當(dāng)今社會(huì)，經(jīng)濟(jì)越來(lái)越發(fā)達(dá)，城市里一座座高樓拔地而起，農(nóng)村也建起了農(nóng)家樂(lè)、農(nóng)業(yè)基地、農(nóng)莊等等，這些項(xiàng)目都跟土地有著密不可分的關(guān)系。由于我國(guó)的國(guó)情以及我國(guó)土地的屬性，企事業(yè)單位在使用土地的時(shí)候，一般要進(jìn)行土地使用權(quán)評(píng)估，那么，可用土地使用權(quán)的評(píng)估程序有哪些呢?下面我們就來(lái)說(shuō)一說(shuō)。

一、什么是土地使用權(quán)評(píng)估?

土地使用權(quán)是土地使用者依法對(duì)土地進(jìn)行使用或依法對(duì)其使用權(quán)進(jìn)行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、投資的權(quán)利。

土地資產(chǎn)可以作為單獨(dú)的對(duì)象進(jìn)行評(píng)估，也可以與地上建筑物一起作為評(píng)估對(duì)象進(jìn)行評(píng)估，還可以作為整體企業(yè)資產(chǎn)的構(gòu)成要素隨整體企業(yè)一并進(jìn)行評(píng)估。

二、程序：

土地使用權(quán)擁有者如系國(guó)有企業(yè)，因轉(zhuǎn)讓、入股等需要而進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)先經(jīng)其主管部門(mén)的同意，并向當(dāng)?shù)貒?guó)有資產(chǎn)行政管理部門(mén)申請(qǐng)立項(xiàng)，獲得立項(xiàng)批準(zhǔn)后，才能委托資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。如果國(guó)有企業(yè)只是為了解自己資產(chǎn)情況而要求評(píng)估并不一定要立項(xiàng)，非國(guó)有企業(yè)土地使用權(quán)的評(píng)估則不需要立項(xiàng)這個(gè)手續(xù)。

評(píng)估工作是從土地使用權(quán)擁有者與資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)正式訂立委托合同書(shū)開(kāi)始。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)接受土地使用權(quán)評(píng)估作價(jià)的委托后，即開(kāi)始組織項(xiàng)目評(píng)估小組開(kāi)展有關(guān)的評(píng)估工作。整個(gè)評(píng)估工作分為兩個(gè)部分，第一步是評(píng)估前的準(zhǔn)備工作;第二步是評(píng)估工作。

1、收集有關(guān)的資料：被評(píng)估地塊的地級(jí)資料，城市規(guī)劃資料以及被評(píng)估地塊所處地段等級(jí)資料，被評(píng)估地塊的批租文件資料，地產(chǎn)市場(chǎng)成交實(shí)例資料，關(guān)于土地使用權(quán)出讓價(jià)格有關(guān)政策規(guī)定，地產(chǎn)市場(chǎng)供求雙方的情報(bào)等等。

2、現(xiàn)場(chǎng)勘查：地塊的面積、形狀和坡度;地質(zhì)水文條件;地上物與地下物的分布情況，地塊的經(jīng)濟(jì)地理情況等。

3、分析測(cè)算有關(guān)的數(shù)據(jù)：測(cè)算被評(píng)估地塊開(kāi)發(fā)建設(shè)總成本，估算開(kāi)發(fā)建設(shè)完成后能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)銷售額及投資回收期，估算開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)投資盈利率，初步試算土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格。

4、明確土地使用權(quán)評(píng)估的有關(guān)事項(xiàng)(包括委托方、評(píng)估目的、評(píng)估范圍、基準(zhǔn)日、評(píng)估時(shí)間要求等)。

5、根據(jù)土地使用權(quán)評(píng)估范圍，填寫(xiě)土地使用權(quán)清單表。

6、檢查土地產(chǎn)權(quán)是否清楚，有無(wú)糾紛，土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是出讓還是劃撥，宗地劃分是否合理，四至是否明確，是否存在他項(xiàng)權(quán)利等。

7、調(diào)查待估宗地所在市縣的自然條件(包括人口、面積、氣候、水文、土壤)、行政區(qū)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展(包括經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、主要產(chǎn)品、工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值、居民收入、社會(huì)投資狀況等)、城市規(guī)劃與城市性質(zhì)、產(chǎn)業(yè)政策(與估價(jià)對(duì)象相關(guān)類型的產(chǎn)業(yè)分布、產(chǎn)品銷售及有關(guān)優(yōu)惠政策)和稅收政策等。

8、現(xiàn)場(chǎng)查戡待估宗地及周圍地區(qū)的土地利用情況，待估宗地用途是否相符，主要建筑物名稱、建構(gòu)筑物結(jié)構(gòu)、用途等，周圍交通條件、環(huán)境條件、集聚狀況等。

9、調(diào)配待估宗地的基礎(chǔ)設(shè)施條件、開(kāi)發(fā)費(fèi)用水平。

10、調(diào)查待估宗地所在市縣的地價(jià)水平、房屋建筑物成本、售價(jià)、租金水平、新建用地的征地水平、有關(guān)稅費(fèi)、基準(zhǔn)地價(jià)及修正體系、待估宗地在基準(zhǔn)地價(jià)中的土地級(jí)別、交易狀況。

11、根據(jù)估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)，明確土地使用權(quán)評(píng)估思路，選樣合適的評(píng)估方法，進(jìn)行初步測(cè)算，并確定最終地價(jià)。

根據(jù)上述相關(guān)的內(nèi)容了解了評(píng)估程序，土地作為可使用人的一種資產(chǎn)，對(duì)其擁有利用和收益的權(quán)利，進(jìn)行可用土地使用權(quán)的評(píng)估，可讓使用人的利益最大化，也盡可能的充分利用土地，避免造成土地資源的浪費(fèi)，這是非常有必要的。

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