房地產(chǎn)商為吸引消費(fèi)者，常作出拎包即可入住的承諾。建筑質(zhì)量問題比較復(fù)雜，購(gòu)買已經(jīng)裝修好的商品房后如何判斷房屋質(zhì)量合格與否？滲漏、隔音等常見問題會(huì)影響人們?nèi)粘Ｉ睿韵率菢求w、內(nèi)部、水電等方面常見的質(zhì)量問題和相關(guān)法規(guī)。若質(zhì)量出現(xiàn)問題應(yīng)由出賣房屋者負(fù)責(zé)，有房屋質(zhì)量合格相關(guān)法律問題可咨詢律霸的相關(guān)律師。

一、常見的房屋質(zhì)量問題

1、樓體不穩(wěn)定。表現(xiàn)為過了沉降期依然下沉不止;不均勻沉降導(dǎo)致樓體傾斜;整體強(qiáng)度不夠，樓體受震動(dòng)后或在大風(fēng)中擺動(dòng);因結(jié)構(gòu)不完善，部分或全部承重體系載力不夠，導(dǎo)致樓體有局部或全部坍塌隱患。

2、裂縫。包括墻體裂縫及樓板裂縫。裂縫分為強(qiáng)度裂縫、沉降裂縫、溫度裂縫、變形裂縫，產(chǎn)生的原因有材料強(qiáng)度不夠，結(jié)構(gòu)、墻體受力不均，抗拉、抗擠壓強(qiáng)度不足，樓體不均勻沉降，建筑材料質(zhì)次，砌筑后干燥不充分等。

3、滲漏。由于防水工藝不完善、防水材料質(zhì)量不過關(guān)等原因?qū)е挛菝鏉B漏，廚房、衛(wèi)生間向外的水平滲漏，以及向樓下的垂直滲漏，垂直滲漏多見于各種管線與樓板接合處。在雨季及廚房、衛(wèi)生間用水量大時(shí)，滲漏嚴(yán)重會(huì)影響使用人的正常生活，破壞地面裝修，影響樓上樓下鄰里關(guān)系。

4、墻體空，墻皮脫落。墻體內(nèi)部各砌塊、層面之間連接不好，在壓力、溫差等作用下形成中空，致使墻體整體抗壓能力降低，表面粉刷層易于脫落。有時(shí)在沒有形成空鼓的情況下，由于墻表面粉刷材料質(zhì)次，粉刷工藝不合要求，也會(huì)造成墻皮大面積脫落。

5、隔音、隔熱效果差。住宅樓內(nèi)戶與戶之間、戶內(nèi)各廳室之間隔斷墻及樓板隔音、減震效果不好，達(dá)不到私秘性的要求;屋面、外墻冬天降溫快，夏天升溫快，達(dá)不到保溫、隔熱的要求。上述現(xiàn)象產(chǎn)生的原因在于墻體、屋面隔音、隔熱材料厚度不夠，材料質(zhì)次，或者施工工藝不合要求。

6、門、窗密閉性差、變形。有的門窗自安裝上開始，有的在使用一段時(shí)間后即出現(xiàn)密閉不好、部分材質(zhì)或整體變形的問題，嚴(yán)重者起不到隔斷視線、擋風(fēng)遮雨的效果，有的無法關(guān)閉、開啟。產(chǎn)生上述問題的原因在于選用材料質(zhì)量不好，木材干燥程度不夠或在安裝后受到潮濕侵襲，做工粗糙。門窗質(zhì)量問題一般危害性不大，只需局部修整或替換即可。

7、上下水跑冒滴漏。跑冒滴漏現(xiàn)象浪費(fèi)資源，影響人的正常生活，形成的原因在于上下水管線水平、垂直設(shè)計(jì)不夠合理，水龍頭、抽水馬桶等質(zhì)量不過關(guān)。

8、水、電、暖、氣的設(shè)計(jì)位置不合理。包括水池、浴盆、蹲(坐)便器、水表、地漏、電源開關(guān)、電源插座、電表、暖氣片、煤氣灶、煤氣表等設(shè)計(jì)種類不完善，設(shè)計(jì)位置與日常生活要求不符，影響家具布置。有的用電設(shè)備甚至存在漏電、火災(zāi)隱患。

9、公用設(shè)施設(shè)計(jì)不合理，質(zhì)量不過關(guān)。如樓梯間位置不方便、樓梯寬度過小、電梯運(yùn)行質(zhì)量不穩(wěn)定、公用照明設(shè)施不完善、消防安全設(shè)施缺乏等等。

二、相關(guān)法規(guī)及解釋

商品房買賣司法解釋：

第十二條 房屋主體質(zhì)量不合格

因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

本條是關(guān)于商品房質(zhì)量不合格應(yīng)如何處理的規(guī)定。

在買賣合同中，房屋質(zhì)量合格交付是出賣人依據(jù)法律規(guī)定或依據(jù)當(dāng)事人的約定交付標(biāo)的物的主要義務(wù)，該義務(wù)是法定義務(wù)，是法律直接規(guī)定的特別義務(wù)，就是說出賣人交付的標(biāo)的物如果不合格，依照法律規(guī)定應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

《建筑法》第61條規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。”

《合同法》第279條亦作了基本相同的規(guī)定。由于房屋建筑是較永久性的建設(shè)項(xiàng)目，且建筑質(zhì)量問題錯(cuò)綜復(fù)雜，其既可能是勘察、設(shè)計(jì)方面的原因，亦可能是施工方面的問題。因此國(guó)家對(duì)建筑質(zhì)量的有關(guān)法律、法規(guī)及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件等均作了明確規(guī)定。該規(guī)定中所稱的竣工驗(yàn)收，是指建筑工程全部建成后為檢查工程質(zhì)量而進(jìn)行的一項(xiàng)工作程序，也是建設(shè)過程中最后一個(gè)工序，是全面考核基本建設(shè)工作，檢查是否合乎設(shè)計(jì)要求和工程質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)，是房屋從建設(shè)生產(chǎn)轉(zhuǎn)入使用的一個(gè)重要的標(biāo)志，交付使用的房屋必須經(jīng)過這一環(huán)節(jié)。

其中樓體質(zhì)量問題可能出現(xiàn)坍塌導(dǎo)致住戶死傷，內(nèi)部開裂、變形、漏水、墻皮掉落等問題會(huì)影響日常生活。房屋在交付后出現(xiàn)質(zhì)量問題的，購(gòu)買人可進(jìn)行鑒定檢測(cè)和要求賠償，對(duì)方拒絕賠償可將其起訴至法庭。有相關(guān)需求可咨詢律霸的專業(yè)律師。

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