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寧波
王某與鄭某房屋租賃糾紛案
【問題】王某能否以房屋承租人鄭某是犯罪嫌疑人而解除與其的房屋租賃合同?
【相關法律】《民法通則》第2條中華人民共和國民法調整平等主體的公民之間、法人之間、公民和法人之間的財產關系和人身關系。
【案例評析】本案主要涉及民法的調整對象問題。根據我國《民法通則》第2條的規定，民法是以平等主體的公民之間、法人之間、公民與法人之間的財產關系與人身關系為調整對象的。王某與鄭某之間的房屋租賃合同關系正是平等主體之間的財產關系，受民法的調整。王某想解除這種民事法律關系，必須基于一定的民事法律事實。所謂民事法律事實，是指符合法律規定的，能夠引起民事法律關系產生、變更或消滅的客觀現象。那么，鄭某故意殺人是否這樣一種客觀現象呢?鄭某的故意殺人行為已觸犯了刑律，依法受到了司法機關的追究，屬于受刑法調整的范圍。顯然，鄭某的故意殺人行為所引起的刑事法律關系與房屋租賃合同關系這種民事法律關系屬于不同的部門法調整的社會關系。同時，這一行為侵犯了他人的生命權，也是一種能夠引起某種民事法律關系產生、變更或者消滅的客觀現象，但其并不當然地引起該房屋租賃合同關系的消滅。縱然房屋承租人成了犯罪嫌疑人，這也并非出租人解除租賃合同的法定理由。出租人欲解除房屋租賃合同應依法而行，也就是說，要找到能引起這種民事法律關系消滅的確切的民事法律事實。
【特別提示】雖然承租人犯罪并非出租人解除房屋租賃合同的法定理由，但如雙方有約在先，且該約定不違反法律的強制性規定，那么也可據此解除房屋租賃合同。對于本案而言，下列情形可導致房屋租賃合同的解除：(一)承租人鄭某因故意殺人被判處死刑并予以執行，則該民事法律關系的一方當事人死亡，該合同也自然解除了。但最高人民法院《關于貫徹執行〈民法通則〉若干問題的意見》第119條第1款規定：承租戶以一人名義承租私有房屋，在租賃期內，承租人死亡，該戶共同居住人要求按原租約履行的，應當準許。同時《合同法》第234條也規定：承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋，因此，王某若沒有其他合同的理由而欲解除合同收回房子，還得看鄭某的弟弟的意思表示。(二)若訂立房屋租賃合同時，雙方約定承租人有遵紀守法的義務，不得有在租賃的房屋內有違法亂紀的現象，否則出租人可解除合同的條款的，王某可據此解除合同。(三)根據《合同法》第224條第2款的規定，承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。如果王某能找到鄭某向其弟收取租金的證據，則可以單方面解除合同。
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