轉租合同解除應當滿足哪些條件

案情簡介：轉租合同解除應當滿足什么條件

2008年12月31日，吳某與河南省南陽市臥龍區順達社區桐西組(下稱桐西組)簽訂租賃合同一份，約定由吳某租賃桐西組位于工業路***號四層小樓及場地，租賃期限6年，自2008年12月31日至2014年12月30日，年租金4萬元，租賃合同還明確約定吳某對承租房屋不得轉租。吳某租賃該房產后，于2009年5月和同年12月分別將該房屋轉租給了王*娟和李*生，年租金分別為1.8萬元和10萬元，轉租期限均為3年。2010年9月23日，桐西組通過拍賣程序將該處房產賣給了謝某，雙方于2010年10月15日簽訂了房產出售合同，合同第八條約定：“根據法律‘買賣不破租賃’的規定，由桐西組將該房屋的租賃合同移交給謝某，由謝某繼續履行，并享有合同的收益權，合同到期后由謝某自行安排處理。”謝某取得該房產所有權后，發現吳某擅自轉租該房屋，要求與吳某解除租賃合同。吳某以該處房產系桐西組的集體財產，而集體土地使用權不得轉讓為由，于2011年1月8日向法院起訴，請求確認桐西組與謝某之間的房產出售合同無效，該案經兩審，南陽中院維持原審裁定，駁回吳某的訴求。后因吳某依照轉租合同，要求第三人王*娟和李*生支付租金，謝某以租賃合同已解除為由要直接收取第三人的租金，雙方發生糾紛。

法院判決：應當解除

法院審理認為：謝某購買桐西組位于南陽市工業路***號的房屋后，即擁有對該房屋的所有權，承受原出租人的權利義務。因桐西組與吳某簽訂的租賃合同明確約定吳某對承租房屋不得轉租，且吳某也未舉出桐西組同意其轉租的充分證據，謝某有權要求解除租賃合同。至于具體解除時間，原告主張租賃合同自2010年11月18日起解除，但未舉出充分的證據證實其于2010年11月18日向吳某提出了解除合同的要求。而吳某在2011年1月8日向本院請求確認謝某與桐西組之間的房產買賣合同無效的訴狀中，明確表示謝某已向吳某提出了解除合同的要求，所以，應認定謝某解除租賃合同的通知在2011年1月8日前已經到達吳某，該通知行為符合合同法第九十六條相關規定，已產生合同解除的效力，故應當確認謝某與吳某之間的租賃合同以自2011年1月8日起解除為宜。

律師說法：轉租合同是否能夠解除

謝某與桐西組簽訂了本案所涉房屋的出售合同，謝某即擁有該房屋的合法所有權，同時也承繼了桐西組與之間簽訂的租賃合同中的權利義務。與桐西組簽訂的租賃合同中明確約定，對租賃的房屋只有使用權，無權對該房產做任何處理，包括轉租，而卻違反合同約定將房屋轉租，根據合同法第二百二十四條第二款“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同”的規定，已符合法定解除合同的條件，權利人謝某有權解除合同。關于稱其轉租經過桐西組的認可的問題，因每次交租金都是吳某對桐西組所交，而非各承租戶直接交給桐西組，并且合同中明確約定承租人不得轉租，因此不能視為桐西組已認可其轉租的行為，且亦未提供充足的證據證明桐西組同意其轉租，故該上訴理由不能成立。在2011年1月8日向臥龍區法院提出確認房屋出售合同無效案件中已認可謝某向其提出解除合同，故原審認定解除合同時間應為2011年1月8日是正確的。

以上知識就是小編對“轉租合同解除應當滿足哪些條件”問題進行的解答，依據合同法的規定，承租人對租賃物進行轉租的時候，如果要轉租的，需要經出租人的同意才生效。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網進行法律咨詢。