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寧波
商品房預約合同怎么解除
一、商品房預約合同怎么解除
由于商品房限購等原因，開發商在與購房人簽訂商品房預售協議、買賣協議等本約合同前，通常會與購房人簽訂認購書、訂購書等預約合同。實踐中，開發商不存在違約情形下，具備購房資格的購房人在簽訂本約合同前，單方要求解除購房關系的，該如何處理呢
通常，如購房人已經履行了預約合同約定的前期交款等義務，并在約定期限內，與開發商就本約合同內容(包括預約合同中未能涉及的具體房屋位置、面積、房價款、付款方式、交房時間、違約責任等)進行了誠信談判，而雙方確實無法就相關內容達成一致的(購房人須就此承擔舉證責任，可通過電話錄音、往來書信等舉證)，則購房人可與開發商解除預約合同，無須承擔違約責任。
如果購房人僅僅是基于自身原因，未與開發商簽訂本約合同的，則開發商有權要求購房人承擔違約責任。
二、房屋買賣預約合同違約的損失賠償及責任承擔
房屋買賣預約合同糾紛發生后，法院首先要審核合同是否符合房屋買賣合同的要件。對于一些條款簡單，對于房屋交付時間、購房款支付時間、違約責任等條款均缺失的房屋買賣預約合同，一般認定為預約合同。雙方由此產生的法律責任按照締約過失責任處理。
對于此類情況產生的締約過失責任，具體承擔方式:
法律實務中，法院一般會首先結合合同約定，如果合同約定了定金的，將結合合同法之規定按照定金罰則處理。對于約定了定金之外的款項支付條款的，如果屬于 買方違約的，合同約定不退還合同款項的，法院一般會按照違約金條款規則處理。即，此種情況下買方可以主張調低違約金數額。
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