一、應(yīng)該怎么規(guī)避房屋出租的風(fēng)險(xiǎn)

風(fēng)險(xiǎn)一：租金無(wú)法收取

收不到租金的情形最為普遍，所以這也是房東最為關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題。

【應(yīng)對(duì)方法】

一定要在房屋租賃合同中約定包括拖欠租金的違約條款。在租賃合同中就約定，如果出現(xiàn)拖欠房租達(dá)2個(gè)月以上的情形，房東可以終止租賃合同，并要求租客賠償損失。對(duì)于熟知的租客，有些房東可能會(huì)礙于情面而不愿“貼身緊逼”，但也要掌握一個(gè)度，如果拖欠時(shí)間超過(guò)了3個(gè)月，而不能給出具體理由，則應(yīng)當(dāng)機(jī)立斷。

風(fēng)險(xiǎn)二：房屋不當(dāng)使用

房屋遭到濫用，比如改變了居住用途，或者私自進(jìn)行改裝等，這都會(huì)讓給房東帶來(lái)意想不到的風(fēng)險(xiǎn)。

【應(yīng)對(duì)方法】

對(duì)于本地的房東來(lái)說(shuō)，一定要勤快一點(diǎn)，只要有機(jī)會(huì)，必須到出租房屋去巡視一番，以防止房屋被不當(dāng)使用。就北京、上海、廣州這三大一線城市來(lái)說(shuō)，由于房租過(guò)高，群租現(xiàn)象比較嚴(yán)重，因此濫用的方式主要為私自改裝成群租房。據(jù)了解，目前各地都禁止群租行為，觸犯將受到處罰，如上海最高處以3萬(wàn)元的罰金。

風(fēng)險(xiǎn)三：連帶法律責(zé)任

租客如果做出違法亂紀(jì)的事情，房東也會(huì)受到牽連。

【應(yīng)對(duì)方法】

根據(jù)公安部門(mén)對(duì)流動(dòng)人口管理的要求，要在全國(guó)建立出租房屋備案制度，出租人也會(huì)因此要承擔(dān)相應(yīng)的治安責(zé)任，并實(shí)行責(zé)任倒查和責(zé)任追究。因此這就提醒房東，必須加強(qiáng)對(duì)出租房屋的管理，萬(wàn)一在自己的出租房屋內(nèi)發(fā)生了違法亂紀(jì)行為，房東將承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。記者也注意到，一些不法分子在出租房屋中干出違法勾當(dāng)，比如制毒販毒、窩藏逃犯等。因此房東要做的就是一定要求租客配合在警署申領(lǐng)《房屋租賃治安許可證》。

風(fēng)險(xiǎn)四：租客“惡意添附”

在征得房東同意的前提下，租客代為裝修，但這其中往往會(huì)出現(xiàn)“惡意添附”的情形。

【應(yīng)對(duì)方法】

租客往往會(huì)在取得房東同意的前提下，在裝修或者更換設(shè)備過(guò)程中，利用假發(fā)票證明自己購(gòu)買(mǎi)的質(zhì)次價(jià)低的添附物價(jià)值很高，或是將一些沒(méi)有價(jià)值的產(chǎn)品故意進(jìn)行添附來(lái)騙取補(bǔ)償?shù)仁侄巍?duì)此，律師建議房東應(yīng)該與租客明確約定添附物種類(lèi)、價(jià)值以及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等，并對(duì)裝修或者設(shè)備更換過(guò)程進(jìn)行盡職調(diào)查，以保護(hù)自己合法權(quán)益不受侵害。

風(fēng)險(xiǎn)五：電話成為“吸血鬼”

為了租客方便，有些房東會(huì)代為安裝固定電話，這也要當(dāng)心，以免自己承擔(dān)巨額話費(fèi)。

【應(yīng)對(duì)方法】

有些出租房屋內(nèi)房東提供寬帶，而目前寬帶與固定電話是捆綁在一起的，因此房東應(yīng)該采取一些必要措施，建議將家中電話取消或者停機(jī)保號(hào)，防止成為心懷不軌之人利用的漏洞。目前國(guó)內(nèi)不斷爆出有犯罪團(tuán)伙利用他人身份證辦理電話卡惡意撥打海外聲訊電話牟取暴利的報(bào)道，因此不建議安裝電話。如果租客確實(shí)出于需要而安裝，可以要求租客利用自己的身份證重新申請(qǐng)，相關(guān)費(fèi)用并不高。

二、房屋租賃代理合同主要包括哪些內(nèi)容

(1)委托代理事項(xiàng)

合同中的委托代理事項(xiàng)應(yīng)清晰明了。如是房屋出租還是承租，是增量房還是存量房，是產(chǎn)權(quán)房還是使用權(quán)房，是繁華地段的房屋還是比較偏僻地段的房屋等。

(2)委托代理事項(xiàng)的要求和標(biāo)準(zhǔn)

涉及房屋出租的，委托人可以圍繞出租時(shí)間、租金金額、出租宣傳等對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提出要求，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也可以對(duì)代理過(guò)程中需委托人提供哪些方便提出要求，尤其要對(duì)代理完成的標(biāo)準(zhǔn)予以明確。

(3)合同履行期限

合同履行期限反映了委托代理雙方權(quán)利和義務(wù)的存續(xù)時(shí)效關(guān)系：履行期限一結(jié)束，雙方當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系即告終止。

(4)服務(wù)費(fèi)數(shù)額、支付方式及時(shí)間

合同中應(yīng)明確代理完成時(shí)，委托人應(yīng)支付的傭金數(shù)額。具體支付時(shí)間和方式，可以協(xié)商議定。有的是分期支付，有的是預(yù)收部分委托費(fèi)，待代理完成后再結(jié)算。

(5)違約責(zé)任和糾紛解決方式

委托代理雙方應(yīng)嚴(yán)格按合同規(guī)定履行義務(wù)。如果因某種原因違約，違約方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。具體解決方式可由雙方協(xié)商議定。

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