一、哪些情形開發(fā)商必須返還購房定金

(一)基于法律上的規(guī)定：

1、交付定金后因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，由開發(fā)商應當將定金返還購房者。

2、交付定金后開發(fā)商又拒絕出售房屋的，購房者可以要求開發(fā)商雙倍返還定金，并承擔自己的相關損失。《中華人民共和國擔保法司法解釋》第六部分第一百一十五條規(guī)定：當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金。

3、交付定金后開發(fā)商不能開發(fā)或預售該商品房，導致購房合同無法簽訂，購房者可以要求開發(fā)商雙倍返還定金。《中華人民共和國合同法》第一百一十五條對定金問題規(guī)定：給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。

(二)基于合同的約定：

如果購房者與開發(fā)商達成初步的購房意向，在簽訂認購書時雙方約定了符合某一條件時，開發(fā)商返還定金同時解除合同，或者開發(fā)商返還定金并繼續(xù)履行合同，可以依照合同的約定主張返還定金。比如雙方約定如果開發(fā)商不能在約定的時間內簽訂正式合同則雙倍返還定金作為賠償。

二、處理定金問題的相關內容

(一)如因開發(fā)商原因致雙方在認購書約定的時間內未能簽訂《商品房買賣合同》的，例如開發(fā)商將約定房屋出售給第三方等，購房者可要求開發(fā)商雙倍返還定金。

(二)如因購房者原因在認購書約定的時間內雙方未能簽訂《商品房買賣合同》的，例如購房者放棄購買約定房屋等，購房者將損失定金。

(三)在認購書約定的時間內經購房者與開發(fā)商協商，雙方對《商品房買賣合同》具體條款無法達成一致的，購房者可要求開發(fā)商退還已交納的定金。

(四)如果開發(fā)商銷售未具備銷售條件的房屋，即開發(fā)商未取得預售許可證或銷售不具備使用條件的現房，購房者可要求開發(fā)商退還定金，并要求開發(fā)商支付相應的利息損失。

可見，不是所有的定金都可以主張返還，所以提醒購房者一定要注意自己所簽的每一項協議的每一個條款，出現定金糾紛雙方可協商解決，如協商不成，可按《認購書》中約定的仲裁機構申請仲裁或向法院起訴。

很顯然，購房定金是由購房者支付給開發(fā)商的。而既然買賣雙方當事人都約定了定金，自然就會適用定金罰則。那么，因為開發(fā)商一方的原因，導致商品房交易最終不能完成，則購房者可以要求開發(fā)商返還雙倍定金。若因此給購房者造成了損失的，格外還可以要求開發(fā)者承擔購房者的相關損失。