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很多人對于農村房屋買賣合同是否有效產生懷疑，這些小產權房在法律上是不可以被買賣的，但是當發生了買賣行為之后，這個行為是否存在法律上的意義呢?是否可以受到法律的保護呢?對于這些問題不同的人有不同的看法，但是近日最高院對于這一問題給處理相應的批復。那么對最高法院關于農村房屋買賣批復該如何理解呢?

農村房屋買賣合同效力的判斷，審判實務判決結果不一，學說理論眾說紛紜，各界分岐很大。主張有效者認為，只要合同是雙方真實意思表示，不違反法律和行政法規，法院就應認定合同有效;主張合同無效者認為，作為宅基地的集體土地的轉讓不符合《土地管理法》的規定，農村房屋買賣合同應當認定無效。本文認為，從合同法自身的無權處分、禁止或限制流通物等角度考量，認定農村房屋買賣合同無效尚缺乏充分理由。就行政法角度觀察，現行法律、行政法規并沒有禁止農村房屋買賣，行政法與合同法共同作用下的農村房屋買賣合同作有效處理更為有理。從物權法視野下，合同效力原本脫離于物權變動之外，農村房屋買賣合同不因法律禁止或限制宅基地使用權而受影響，思路更為清晰。

農村房屋買賣合同效力的認定，是民事審判實務中最為疑難的問題之一。由于立法不明確、理論研究不足等原因，判決結果歷來不一。《物權法》立法過程中，各界對農村宅基地流通的爭論分岐很大，正式頒布的《物權法》又沒有直接對農村宅基地或房屋買賣問題作出明文規定，[1]使得這一問題更加撲朔迷離，給農村房屋買賣合同效力判斷留下了很大的爭論空間。同時，隨著《物權法》的出臺，平等保護原則、物權變動與原因行為應當區分等制度的確立，也給農村房屋買賣合同糾紛的妥當處理提供了一個新的視角。本文試圖通過合同法、行政法、物權法等多視角觀察，對農村房屋買賣合同效力作簡要辨析。

一、農村房屋買賣合同效力的爭論與分岐

(一)審判實務判決結果不一

針對農村房屋買賣糾紛案件的審理，浙江省溫州中院曾專門組織課題組，對甌海、瑞安和蒼南三個法院進行了調查。調查結果顯示：多數法官認為，只要合同是雙方真實意思表示，不違反法律和行政法規，法院就應認定合同有效，以維護交易秩序的穩定和安全。少數法官認為，作為宅基地的集體土地的轉讓不符合《土地管理法》第六十三條的規定，農村房屋買賣合同應當認定無效。

2004年12月，北京市高院民一庭與審監庭、立案庭聯合召開了農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則專題研討會，與會人員多數意見認為合同應當認定無效。主要理由是：房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規所禁止的;農村房屋買賣無法辦理產權證書變更登記。因此，此類合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外。如買賣雙方都是同一集體經濟組織成員，經過了宅基地審批手續的，可以認定合同有效。

鑒于農村房屋買賣糾紛的普遍性，有的法院以規范性文件的形式作出規定，但各地做法也不統一。如浙江省高院制定的《關于審理房屋糾紛案件研討會紀要》(浙高法[1992]82號文件)規定：“買賣農村的私有房屋，如雙方自愿并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續不完善的，應認定買賣關系有效，但應著其補辦有關手續。”山東省高院制定的《全省民事審判工作座談會紀要》(魯高法〔2005〕201號)則規定：農村私有房屋買賣合同的效力應以認定無效為原則，以認定有效為例外。只有房屋買賣的雙方均是同一集體經濟組織的成員的，可以認定合同有效。就農村房屋買賣糾紛案件個案審理而言，不同地區法院作出不同判決的情況很容易在媒體報道中見到，同一地區上、下級法院意見不一甚至同一法院的不同合議庭之間意見不一的現象也不鮮見。

(二)學說理論眾說紛紜

我國民法學者對于農村房屋買賣的關注，通常是以宅基地為對象展開的，意見分岐也很大。贊同自由轉讓的學者認為，宅基地自由轉讓是我國城市化進程的客觀需要，宅基地使用權的流轉不會影響社會的穩定，強行禁止城市居民取得農村房屋及其宅基地使用權，在操作上也是十分困難的，應當賦予宅基地使用權充分的可流通性。《物權法》出臺后，最高法院的法官學者也認為：“宅基地使用權人可以將地上建筑物以出售、贈與、繼承、遺贈的方式移轉與他人，宅基地使用權也隨之轉移”。反對自由轉讓的學者認為，宅基地使用權帶有一定的身份色彩，是村民基本的生活保障，應該限定為村民專有。允許出賣農村宅基地的直接結果是使賣地的農民變成生活無著的流民。開禁或變相開禁農村宅基地交易的主張不過是強勢群體的利益訴求，物權法必須重申禁止農村宅基地交易的現行法律政策。也有學者認為，可對城鎮居民在農村購置宅基地作限制性規定，但不要禁止。農民將住房轉讓給本集體以外的主體，應當經村民大會同意并經過政府批準，同時規定使用年限并交納土地使用費。

以上便是關于對最高法院關于農村房屋買賣批復的理解，確實農村房屋的買賣受到的限制比較多，首先土地屬于村集體，其次房屋屬于小產權房。雖然農村房屋買賣的糾紛市場發生，而且法院對于該類型糾紛的判定也各不相同，但是有一點可以肯定的是，對于同村人之間該房屋是可以進行買賣并且可以進行過戶的。

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