核心提示

南昌某公司因擴(kuò)大業(yè)務(wù)和甲公司簽訂了一份120萬一年的房屋租賃合同。合同簽定后，南昌某公司預(yù)付了20萬現(xiàn)款，并約定第三天到公證處辦理公證，可是在辦理公證的前一天，該公司法定代表人因車禍不幸身亡。因此公證一直沒有辦，甲公司也未將房屋交付南昌某公司，房屋一直閑置。半年后，南昌某公司找到甲公司要求其返還當(dāng)時(shí)預(yù)付的20萬元錢，但被對(duì)方拒絕了。理由是合同為南昌某公司法定代表人所簽，南昌某公司尚欠租金100萬元，并要追究該公司的違約責(zé)任。該房屋租賃合同是否生效?南昌某公司是否構(gòu)成違約?我們看看律師是怎么解答的。

案例

南昌某公司因擴(kuò)大業(yè)務(wù)，在社會(huì)上公開招聘了一大批業(yè)務(wù)員，由于工作需要，該公司想租一所辦公室。今年3月，該公司在某媒體看到一則招租廣告，于是前去洽談。隨后該公司與甲公司簽訂了一份房屋租賃合同。該合同中約定：南昌某公司租用甲公司房屋4000平方米，租金120萬元，租期一年。當(dāng)時(shí)簽合同時(shí)，南昌某公司預(yù)付20萬元，合同雙方簽字蓋章并經(jīng)公證后生效。

合同簽訂后，南昌某公司預(yù)付了20萬元，甲公司寫了收據(jù)，并同南昌某公司約定第三天到公證處辦理公證。就在辦理公證的前一天，南昌某公司法定代表人因車禍不幸身亡，故未再去辦理公證。甲公司也未將房屋交付南昌某公司。

半年后，南昌某公司找到甲公司要求其返還當(dāng)時(shí)預(yù)付的20萬元錢，但甲公司以合同為南昌某公司法定代表人所簽，南昌某公司尚欠租金100萬元為由拒絕返還。此外，甲公司稱其房屋在半年內(nèi)一直閑置，要追究南昌某公司的違約責(zé)任。南昌某公司為此咨詢了江西贛江律師事務(wù)所法律顧問。

專家律師解答

該房屋租賃合同是否生效?南昌某公司是否構(gòu)成違約?

一、房屋租賃合同沒有生效

南昌某公司在與甲公司簽訂的房屋租賃合同中特別約定：合同經(jīng)雙方簽字蓋章并公證后生效。這說明南昌某公司與甲公司簽訂的房屋租賃合同的行為是附條件的民事法律行為。

所謂附條件的民事法律行為，即是指雙方在進(jìn)行某項(xiàng)民事法律行為時(shí)約定了一定的條件，待此項(xiàng)條件發(fā)生時(shí)該民事法律行為發(fā)生效力或者失去效力。該項(xiàng)條件必須是將來發(fā)生的事，并且是不一定會(huì)發(fā)生的事情。

根據(jù)《民法通則》第六十二條：“民事法律行為可以附條件，附條件的民事法律行為在符合所附條件時(shí)生效。”的規(guī)定，南昌某公司與甲公司所簽合同的行為應(yīng)在條件成立時(shí)生效，而這個(gè)條件即是，合同經(jīng)公證。現(xiàn)房屋租賃合同尚未被公證，因此該合同沒有生效。

二、房屋租賃合同沒有實(shí)際履行

南昌某公司在簽訂合同時(shí)雖然按合同條款的規(guī)定向甲公司支付了20萬元預(yù)付款，但甲公司并沒有將房屋交付給貴公司，南昌某公司也未實(shí)際使用該房屋。因此，房屋租賃合同并沒有實(shí)際履行。

本案中，房屋租賃合同項(xiàng)下房屋的閑置并非由南昌某公司的行為所導(dǎo)致。由于房屋租賃合同未生效，也未實(shí)際履行，房屋閑置不能收益，是甲公司不能充分，合理地行使其所有權(quán)所導(dǎo)致，與南昌某公司無關(guān)，因此甲公司無權(quán)追究南昌某公司的違約責(zé)任，其要求南昌某公司賠償經(jīng)濟(jì)損失的主張也無法律依據(jù)。相反，在合同沒有生效，甲公司又沒有給付相應(yīng)對(duì)價(jià)的情況下占有20萬元，這是不合法的。甲公司應(yīng)將20萬元款項(xiàng)返還南昌某公司