二手房贖證越來越普遍

隨著北京市場上剛需可接受的新房越來越少，很多人把目光投向二手房。在二手房交易過程中，難免遇到一些仍然處于銀行按揭貸款償還期內的二手房。其中一些房子，因為使用年限不長，房屋戶型和地段相對較好，也非常受歡迎。

于是二手房贖證就出現了。所謂二手房贖證(贖回房產證，也叫贖樓)，是指你要買房，但房東的產權證還被抵押給銀行。房東要求你先交一部分錢，用這部分錢還清房貸，這樣從銀行贖回房產證。

這樣做的風險是，房東贖回房產證后毀約，不再與你做交易，或者房東拿走錢做它用，根本不去還房貸。因為房屋還有銀行的欠款，賣方無力償還，便希望買方來墊款贖證，于是就出現了這樣的情況：

小王看好的二手房還欠銀行40萬的貸款，經協商后，小王決定掏錢協助原房主辦理墊款贖證。誰知在辦理過戶手續時，發現房子剛剛被法院查封了。

原來，房主一直欠別人的錢，債主早就盯上了這套房，但顧慮房子尚未還清的貸款，因此一直等到小王還了貸款才申請查封。如今房主已經沒有任何賠償能力，小王的錢就這樣被“深度套牢”。

為了避免出現小王的情況，但是又希望買到心儀的房子，應該如何辦理二手房贖證呢?具體操作上可能有什么樣的風險，如何歸避這些風險呢?購房指南為您整理了兩套方案。

方案一：由賣方通過贖證擔保解決

如果覺得由買方出錢來贖證風險比較大，買方也覺得沒有這個必要，可以要求賣方自籌資金。如果賣方沒有辦法自籌資金，但是又要在保障了買方最大利益的前提下實現房屋的順利變賣，可以由擔保公司出具“贖證擔保”。

贖證擔保，是指房產賣方將其已抵押給銀行或以按揭方式購買且尚未還清的房產轉讓給買方時，由擔保公司向賣方發放借款，用于償還原按揭/抵押貸款，贖出房產證以便辦理過戶。

那么二手房買賣中贖證墊資擔保的流程是什么樣的呢?

首先、房產買賣雙方達成交易，簽署買賣協議，并開始買房程序;包括房產買賣雙方選擇貸款銀行，買方向銀行申請二手房按揭貸款，并提交銀行所需資料，同時辦理首期款資金監管手續。待銀行初步審查后，擬同意向買方發放二手房按揭貸款的，出具《二手房按揭貸款承諾書》;

接下來，就是申請贖證墊資擔保。房產買賣雙方向擔保公司申請贖證墊資擔保，簽署擔保文件，并向擔保公司提交所需資料;擔保公司進行調查與審批后，房產買賣雙方到公證處辦理全權委托公證。

最后，房產賣方或買方向擔保公司繳納擔保費和手續費;經審批同意擔保后，擔保公司與銀行簽署《保證合同》;經銀行審批同意后，銀行放款。

方案二：由買方以定金或借款形式替賣方贖證

如果覺得房子實在是非常喜歡，而且價格合理，不得不幫房東贖證。也可以選擇方案二，就是通過協商，以定金或借款的形式贖證。

首先，在簽訂買賣合同時，就直接把贖樓相關事宜寫清楚，這筆款應作為定金的形式打給房東，不要直接打給銀行。(這個不打給銀行，是指不打給房東還貸的那個銀行。)以定金形式打給房東，請房東寫委托書交給中介作被委托人來解押。

注意定金不能超過房價的20%，因為超過20%部分的定金不受法律保護。如果20%以內的房款不夠贖樓，那超出20%的錢應作為你借給房東的借款，你們可以再簽訂借款協議。

當然為了保險，你也可以專門開立第三方銀行，打給第三方銀行更安全，但這個也需要由第三方來處理這筆錢。