目前，在商品房交易領域開發商與小業主的糾紛愈演愈烈，一方面是因為小業主法律意識不斷加強，法律武器也逐漸充足（政府不斷出臺有關司法解釋、地方法規和辦法）；另一方面則是因為房地產開發項目歷時較長，需要的資金量大、融資渠道又非常單一（主要依靠銀行****），受市場因素、自然條件的影響非常大，這一切都導致了銷售環節在整個房地產開發流程中的主導地位，這幾乎是開發商回收資金的唯一途徑，因此，商品房交易中的法律風險，特別是可能引發集團訴訟和集團索賠的法律風險防范就顯得尤為重要。根據最高人民法院出臺的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件使用法律若干問題的解釋》（下稱司法解釋）以及本人近年來作為房地產開發商的法律顧問在處理與小業主的交房糾紛中的經驗，在以下列舉了開發商經常會遇到的幾類法律風險及相關對策：

一、銷售廣告構成合同內容的法律風險銷售廣告是否當然構成商品房買賣合同的內容的問題始終是引發開發商與小業主糾紛的焦點問題。絕大多數開發商在銷售策劃時都會出于商業運作上的考慮而在銷售廣告中對樓盤的優勢及功能進行一定程度的夸大，如果所有銷售廣告中的承諾都將成為合同的內容，顯然對開發商是非常不利的。目前，就發生了多起小業主以銷售廣告有虛假承諾嫌疑為由向開發商索賠的事宜，在業界造成一定的影響。根據司法解釋第三條的規定，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”根據上述規定，商品房銷售廣告作為合同內容的前提條件有兩個：（1）出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定；（2）對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響。例如一個類似的銷售廣告引發的糾紛：開發商在銷售廣告承諾所售樓盤中有露天游泳池、網球場和籃球場，廣告中對游泳池的具體說明是：“不規則形狀的兒童嬉水池，孩子鈴兒般的笑聲與燦爛的浪花在這個寫意的空間里盡情碰撞；24小時恒溫可令您充分感受嬉水的快樂。”對戶外綠地網球場、籃球場的說明更為含混，只是許諾：“給您一方展示矯健身姿的空間。”后來，由于項目規劃發生變更，泳池、籃球場和網球場的許諾無法如期實現，小業主以此為由要求開發商退房和賠償損失。這樣的廣告糾紛顯然在實踐中大量存在，一般而言，上述說明算不上是對于游泳池、網球場、籃球場和通訊設施的具體的、確定的說明，而且開發商也未在銷售廣告上對上述設施作出任何具體的承諾。因此，開發商在銷售廣告中關于網球場和籃球場的說明并不具備司法解釋第三條第（1）個條件；至于銷售廣告中對設施的描述是否對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響，即符合司法解釋第三條第（2）個條件的規定，在充分舉證的前提下，可以證明任何一個有理智的正常的買受人在購買貴司的房屋時均不會受到上述廣告中對設施含糊不清的描述的重大影響而與開發商簽訂合同，而且開發商的上述廣告也不會對房屋價格的確定產生重大影響。需要提醒開發商的是，由于上述兩個條件的主觀性特點，對于如何判斷“說明和允諾具體確定”以及“對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響”均沒有規定具體的客觀標準。一旦發生訴訟，如何判斷將在很大程度上取決于法官對上述規定的理解，也就是說法官在這一點上有很大的自由裁量權，不排除法院認定上述銷售廣告中的說明是合同組成部分的可能性。因此，開發商在這一點上應注意收集相關證據以證明有關樓盤的銷售以及定價并非依賴于上述廣告中的表述；同時還可通過取得規劃變更經批準等證據來作為應對小業主索賠要求的補充措施。二、質量缺陷的法律責任商品房存在質量缺陷也是一個難以回避的問題，有些潛在的缺陷往往在驗收以及交房時無法察覺，要等到住上一段時間，小業主才會察覺。這時候，就會引發糾紛，甚至有的小業主提出退房和高額賠償金的要求。以下的案例就是這樣一種情況：某明星樓盤因混凝土受凍造成質量隱患，導致小業主入住后發生大梁出現裂縫的情況，因此而遭遇小業主的集體索賠，一時間鬧得滿城風雨，開發商也非常緊張。但在仔細審查權威部門的檢測報告以及商品房買賣合同之后，發現還是有很多理由可以對抗小業主的索賠的。實際上，根據合同和相關法規的規定，對于質量缺陷，開發商首先承擔的是保修責任，而并非當然需要解約。《商品房買賣合同》第16條約定：“出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質量保證書》承諾的內容承擔相應的保修責任。在商品房保修范圍和保修期限內發生質量問題，出賣人應當履行保修義務。”《住宅質量保證書》第三條規定：“本住房自交付之日起，在住戶正常使用的情況下，本公司免費承擔保修期內以下項目的維修責任，并在承諾期限內負責維修完畢。”第六條規定：“經省級以上資格的專業部門鑒定，凡屬地基基礎和主體結構質量不合格且無法修復的危險房屋，我公司將予以退房或調換，因此給住戶造成的經濟損失，將給予適當補償。”根據省建筑工程質量檢測中心出具的《檢測鑒定報告》，結論意見是：“經檢測，梁的配筋和[混凝土]強度滿足設計要求。梁的裂縫屬[混凝土]收縮造成，不影響結構承載能力。”國家建筑工程質量監督檢驗中心出具的《檢驗報告》中鑒定結論是：“由于所檢測梁混凝土強度、鋼筋配置符合設計要求，梁的繞度超過（GBJ10-89）限值，故其承載力能夠滿足設計要求的安全度，梁裂縫不會影響結構的安全性。”根據上述兩個檢測報告的結論，上述梁裂縫問題并非屬地基基礎和主體結構質量不合格且無法修復的危險房屋的情形，不符合退房和換房條件。根據《商品房銷售管理辦法》第33條的規定，房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。在保修期限內發生的屬于保修范圍的質量問題，房地產開發企業應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。由此可見，根據合同約定和上述法規規定，開發商應當對上述質量問題免費為小業主進行及時維修，若因此給小業主造成損失，還應承擔賠償責任。不過在此情況下，小業主負有對其所受損失進行舉證的義務。鑒于通常情況下，小業主很難對因此造成的損失進行舉證，開發商承擔的主要還是維修責任。