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寧波
房屋先抵后租該如何處理
案情介紹：
2011年6月，劉某向張某借款20萬元，以自己的一處房產(價值30萬元)作抵押，并向房地產管理部門辦理了抵押登記。2012年3月劉某將該房屋租給孫某居住，雙方簽定了房屋租賃協議，租期3年，簽定協議時劉某未告知孫某該房屋已抵押給張某的事實。2014年6月，劉某借張某的20萬元到期無力償還，張某遂行使抵押權將房屋通過拍賣機構賣于趙某并辦理了房屋過戶登記手續。趙某取得房屋所有權后要求孫某騰房，孫某拒不搬出，并以“買賣不破租賃”和享有“優先購買權”為由要求繼續租住該房屋至租期屆滿，趙某不同意，雙方遂訴至法院。
分析：
本案中孫某的主張并不能成立，《合同法》第229條規定，“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”，此即俗話所說的“買賣不破租賃”；《合同法》第230條規定，“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人在享有以同等條件優先購買的權利”。但本案不適用《合同法》第229條和第230條的規定，孫某應當按照趙某的要求騰房并賠償趙某的經濟損失。
首先，本案房屋抵押在先，并辦理的抵押登記備案手續，依據《擔保法解釋》第66條第一款的規定，抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。趙某取得房屋的所有權是通過拍賣方式取得的，即是抵押權人張某抵押權的實現，因房屋是先抵后租，故趙某作為房屋的受讓人不受劉某與孫某房屋租賃協議的約束。
其次，關于承租人的優先購買權問題，《合同法》第230條規定的是出租人出賣租賃房屋的情況下，承租人在同等情況下享有優先購買的權利，但本案并不是出租人劉某賣房，而是抵押權人張某通過行使抵押權來實現自己債權的行為，不能等同于劉某賣房，故承租人孫某對該房屋亦沒有優先購買權。
本案若是孫某承租劉某房屋在先，劉某抵押房屋在后，依據《擔保法解釋》第65條的規定，抵押人將已出租的財產抵押的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人繼續有效。因此，趙某作為房屋的受讓人要求孫某騰房的要求就得不到支持了。但是趙某在租賃合同期滿前享有租金收取權，在趙某取得房屋的所有權后，孫某應將租金交于趙某而不能再將租金交于原出租人劉某。
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