一、商品房認購書具有合同效力嗎?

品房認購書是商品房買賣雙方在簽訂商品房預售合同或商品房現房買賣合同之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。

根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規定：“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。”

同時第四條規定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”

由上面兩條規定可以看出，認購書在一定的情況下是具有法律效力的。

二、商品房認購書包含哪些條款?

1、當事人雙方基本情況

賣方，即開發商名稱、地址、電話，銷售代理方名稱、地址、電話;買方，即購房者名稱、姓名、地址、電話、身份證件種類。

2、房屋的基本情況

包括樓盤地址、認購房屋的樓號、樓棟號、房間號、朝向、建筑面積、套內建筑面積、公攤面積。

3、開發商銷售資質

認購書中應當有房屋的屬性(期房或現房)，開發商的預售/銷售許可證編號，土地使用證號等內容。

4、價款與付款方式

認購書中，這一部分占據了比較大的篇幅，內容包括房子單價、計價面積類型、總房款、付款方式(全款、分期、貸款或其他方式)。

5、定金

在認購書中約定定金的金額、付款時間、違約責任、違約處理辦法、簽訂合同的日期等。

三、性質

審判實踐中，對商品房認購書性質的認定，歸納起來有兩種觀點：一種觀點認為認購書就是正式預售合同，因為認購書是買賣雙方平等自愿基礎上的真實意思表示;另一種觀點認為認購書非獨立的合同，因為認購書僅是對簽訂正式合同相關事宜的約定。我們認為，認購書應屬于商品房買賣合同的預約合同，與商品房買賣合同之間是預約與本約的關系。首先，認購書是平等主體之間為設立買賣商品房民事權利義務關系而簽訂的協議，根據我國合同法第二條規定，“本法所稱合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議”，認購書應為獨立的合同。其次，認購書是買賣雙方就簽訂商品房買賣合同相關事宜進行的約定，不是對商品房買賣結果進行直接確認，所以也不應屬于商品房買賣合同。最后，認購書與商品房買賣合同之間還存在許多不可預測的環節與風險，如果將認購書直接認定為商品房買賣合同，那么開發商在掌握優勢信息的情況下，可能附加種種不合理條件，強行要求買方履行此“買賣合同”或承擔違約責任，則會嚴重損害買方的利益。

在近幾年中也是會有越來越多的公民會購置屬于自己的房產，那么在購房時也是會按照房屋的面積來確定具體的費用，同時為了更好的保障買賣雙方的權益也是會簽訂購房合同，在購房合同中會寫明房屋的單價以及雙方的權利和義務，任何一方做出違約行為都是要承擔違約責任。

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