二手房的定金合同糾紛如何解決

為了更好的理解，就以一個(gè)案例為例。

【案情】

房?jī)r(jià)上漲了，賣家不賣了買賣雙方簽訂了《定金協(xié)議》，約定賣方將其名下110平方米的房屋，以64萬元的價(jià)格賣給買方。雙方約定定金為5萬元，預(yù)付房款45萬元(含定金)，余款待買方取得房產(chǎn)證后5日內(nèi)由貸款銀行直接劃入賣方賬戶。如買方反悔則沒收定金;若賣方反悔則雙倍返還定金。當(dāng)天，賣方把房及有關(guān)資料給買方，買方也將45萬元支付給賣方。五個(gè)月后，賣方書面通知中介公司，請(qǐng)轉(zhuǎn)告買方，《定金協(xié)議》暫緩執(zhí)行，需要買賣雙方另行協(xié)商等。5天后，買方起訴到法院，訴稱賣方因房?jī)r(jià)上漲而不愿再繼續(xù)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，并擅自撬門換鎖不讓買方裝修和入住。請(qǐng)求法院判決雙方的繼續(xù)履行，并賠償經(jīng)濟(jì)損失。

【爭(zhēng)議焦點(diǎn)】

定金協(xié)議是否就是買方認(rèn)為雙方簽訂的合同雖名為《定金協(xié)議》，但內(nèi)容包括了房屋坐落地址、室號(hào)、面積等基本狀況、房?jī)r(jià)款、付款時(shí)間及付款方式、房屋交付、產(chǎn)權(quán)過戶等所應(yīng)當(dāng)具備的條款，其實(shí)質(zhì)是一份買賣合同。雙方履行了合同大部分義務(wù)，自己也支付了70%的房款，房屋也在自己的實(shí)際使用中。賣方則辯稱，雙方所簽署的是《定金協(xié)議》，在上述協(xié)議中約定待取得房屋產(chǎn)權(quán)證后再簽訂買賣合同。但雙方意見有分歧，至今未簽訂買賣合同，在雙方簽訂《定金協(xié)議》時(shí)賣方尚未取得房產(chǎn)證，不具備轉(zhuǎn)讓房屋的法定條件。

【法院判決】

合同有效，賣方必須交房法院審理后認(rèn)為，該《定金協(xié)議》雖名稱是定金合同，但此《定金協(xié)議》已基本涵蓋了買賣合同的主要條款，雙方的真實(shí)意圖是簽署買賣合同，只是賣方尚未取得房屋的產(chǎn)權(quán)證，這才冠以定金協(xié)議之名。買方除了支付定金外，還支付了大部分購(gòu)房款，賣方也把房屋交付給買方使用。雙方實(shí)際履行的內(nèi)容超越了定金合同的范疇，而涉及買賣合同的權(quán)利義務(wù)。遂認(rèn)定該《定金協(xié)議》的性質(zhì)是房屋買賣合同，現(xiàn)賣方取得了房屋產(chǎn)權(quán)證，該買賣合同當(dāng)屬有效，于是一審判決賣方繼續(xù)交房給買方。

【律師點(diǎn)評(píng)】

合同性質(zhì)不僅僅看名稱律師認(rèn)為，在實(shí)際生活中，看待合同的性質(zhì)不僅看合同的名稱，還應(yīng)根據(jù)合同的具體內(nèi)容，并結(jié)合雙方的簽約目的，實(shí)際履行情況予以綜合認(rèn)定。從本案中可以看出，名稱是定金協(xié)議，但在內(nèi)容上不僅包括了定金數(shù)額、定金支付日期等定金合同的內(nèi)容，還包括了房屋交付、房款支付日期及方式、產(chǎn)權(quán)過戶等買賣合同的相關(guān)內(nèi)容，此外，《定金協(xié)議》雖然也約定了雙方均可反悔的違約責(zé)任條款，但在合同能夠繼續(xù)履行的情況下，賣方作為違約方無權(quán)主動(dòng)要求適用該條款，來承擔(dān)較低違約責(zé)任，達(dá)到毀約的目的。法律規(guī)定了買賣合同雙方，應(yīng)本著誠(chéng)實(shí)信用原則來履行合同。

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