在實際城市建設發(fā)展過程中，土地置換是一個常見的現(xiàn)象和行為。政府對土地置換有著明確嚴格的規(guī)定。而土地置換實質上是土地使用權的置換，而且土地使用權置換也是涉稅的。這是由于土地不是私有的，都是國有的，土地管理法規(guī)定的。那么，土地使用權置換涉稅需要注意什么?

一、土地使用權置換涉稅需要注意什么?

1.交換土地使用權的行為發(fā)生了土地使用權的轉移，交換雙方取得了實物形態(tài)的收入，根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定，應按規(guī)定對房地產(chǎn)交換的雙方征收營業(yè)稅。

2.根據(jù)《自治區(qū)地方稅務局關于印發(fā)若干稅收政策和征管問題解答的通知》(桂地稅發(fā)﹝2002﹞265號)第四條第(十)款規(guī)定：“交換房地產(chǎn)的行為既發(fā)生了房產(chǎn)產(chǎn)權、土地使用權的轉移，交換雙方又取得了實物形態(tài)的收入，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，它屬土地增值稅的征稅范圍。因此，應按規(guī)定對房地產(chǎn)交換的雙方征收土地增值稅。”

3.根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例實施細則》(財法字〔1997〕52號) 第十條規(guī)定：“土地使用權交換、房屋交換、土地使用權與房屋所有權之間的交換，交換價格不相等的，由多交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的一方繳納稅款。交換價格相等的，免征契稅。”

4.同時涉及以下稅款：城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、個人所得稅(如為企業(yè)發(fā)生的置換行為則繳納企業(yè)所得稅)。

二、什么是土地置換?

土地置換，是指在城市發(fā)展過程中，利用級差地價置換土地改造老城區(qū)，加快城市發(fā)展的一種方法。包括異區(qū)地塊的置換和同區(qū)內(nèi)地塊的置換兩種情況。

1、因為土地位置的不同，所以其使用價格也不同，即地租不同，從而產(chǎn)生級差地租。一般情況下，離市中心、繁華的商業(yè)區(qū)、商務區(qū)等越近，土地使用價格越高;反之則越低。這樣，政府就可以利用土地的差價進行土地置換改造老城區(qū)，發(fā)展新城區(qū)。中心城市土地價差較大，在土地置換中更有優(yōu)勢。

2、土地置換是以符合土地利用總體規(guī)劃為要求，以耕地“占一補一”為前提條件，以調(diào)整優(yōu)化土地利用結構布局為目標，以土地的適宜性為依據(jù)，通過異地調(diào)整，使不符合土地利用總體規(guī)劃布局或低效利用的土地符合土地利用整體布局，最大限度提高土地利用率。通常情況下，用來置換的建設用地均為國有土地，運作時不涉及土地性質問題，僅限于權屬的重新調(diào)整和界定。

三、出讓土地之間進行置換需要哪些材料?

稅函[2007]645號規(guī)定土使用者轉讓、抵押或置換土論其否取該土使用權屬證書論其轉讓、抵押或置換土程否與事辦理土使用權屬證書變更登記手續(xù)要土使用者享占、使用、收益或處該土權利且合同等證據(jù)表明其實質轉讓、抵押或置換土并取相應經(jīng)濟利益土使用者及其事應依照稅規(guī)定繳納營業(yè)稅、土增值稅契稅等相關稅收

(1)房產(chǎn)公司置換取土使用權依據(jù)《財政部、家稅務總局關于土使用權轉讓契稅計稅依據(jù)批復》(財稅[2007]162號)規(guī)定土使用者土使用權轉讓給應按照轉讓總價款計征契稅

(2)房產(chǎn)公司置換取土使用權應按產(chǎn)權轉移書據(jù)繳納印花稅

(3)置換土讓應繳納營業(yè)稅置換土讓屬于土使用者轉讓土使用權行應繳納5%營業(yè)稅同繳納城市維護建設稅、教育費附加 置換土購置或受讓依據(jù)財稅[2003]16號規(guī)定單位銷售或轉讓其購置產(chǎn)或受讓土使用權全部收入減產(chǎn)或土使用權購置或受讓原價余額營業(yè)額

(4)置換土讓應繳納土增值稅依照稅置換土讓轉讓土使用權轉讓房產(chǎn)增值額計稅依據(jù)并實行四級超率累進稅率繳納土增值稅

(5)置換土應繳納所稅依照稅規(guī)定置換外購土置換土收入額減除財產(chǎn)原值合理費用余額應納稅所額適用20%稅率按財產(chǎn)轉讓所項目計算繳納所

也就是說，土地使用權置換涉稅需要注意什么?以上內(nèi)容僅供參考。當前國家正在推進鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，也許土地置換在農(nóng)村也將會予以推行，而隨著改革的加深，土地制度改革，如何發(fā)揮好市場和政府的調(diào)節(jié)作用，真正讓百姓受惠，還需妥善進行。

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