在一些大城市，由于房?jī)r(jià)上漲的比較離譜，為了控制房?jī)r(jià)，讓房屋真正發(fā)揮自己的作用，而不是用來(lái)炒的，當(dāng)?shù)卣畷?huì)出臺(tái)一些政策要限購(gòu)，以達(dá)到抑制房?jī)r(jià)的目的。這樣的情況下就容易出現(xiàn)借名買(mǎi)房的情況，但這也是有風(fēng)險(xiǎn)的，那究竟借名買(mǎi)房的風(fēng)險(xiǎn)有哪些呢?請(qǐng)一起在下文中進(jìn)行了解吧。

一、借名買(mǎi)房的風(fēng)險(xiǎn)有哪些

首先，如果登記購(gòu)房人反悔，出資人不能證明雙方之間的委托代理關(guān)系和支付購(gòu)房款的事實(shí)，要想取得房屋產(chǎn)權(quán)或收回購(gòu)房款都很困難;

其次，如果登記購(gòu)房人有對(duì)外債務(wù)，債權(quán)人可以要求法院查封并拍賣(mài)該房產(chǎn);

再次，如果名義產(chǎn)權(quán)人意外死亡，該房屋可能會(huì)因?yàn)槔^承關(guān)系而被其他人繼承;

最后，如果銀行最后查實(shí)實(shí)際購(gòu)房人與借款人不是同一個(gè)人，銀行也可以依據(jù)貸款合同的有關(guān)規(guī)定，要求提前解除貸款合同。

在這些情況下，出資人很難得到房屋，而可能只有要求返還房?jī)r(jià)款、違約金，不能要求繼續(xù)履行合同、取得房產(chǎn)。而且，即使登記產(chǎn)權(quán)人不存在任何違約及有違誠(chéng)信的行為，那么將登記產(chǎn)權(quán)人名下的房屋轉(zhuǎn)移登記到真正的產(chǎn)權(quán)人名下也要負(fù)擔(dān)相應(yīng)的稅費(fèi)。

二、借名買(mǎi)房合同的效力問(wèn)題

在借名買(mǎi)房的背后，實(shí)際出資人會(huì)與登記購(gòu)房人簽訂相應(yīng)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，以保證自己能夠取得所購(gòu)買(mǎi)的房屋，該合同的有效性對(duì)實(shí)際出資人是否能夠取得房屋或者最大化的保護(hù)自身的利益至關(guān)重要。對(duì)于雙方在幕后簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的有效性需要具體分析。

1、借名購(gòu)房一般的商品房，該買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效合同。

意思自治是我國(guó)合同法的一項(xiàng)基本原則，任何人有權(quán)依據(jù)《合同法》有關(guān)委托代理方面的規(guī)定，委托他人代理為一定民事法律行為，其中當(dāng)然包括代理買(mǎi)賣(mài)房屋。如果不存在惡意規(guī)避法律或者政策的行為，雙方當(dāng)事人自愿簽署的借名買(mǎi)房合同合法有效，應(yīng)具有法律效力。實(shí)際出資人可以以雙方簽訂的合同，要求登記購(gòu)房人將所購(gòu)房屋過(guò)戶(hù)到自己名下。

2、借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房等特殊房屋的合同效力

對(duì)于該類(lèi)合同的效力，我國(guó)不同法院有不同的認(rèn)識(shí)，有的法院認(rèn)為該類(lèi)合同為無(wú)效合同，理由是雙方當(dāng)事人，尤其是實(shí)際出資人存在惡意規(guī)避法律或國(guó)家政策的行為，屬于《合同法》中關(guān)于違反法律規(guī)定或以合法形式掩蓋非法目的無(wú)效合同情形，其簽訂合同的標(biāo)的是買(mǎi)賣(mài)某種特定的購(gòu)房資格，而非房屋本身，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。

而有的則認(rèn)為，我國(guó)《合同法》明確規(guī)定違反國(guó)家法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同才屬無(wú)效，而關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房上市交易的相關(guān)規(guī)定不屬于法律，亦不屬于法規(guī)，從維護(hù)市場(chǎng)交易秩序的角度出發(fā)，該類(lèi)合同不應(yīng)判歸無(wú)效，合同雙方如果能夠按照規(guī)定補(bǔ)繳稅收，合同仍應(yīng)屬有效。因兩種觀點(diǎn)均具有一定的合理性，導(dǎo)致法院在裁判此類(lèi)案件時(shí)陷入了困境。

“借名買(mǎi)房”者，一定要認(rèn)清楚所購(gòu)房屋的性質(zhì)，如果是拆遷房、安置房、經(jīng)濟(jì)適用房等有政策限制交易條件的房產(chǎn)，那么最好不要購(gòu)買(mǎi)，以免一旦發(fā)生糾紛，造成最后落得房財(cái)兩空。

在借名買(mǎi)房的情況下，雖然實(shí)際購(gòu)房者可以購(gòu)買(mǎi)到房產(chǎn)，但此時(shí)房產(chǎn)畢竟是以他人名義登記購(gòu)買(mǎi)的，因此也會(huì)登記在對(duì)方的名下，此時(shí)實(shí)際購(gòu)房者要想對(duì)房產(chǎn)作出處理，就不是那么容易的事情了。至于借名買(mǎi)房的風(fēng)險(xiǎn)，上文中小編已經(jīng)作出了介紹，要是你還有不清楚的地方，可以直接來(lái)電咨詢(xún)我們的專(zhuān)業(yè)律師。

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