一、逾期交房的免責情形有哪些

(一)不可抗力。不可抗力指不可預見，不可避免并不能客服的客觀情況。造成不可抗力的原因主要有兩種情形，一是自然災害，如洪水、地震、臺風、海嘯等;二是政府行為，如發生戰爭、強制征收等。在發生不可抗力的事由后，開發商必須在合同約定的期限內將不可抗力的相關情況告知購房人，否則既使發生了不可抗力的事由開發商仍然需要承擔延期交房責任。實踐中，開發商有隨意擴大解釋不可抗力的現象，其實，構成不可抗力的條件是很嚴格的，開發商不得以諸如“雨季停工”、“技術困難”等作為法定免責事由主張免責。

(二)約定免責事由。在商品房買賣合同中，除了不可抗力之外，開發商通常會與購房人約定其他關于逾期交房的免責事由，如購房人未付清房款及其他應交費用、因執行國家法律法規、政策、政府指令導致逾期交房、因市政配套設施接通延誤或市政府規劃變更導致逾期交房等。

值得注意的是，在上述原因中，有的確實可以作為免責事由，如政府行為等，但也要甄別情況實行部分或全部免責，有些則純屬霸王條款，如天氣原因、高考等因素導致停工，這些情況是開發商可以預料、可以避免和克服的，不能作為免責事由。再如施工期間停水停電、第三人破壞等，則是第三人原因造成的，違約責任的歸責原則實行無過錯責任，不論開發商是否存在過錯，只要存在違約行為，開發商就應向購房人承擔違約責任，之后開發商有權依法向責任人追償。

二、逾期交房的情況有哪些

在諸多商品房預售合同案件中，大部分是因開發商逾期交房引發的，開發商逾期交房的情況主要有以下五種情形：

(一)開發商未取得商品房預售許可證。

主要是開發商在合同約定的交房日期未取得商品房預售許可證，致使房屋無法開工建設;或者違法建成了房屋，但因為不能提供相關文件而無法向購房者交房的現象。

(二)開發商因購房者不交納費用拒絕其入住。

主要是指開發商因購房者不向其交納由其代收代繳的房屋公共管理維修基金、契稅、產權證代辦費等費用，而拒絕在約定的交房時間讓購房者入住。

(三)開發商一房二賣或多買，致使在合同約定的交房時間內無法向購房者交房。

(四)開發商本可在合同約定的時間內交房，但因工作中發生失誤，遲延通知購房者收房。

(五)購房者認為房屋存在質量問題拒絕入住。

主要是指購房者在收房時認為房屋存在質量問題，或者認為房屋不符合合同約定的質量要求或裝修標準，從而拒絕在合同約定的時間內收房，并在此后要求開發商承擔逾期交房違約責任的現象。

開發商逾期交房的行為已經構成對購房者的違約，那么開發商就應當承擔違約責任。不過，在兩種情況下，雖然開發商沒有按照約定時間交付商品房，但實際也是可以被免責的。一種是因為不可抗力因素，導致逾期交房。而另一種則是雙方之間就逾期交房有免責約定。

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