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寧波
店面轉(zhuǎn)租合同的效力如何
2008年7月1日，小趙將自己的一間小店面出租給小李開小吃店，并簡單簽訂一份租賃合同，租期為3年，自2008年7月1日起至2011年6月30日止，租金每月1000元，一季度付一次，沒有約定其他事項。后因地理條件、管理不善等諸多原因，小李的生意一直不景氣。2009年3月3日，小李在小趙不知情的情況下把店面轉(zhuǎn)租給小林，租期自2009年3月3日起至2011年6月30日止，一次性付清租金為8萬元。小趙知道后，認為小李轉(zhuǎn)租店面未經(jīng)其同意，小李無權(quán)出租房屋，且未辦理登記備案。因此，小趙要求小林退還已支付租金8萬元。那么小李的房屋轉(zhuǎn)租合同是否有效呢?
律師解答：
小李與小林訂立的店面房轉(zhuǎn)租合同應為有效，應依法予以保護。我國法律沒有規(guī)定未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租房屋無效。《合同法》第224條只是賦予了出租人在未經(jīng)其同意下的對原房屋租賃合同的解除權(quán)。雖然我國建設部《商品房屋租賃管理辦法》第11條規(guī)定，未征得出租人同意和辦理登記備案，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無效。但《商品房屋租賃管理辦法》只是部門規(guī)章不是法律或行政法規(guī)，其性質(zhì)僅具有行政管理效力，并不具有司法效力。故小李與小林訂立的店面轉(zhuǎn)租合同不具有我國《合同法》第52條規(guī)定的合同無效條件，因此，小李與小林的房屋租賃合同有效，應依法予以保護。
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