【案情經(jīng)過】

原告上海某物業(yè)顧問有限公司(簡(jiǎn)稱某公司)訴稱：被告陶某利用某公司提供的上海市虹口區(qū)株洲路某號(hào)房屋銷售信息，故意跳過中介，私自與賣方直接簽訂購(gòu)房合同，違反了《房地產(chǎn)求購(gòu)確認(rèn)書》的約定，屬于惡意“跳單”行為，請(qǐng)求法院判令陶某按約支付某公司違約金1.65萬元。

被告陶某辯稱：涉案房屋原產(chǎn)權(quán)人李某某委托多家中介公司出售房屋，某公司并非獨(dú)家掌握該房源信息，也非獨(dú)家代理銷售。陶某并沒有利用某公司提供的信息，不存在“跳單”違約行為。法院經(jīng)審理查明：2008年下半年，原產(chǎn)權(quán)人李某某到多家房屋中介公司掛牌銷售涉案房屋。2008年10月22日，上海某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司帶陶某看了該房屋;11月23日，上海某房地產(chǎn)顧問有限公司(簡(jiǎn)稱某房地產(chǎn)顧問公司)帶陶某之妻曹某某看了該房屋;11月27日，某公司帶陶某看了該房屋，并于同日與陶某簽訂了《房地產(chǎn)求購(gòu)確認(rèn)書》。該《確認(rèn)書》第2.4條約定，陶某在驗(yàn)看過該房地產(chǎn)后六個(gè)月內(nèi)，陶某或其委托人、代理人、代表人、承辦人等與陶某有關(guān)聯(lián)的人，利用某公司提供的信息、機(jī)會(huì)等條件但未通過某公司而與第三方達(dá)成買賣交易的，陶某應(yīng)按照與出賣方就該房地產(chǎn)買賣達(dá)成的實(shí)際成交價(jià)的1%，向某公司支付違約金。當(dāng)時(shí)某公司對(duì)該房屋報(bào)價(jià)165萬元，而某房地產(chǎn)顧問公司報(bào)價(jià)145萬元，并積極與賣方協(xié)商價(jià)格。11月30日，在某房地產(chǎn)顧問公司居間下，陶某與賣方簽訂了房屋買賣合同，成交價(jià)138萬元。后買賣雙方辦理了過戶手續(xù)，陶某向某房地產(chǎn)顧問公司支付傭金1.38萬元。

上海市虹口區(qū)人民法院于2009年6月23日作出(2009)虹民三(民)初字第912號(hào)民事判決：被告陶某應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)向原告某公司支付違約金1.38萬元。宣判后，陶某提出上訴。上海市第二中級(jí)人民法院于2009年9月4日作出(2009)滬二中民二(民)終字第1508號(hào)民事判決：一、撤銷上海市虹口區(qū)人民法院(2009)虹民三(民)初字第912號(hào)民事判決;二、某公司要求陶某支付違約金1.65萬元的訴訟請(qǐng)求，不予支持。

【律師解讀】

法院生效裁判認(rèn)為：某公司與陶某簽訂的《房地產(chǎn)求購(gòu)確認(rèn)書》屬于居間合同性質(zhì)，其中第2.4條的約定，屬于房屋買賣居間合同中常有的禁止“跳單”格式條款，其本意是為防止買方利用中介公司提供的房源信息卻“跳”過中介公司購(gòu)買房屋，從而使中介公司無法得到應(yīng)得的傭金，該約定并不存在免除一方責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的情形，應(yīng)認(rèn)定有效。根據(jù)該條約定，衡量買方是否“跳單”違約的關(guān)鍵，是看買方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機(jī)會(huì)等條件。如果買方并未利用該中介公司提供的信息、機(jī)會(huì)等條件，而是通過其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得同一房源信息，則買方有權(quán)選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買賣合同成立，而不構(gòu)成“跳單”違約。本案中，原產(chǎn)權(quán)人通過多家中介公司掛牌出售同一房屋，陶某及其家人分別通過不同的中介公司了解到同一房源信息，并通過其他中介公司促成了房屋買賣合同成立。因此，陶某并沒有利用某公司的信息、機(jī)會(huì)，故不構(gòu)成違約，對(duì)某公司的訴訟請(qǐng)求不予支持。