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我們日常的很多行為都可以看做是一個合同，租賃房屋的是租賃房屋合同，購房的是就是商品房買賣合同，各種各樣的合同為我們限定了權利義務關系。現實中當我們購房的過程中簽訂的房屋買賣合同可能會因為一些其他因素而導致無效，對于這些房屋買賣合同無效的法律效應會嚴重影響到當事人的正當權益，損害公平正義原則。

一、合同無效的情形

1、房屋與土地分開轉讓，合同無效

《中華人民共和國物權法》第一百四十七條規定："建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。"《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十四條規定："土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外"。《城市房地產管理法》第四十二條規定："房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。"這就是我國現行法律對土地、房屋的管理采取的"房地一體主義"原則，根據這一原則，所有人處分自己的房產時，建筑物所占用范圍內的土地使用權一并處分。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓。如果賣方將房產和土地使用權分別轉讓與不同的買方，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買方可以提出這種買賣合同無效。

2、侵犯優先購買權，合同無效

《物權法》第一百零三條規定：共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關系等外，視為按份共有。《民法通則》第七十八條規定："財產可以由兩個以上的公民、法人共有。共有分為按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份額，對共有財產分享權利，分擔義務。共同共有人對共有財產享有權利，承擔義務。按份共有財產的每個共有人有權要求將自己的份額分出或者轉讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優先購買的權利"。《合同法》第二百三十條：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。最高人民法院《關于執行若干問題的意見(試行)》第一百一十八條規定："出租人出賣租賃房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。"房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，按份共有人有優先購買權。房屋所有人出賣已租出房屋時，須提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優先購買權。所以同等條件，主要是指房價同等，還包括房價交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

3、商品房預售違法，合同無效

我國《城市房地產管理法》第四十五條規定，商品房預售應當符合下列條件：已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;持有建設工程規劃許可證;按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期;向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。如不符上述條件，買受人可請求法院或仲裁機構宣告該買賣無效。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

4、與第三人惡意串通另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用導致買受人無法取得房屋的，買賣合同無效

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條：買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。

5、無民事行為能力人簽訂的房屋買賣合同無效

《民法通則》第十二條規定：不滿十周歲的未成年人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動。第十三條規定：不能辨認自己行為的精神病人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動。第五十八條下列民事行為無效：(一)無民事行為能力人實施的。因此，無民事行為能力人簽訂的房屋買賣合同無效。

6、限制行為能力人未取得法定代理人同意簽訂的房屋買賣合同無效

《民法通則》第十二條規定：十周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，只能進行與他的年齡、智力相適應的民事活動;其他民事活動由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。《民法通則》第十三條第二款規定：不能完全辯認自己行為的精神病人是限制民事行為能力人，可以進行與他的精神健康狀況相適應的民事活動;其他民事活動由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。《民法通則》第五十八條規定：下列民事行為無效：(二)限制民事行為能力人依法不能獨立實施的。

《合同法》第四十七條規定：“限制民事行為能力人訂立的合同，經法定代理人追認后，該合同有效，但純獲利益的合同或者與其年齡、智力、精神健康狀況相適應而訂立的合同，不必經法定代理人追認。相對人可以催告法定代理人在一個月內予以追認。法定代理人未作表示的，視為拒絕追認。合同被追認之前，善意相對人有撤銷的權利。撤銷應當以通知的方式作出。”

7、房屋買賣雙方惡意串通，損害國家、集體或他人利益所簽訂的房屋買賣合同無效

《民法通則》第五十八條規定，下列民事行為無效：(四)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的;《合同法》規定，第五十二條規定：有下列情形之一的，合同無效：(二)惡意串通損害國家、集體或者第三人利益。

8、買賣權屬有爭議的房屋買賣合同無效

《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條規定，下列房地產，不得轉讓：(五)權屬有爭議的。上述法律條文是《城市房地產管理法》專項特別法規的禁止性規范，屬于強制性規定，《合同法》第五十二條規定：有下列情形之一的，合同無效：(五)違反法律、行政法規的強制性規定。出售人應當對所出售的房屋擁有絕對的、無任何瑕疵的所有權，因為產權發生爭議的房屋權屬尚未確定，出售人并不一定擁有絕對的所有權，其簽訂的房屋買賣合同當然無效。

9、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利房屋的買賣合同無效

《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條下列房地產，不得轉讓：(二)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的。上述法律條文是《城市房地產管理法》專項特別法規的禁止性規范，屬于強制性規定，《合同法》第五十二條規定：有下列情形之一的，合同無效：(五)違反法律、行政法規的強制性規定。被司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的房屋，房屋所有人在房屋被解除上述措施前不得出售，否則所簽訂的房屋買賣合同無效。如法院依法查封的房屋、被劃入拆遷規劃紅線范圍內的房屋等等。

二、房屋買賣合同無效的法律效應

1、出賣人返還房屋價款，買受人返還房屋，涉及到房屋因買受人裝修增值部分出賣可適當給予補償。

2、有過錯的一方應賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

3、在商品房買賣過程中，如涉及到開發商惡意行為而導致合同無效，則開商有可能支付已付購房款一倍金額的懲罰性賠償責任。

4、因雙方惡意串通，損害國家、集體利益和第三人權益的，應當收繳雙方財產，歸國家所有或返還給第三人。

5、涉及到違法犯罪行為的，則應受到行政或刑事處罰。

總的來說，房屋買賣合同無效的法律效應包括以上幾種，但是遠不止以上內容。我國法律規定，合同的內容當事人可以意思自治，但是并不意味著當事人可以隨便的規定合同標的內容，不得違背法律的禁止性規定和侵犯第三人的合法權益。此外根據合同法的相關內容，房屋買賣要求以書面的形式簽訂，這就表明口頭買賣是無效的。

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