一、房屋轉(zhuǎn)租手續(xù)該怎么辦理

房屋轉(zhuǎn)租時，轉(zhuǎn)租雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂房屋轉(zhuǎn)租合同，并應(yīng)在15日內(nèi)持下列材料向區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心或者農(nóng)場局受理處辦理房屋轉(zhuǎn)租合同的登記備案，由區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心或者農(nóng)場局受理處出具轉(zhuǎn)租合同登記備案證明：

(一)出租人同意轉(zhuǎn)租的書面意見或者經(jīng)登記備案的租賃合同;

(二)租賃合同登記備案的證明;

(三)轉(zhuǎn)租合同;

(四)轉(zhuǎn)租的承租人個人身份證明或者企業(yè)、其他組織的登記注冊證明。

二、擅自轉(zhuǎn)租房屋的效力是怎樣的

最高法院司法解釋規(guī)定，“承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效”;“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持”。從該司法解釋的文義來看，承租人擅自轉(zhuǎn)租行為是無效的，這也可以從最高法院奚*明主編《關(guān)于城鎮(zhèn)房屋租賃合同司法解釋理解和適用》一書中的觀點(diǎn)得到印證。

最高法院這一規(guī)定，違背了“體系解釋”和“當(dāng)然解釋”的民法解釋規(guī)則。

第一，合同法第224條規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”及第228條規(guī)定：“因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金”。

依照民法體系解釋規(guī)則，從224條規(guī)定可以看出，如果出租人不解除原租賃合同，轉(zhuǎn)租行為不受影響。其次，228條規(guī)定所謂的承租人可以要求減少租金，當(dāng)然是指合同有效為前提的。

第二，轉(zhuǎn)租行為所導(dǎo)致房屋占有和使用轉(zhuǎn)變，是否屬于“處分行為”呢?

按照我國合同法第51條無權(quán)處分的規(guī)定來看，我國相當(dāng)一部分權(quán)威學(xué)者認(rèn)為，無權(quán)處分的債權(quán)合同屬于效力待定。舉重而明輕的當(dāng)然解釋告訴我們，既然無權(quán)處分他人物權(quán)的債權(quán)合同也不過是效力待定，那么轉(zhuǎn)讓對權(quán)利人財產(chǎn)影響更小的所有權(quán)權(quán)能的效力，就不可能是無效的。當(dāng)然，現(xiàn)在主流觀點(diǎn)認(rèn)為，涉及無權(quán)處分的債權(quán)效力是有效的，那么轉(zhuǎn)租行為的合同效力更應(yīng)當(dāng)有效。

法律應(yīng)當(dāng)賦予當(dāng)事人合同自由，不應(yīng)該隨意干涉，司法解釋將房屋擅自轉(zhuǎn)租的行為認(rèn)定為無效，顯然缺乏依據(jù)。我們認(rèn)為，房屋擅自轉(zhuǎn)租行為，可以比照無權(quán)處分行為，其轉(zhuǎn)租的債權(quán)效力應(yīng)當(dāng)具體情況具體分析，給次承租人提供更為靈活的司法救濟(jì)。

房屋轉(zhuǎn)租

房屋轉(zhuǎn)租，是指承租人在租賃期間將其承租房屋的部分或者全部再出租的行為，包括以聯(lián)營、承包經(jīng)營和合作經(jīng)營等名義，將承租房屋交付給他人使用并獲得租金性質(zhì)的保底收益的，均為房屋轉(zhuǎn)租。

注意事項(xiàng)

一要注意二房東是否有正式的租賃合同。

如有，在簽定租賃合同時，應(yīng)注意以下事項(xiàng)：

1、查看二房東的有效身份證明及和大房東簽定的租賃合同;

2、簽訂租房合同時，應(yīng)問清房租包含的內(nèi)容，水、電、暖、煤氣(天然氣)和物業(yè)管理費(fèi)由誰承擔(dān);

3、要求出租人在房屋出租前結(jié)清水、電、暖、煤氣(天然氣)和其它費(fèi)用;

4、明確租賃期限、房租支付時間和付款方式，并要求出租方提供租金收據(jù);

5、應(yīng)對能否轉(zhuǎn)租做出約定;

6、要明確違約責(zé)任和違約的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn);

7、入住前檢查屋內(nèi)家具、電器、其他設(shè)施的好損情況，并約定維修責(zé)任;

8、應(yīng)對提前終止合約情況做出約定。

這些事項(xiàng)都是簽定房屋租賃合同時應(yīng)注意的。

二、1、簽定租賃合同時一定要得到出租人(大房東)的書面同意;

2、合同約定的租賃期限不能超過原二房東和大房東的合同(主合同)約定的期限;

3、合同中約定事項(xiàng)不能超過主合同。

否則，大房東終止合同，給你帶來的經(jīng)濟(jì)損失只能找二房東要。

三、為規(guī)范和加強(qiáng)個人所得稅管理，根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅法》及其實(shí)施條例的規(guī)定，現(xiàn)對個人取得轉(zhuǎn)租房屋收入有關(guān)個人所得稅問題通知如下：

1、個人將承租房屋轉(zhuǎn)租取得的租金收入，屬于個人所得稅應(yīng)稅所得，應(yīng)按“財產(chǎn)租賃所得”項(xiàng)目計算繳納個人所得稅。

2、取得轉(zhuǎn)租收入的個人向房屋出租方支付的租金，憑房屋租賃合同和合法支付憑據(jù)允許在計算個人所得稅時，從該項(xiàng)轉(zhuǎn)租收入中扣除。

3、《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人所得稅若干業(yè)務(wù)問題的批復(fù)》(國稅函〔2002〕146號)有關(guān)財產(chǎn)租賃所得個人所得稅前扣除稅費(fèi)的扣除次序調(diào)整為：

(1)財產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費(fèi);

(2)向出租方支付的租金;

(3)由納稅人負(fù)擔(dān)的租賃財產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用;

(4)稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)。

現(xiàn)解讀如下：

當(dāng)前，一些納稅人出于謀利或者其他目的，將所承租房屋轉(zhuǎn)租給第三方賺取租金差價的情況時有發(fā)生，針對這類現(xiàn)象，國家稅務(wù)總局按照現(xiàn)行個人所得稅有關(guān)政策規(guī)定，對個人轉(zhuǎn)租房屋取得的租金收入如何征收個人所得稅，作了明確規(guī)定。考慮到個人轉(zhuǎn)租房屋所支付的租金是財產(chǎn)租賃所得的成本，《通知》明確規(guī)定，轉(zhuǎn)租房屋所支付的租金允許在個人所得稅前扣除。同時，為便于管理和堵塞漏洞，要求納稅人必須提交房屋租賃合同和支付租金的合法憑據(jù)，否則，不允許扣除租金。

此外，為便于政策銜接，對財產(chǎn)租賃所得個人所得稅前扣除稅費(fèi)的扣除次序問題也重新進(jìn)行了明確，即：在計算財產(chǎn)租賃所得個人所得稅時，應(yīng)首先扣除財產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費(fèi);其次扣除個人向出租方支付租金;第三扣除由納稅人負(fù)擔(dān)的該出租財產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用;最后減除稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)，即經(jīng)上述減除后，如果余額不足4000元，則減去800元，如果余額超過4000元，則減去20%。

國家稅務(wù)總局的這項(xiàng)規(guī)定不僅規(guī)范了稅收政策，減輕了個人承租房屋再行轉(zhuǎn)租的稅負(fù)，同時規(guī)范了稅收管理，有利于減少稅收流失。

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