應(yīng)對(duì)漲價(jià)房

審判實(shí)踐中，因房?jī)r(jià)上漲而違約的情況時(shí)有發(fā)生，表現(xiàn)為以各種原因要求解除合同或者違約加價(jià)，此時(shí)買(mǎi)房人可以拿起法律的武器保護(hù)自己的合法權(quán)益。

通常有兩個(gè)選擇，一是要求繼續(xù)履行合同，二是解除合同并賠償損失。但無(wú)論何種訴求，首先要確定買(mǎi)賣(mài)雙方已簽訂購(gòu)房合同，其次要自身嚴(yán)格履約并及時(shí)固定賣(mài)方違約的證據(jù)。

驗(yàn)明學(xué)區(qū)房

實(shí)踐中，許多人為了孩子上學(xué)而購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房，但合同中卻沒(méi)有明確約定房屋帶有學(xué)位，或者雖有約定學(xué)位但無(wú)相應(yīng)違約責(zé)任而引發(fā)糾紛。

因此，以購(gòu)買(mǎi)“學(xué)區(qū)房”為主要目的買(mǎi)房人：

首先，一定要提前向所在學(xué)校及教育部門(mén)核實(shí)好相關(guān)入學(xué)政策及購(gòu)買(mǎi)房屋入學(xué)指標(biāo)的使用情況;

其次，要將購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房這一特殊目的寫(xiě)入合同，并約定如因賣(mài)房人違約致使買(mǎi)房人購(gòu)買(mǎi)“學(xué)區(qū)房”的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，買(mǎi)房人有權(quán)要求解除合同，并且要求賠償房屋差價(jià)損失等。

巧簽在租房

房屋承租人享有以同等條件下優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。實(shí)踐中，不少二手房在出售時(shí)是處于出租狀態(tài)的，為了避免以后交房發(fā)生糾紛，買(mǎi)房人在購(gòu)房時(shí)還是要認(rèn)真核查租賃合同期限、主體等信息，要求租戶出具放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的聲明書(shū)等材料。

細(xì)查共有房

《婚姻法》規(guī)定，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有，夫妻對(duì)共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。一方未經(jīng)另一方同意，擅自處理共同財(cái)產(chǎn)的屬于無(wú)權(quán)處分行為。

事實(shí)上，購(gòu)房人只要在買(mǎi)房過(guò)程中做一項(xiàng)簡(jiǎn)單的工作就能避免這種情況發(fā)生，就是在簽訂合同的同時(shí)，問(wèn)一下售房人的家庭情況，看看賣(mài)方的戶口本上所載的婚姻狀況，如果已婚，必須要讓其配偶簽訂知情同意書(shū)，這樣才能有效避免本案情況發(fā)生。如果賣(mài)方有意隱瞞婚姻狀況的話，就尤其需要警惕。

看清多戶房

戶籍問(wèn)題是二手房交易中經(jīng)常遇到的情況。戶口遷移不是平等民事主體之間的民事法律行為，本質(zhì)上屬于公安機(jī)關(guān)行政行為，并不受司法調(diào)整。但是，在交易實(shí)踐中，戶口遷移的義務(wù)可以作為約定內(nèi)容寫(xiě)入合同條款，并明確相應(yīng)違約責(zé)任，從而來(lái)督促賣(mài)方積極履行戶口遷出義務(wù)。

慎選押房

設(shè)立押權(quán)的房屋在交易之前一般應(yīng)先解除*押。

在二手房買(mǎi)賣(mài)合同履行過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)有交易房屋存在*押的情況，如果要進(jìn)行交易首先要解除*押，此時(shí)購(gòu)房者要明白，如果在解除*押的過(guò)程中賣(mài)房人因各種原因不解*押，都將直接影響下一步合同的履行。

因此，在購(gòu)買(mǎi)房屋中要謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)*押房屋。如要購(gòu)買(mǎi)*押房，一定要妥善簽訂合同，督促賣(mài)房人解押，防范意外情況發(fā)生。

防范債房

實(shí)踐中，借房屋買(mǎi)賣(mài)幌子，隱瞞高利借貸之實(shí)，同時(shí)辦理委托售房和房屋*押公證，是變相的以房*債，當(dāng)借款人無(wú)力償還借款后，房屋被低價(jià)轉(zhuǎn)賣(mài)的情況時(shí)有發(fā)生。這一行為既縱容了高利貸非法活動(dòng)，侵害了借款人的合法權(quán)益，又?jǐn)_亂了*押登記秩序，應(yīng)當(dāng)引起我們的警惕。

此外，從買(mǎi)房人角度來(lái)看，在遇到明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的在售房屋時(shí)，一定不要急于交易，要審核出售人的所有權(quán)情況，弄清楚實(shí)際交易人和房屋產(chǎn)權(quán)人的關(guān)系，避免購(gòu)買(mǎi)*債房屋造成經(jīng)濟(jì)損失。

警惕代理房

實(shí)踐中，由于房屋產(chǎn)權(quán)人行動(dòng)不便、身處國(guó)外、工作繁忙等原因，經(jīng)常出現(xiàn)委托代理人代簽房屋買(mǎi)賣(mài)合同的現(xiàn)象。但是行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對(duì)被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任。

遇到此種情形，購(gòu)房人一定要提高警惕，要求代理人提供委托書(shū)，并在合同中明確約定因無(wú)權(quán)代理導(dǎo)致合同無(wú)效時(shí)，代理人所要承擔(dān)的違約責(zé)任，同時(shí)盡量要求代理人出示房產(chǎn)證原件及業(yè)主身份證明等，防范代理人無(wú)權(quán)代理，或者業(yè)主因房?jī)r(jià)上漲而以不知情為由主張合同無(wú)效。

謹(jǐn)慎央產(chǎn)房

從買(mǎi)方角度來(lái)看，在簽訂合同前要事先了解該房屋的來(lái)源、性質(zhì)及是否滿足上市交易的條件;

從賣(mài)方角度來(lái)看，亦應(yīng)當(dāng)在房屋出售前完善相關(guān)上市手續(xù)，從而保證雙方簽訂的合同能夠順利履行。

了解拍賣(mài)房

拍賣(mài)房往往涉及債務(wù)問(wèn)題，房屋可能被多次*押，購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)房屋有可能面臨債權(quán)人的追討。此外，還要關(guān)注房屋的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，有無(wú)實(shí)際居住人及戶口有無(wú)遷出，還要查看房屋是否存在未繳清的水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)用等情況，這些都需要競(jìng)買(mǎi)人負(fù)擔(dān)。總之，拍賣(mài)房情況復(fù)雜，無(wú)論是競(jìng)拍還是間接購(gòu)買(mǎi)，都需要在了解清楚后謹(jǐn)慎對(duì)待。