房租轉租要具備什么條件

(一)轉租須經出租人同意

承租期間，承租人在原則上不可以轉租。承租人想把租賃房屋轉租出去，必須經過出租人同意，沒有經過出租人同意轉租的，叫不合法轉租或者違法轉租{9}，為無效。對此，《合同法》第二百二十四條規(guī)定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。”“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”

(二)轉租期限應當在本租剩余期限之內

司法解釋第十五條還規(guī)定，轉租合同約定的租賃期限應當在承租人的剩余租賃期限內，超出承租人剩余租賃期限的轉租期間無效。司法解釋規(guī)定“但出租人與承租人另有約定的除外”，是說如果出租人與承租人另有約定，在剩余的租賃期限之外的轉租也是有效的，可以按照約定確定轉租有效。不過，這實際上等于本租又約定了新的租賃期間，這樣理解更為合適。因此，可以確定轉租合同有效的基本條件，一是出租人同意，二是在剩余租賃期間。

(三)出租人的異議權和同意轉租的推定

出租人知道承租人轉租而不反對的，司法解釋規(guī)定了兩個規(guī)則：

第一，出租人知道承租人轉租的事實，承租人構成擅自轉租，司法解釋規(guī)定了六個月的異議期限，在六個月內，出租人發(fā)現(xiàn)轉租的事實，可以提出異議。該異議權是形成權，一經提出異議，轉租就無效。六個月期限是除斥期間，為不變期間。

第二，超出六個月異議期，出租人沒有提出異議的，推定出租人同意轉租，轉租合同有效，出租人應當認可承租人和次承租人之間的轉租合同的效力。

(四)次承租人可以參加本租發(fā)生的訴訟

轉租合同的第三人即次承租人，在本租當事人之間發(fā)生爭議時，可以參加。因為本租雙方當事人發(fā)生糾紛提起訴訟時，或者爭議合同效力，或者爭議租金，其后果可能影響到次承租人的利益，因此，次承租人有權要求參加訴訟。在參加訴訟時，次承租人的身份是無獨立請求權的第三人，沒有獨立的請求權。次承租人以無獨立請求權的第三人要求參加本租雙方當事人爭議的訴訟，法院不應該拒絕。

值得研究的是，司法解釋把這個規(guī)則寫在第十六條，即“出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持”的規(guī)定之后，那么，這個規(guī)則僅僅是對此而言，還是對所有的轉租的訴訟都適用?按照條文的邏輯，這個規(guī)則應當僅僅適用于異議權和推定同意轉租的訴訟中，但事實上在其他方面也會出現(xiàn)本租訴訟關乎次承租人利益的問題，因此，次承租人以無獨立請求權的第三人參加訴訟的，法院應當支持。

(五)承租人拖欠租金次承租人的抗辯權

承租人拖欠租金，屬于根本違約，出租人起訴要求解除合同，涉及次承租人的轉租合同利益。對此，次承租人可以代承租人繳納拖欠的租金和違約金，可以作為抗辯理由進行抗辯，主張不得解除合同。這是一個合理的抗辯。次承租人享有解除合同的抗辯權。對此，出租人不能解除租賃合同。至于次承租人交納的租金和違約金，是替承租人交的，因此，超出次承租人應付的租金數額，可以抵作轉租的租金，或者向承租人追償。

(六)次承租人騰房的義務和逾期使用費支付義務

房屋租賃合同解除以后，因為有轉租合同存在，出租人在次承租人還在占有這個房子的時候，有權要求次承租人騰房，理由是本租合同已經解除，轉租合同當然不復存在，次承租人負有騰房義務。如果次承租人在解除合同之后，對租賃房屋仍然占有一段時間的，對逾期騰房的房屋使用費負有支付義務。

房屋轉租要注意什么

注意因原承租人要返回原地的情形：對于原承租客要返回原地工作而不能租賃原住房，而采取的轉租方式，其實際上是想減少原承租人因終止合同而要承擔的違約補償。一般情況下，除在原合同補充條款中同意承租人轉租外，在租賃期限內要轉租的：

第一，要征得原出租人的書面同意方可將該房屋部分或全部轉租他人。

第二，要注意轉租的期限不能超過原租賃期限。

第三，轉租后如轉租的租金大于原來租金，則雙方可約定如何分配。

第四，承租人轉租房屋，應按規(guī)定與轉承租方簽訂書面的轉租合同，并按規(guī)定向該房屋所在區(qū)、縣房地產交易中心辦理登記備案。

第五，轉租合同的條款內容不得超出原租賃合同條款的范圍。

房租轉租要具備什么條件?房屋轉租最好能得到房東的同意，如果在房東沒有同意下盲目的進行轉租，影響到的將是租客的權益。面對房租轉租要是當事人不知道該怎么樣去處理或解決它時，建議你可以咨詢律霸網上相關的律師。