產(chǎn)管理法》與《土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》不同，僅規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回”(第21條)。這里只是規(guī)定了“土地使用權(quán)由國家無償收回”，至于地上之物是否也由國家無償收回，則未作強(qiáng)制規(guī)定。根據(jù)有關(guān)立法資料解釋，“這個問題比較復(fù)雜，涉及到物權(quán)問題，應(yīng)在物權(quán)法中規(guī)定，本法可以不作規(guī)定”。那么，未來的物權(quán)法究竟應(yīng)如何規(guī)定此一問題呢?筆者認(rèn)為，在土地使用權(quán)消滅時，地上之物仍為土地使用權(quán)人所有，如果土地所有權(quán)人愿意取得地上之物，則應(yīng)當(dāng)給予土地使用權(quán)人適當(dāng)補(bǔ)償，土地使用權(quán)人不得拒絕;如果土地所有人不愿取得地上之物，則應(yīng)當(dāng)允許土地使用權(quán)人取回地上之物，并就此造成的損失給予土地使用權(quán)人相當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，如果土地所有人不愿意給予土地使用權(quán)人任何補(bǔ)償，則應(yīng)當(dāng)延長土地使用權(quán)期限,重新簽訂土地使用權(quán)合同，依照規(guī)定收取出讓金; 如果土地使用權(quán)人不愿意延長土地使用權(quán)期限，土地所有人則可無償收回地上之物，不給予任何補(bǔ)償。

國有土地使用權(quán)共管人擁有土地使用權(quán)，可以依法對土地進(jìn)行合法合理的開發(fā)利用，并享有相關(guān)的權(quán)利和義務(wù)。需要注意的是，土地使用權(quán)是有期限規(guī)定的，根據(jù)土地開發(fā)利用的類型和種類的不同也有不同的年限規(guī)定，在土地使用權(quán)到期后，國有土地使用權(quán)共管人應(yīng)當(dāng)協(xié)商決定向政府的土地管理部門進(jìn)行續(xù)簽的情況。

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