二手房改房交易的注意事項

在房改房交易中，為了避免交易風險，買賣雙方都需要謹慎。尤其對于買家來說，需特別注意以下關鍵環節：

1.了解產權可靠性。

首先要確認產權的房主是否與賣房人是同一人，為此最好到房管部門查詢產權證的真實性;其次要確認原單位是否允許該房屋 的轉賣并了解房屋的性質，因為大部分公房進行房改時原單位都保留優先回購權;第三，要了解該房屋是否已經按成本價補足分攤費用，同時鑒于房改房的土地使用權性質有相當一部分屬于國有劃撥性質，因此在辦理過戶交易前應該 首先到市審批服務中心國土局窗口將土地使用權性質變更為國有出讓，并交納土地使用權出讓金，否則不能辦理房屋過戶登記。

2.確認登記的面積、使用期限。

首先要看房產證中的建筑面積、使用 面積和戶內實際面積;其要審查產權證上建筑面積、戶型、土地使用期限以 及是否已經交納土地出讓金等;同時要注意，優惠出售房改房的面積專門有計 算口徑，即前后陽臺，樓道、垃圾通道等公用建筑面積不計人房改面積，故一 般在60平方米以下的房改房產權證上面積如要按正常的建筑面積計算，一般可增加5平方米左右，具體可請市房地產監理所進行實際勘丈為準，切不可聽 信售房人添油加醋所說的“不到50平方米的房改房能辦到超過60平方米建筑 面積的房產證”。

3.清楚房屋背景與周邊環境。

包括：該房改房是否欠交物業管理費以 及水電煤氣費用，或者房屋是否抵押給銀行，可向管理處或就近的居民了解情況。如有配套設施的，要現場使用以確認是否有損壞，觀察戶內外電線是否有老化現象，“三表”是否出戶，電話線的接通情況，是普通電話還是寬頻，小區綠化保安情況以及住宅電梯質量等。

4.確定房價的合理性。

通過對市場上房屋買賣交易信息反復比較判斷 房屋的價值，買家還要多留意媒體信息、廣告、宣傳，然后與自己所意屬的房 屋進行比較。還可委托誠信中介公司或評估事務所進行評估，讓雙方達成合理的房價。

5.慎重辦理交易過戶手續。

辦理交易過戶手續是房屋買賣的最后環節 也是最重要的一關，不要輕易先交錢再過戶或者先過戶再交錢。付款和交房時 間也是一個很重要的問題，建議買賣雙方可以考慮將房款放在雙方都信得過的 單位(如有口碑的中介公司)代為保管，等過戶手續完成后，再將相應房款 交回賣方。特別要注意的是，產權過戶須報經房屋土地管理部門辦理完畢才算 是完成過戶手續，有關代理行(中介方)、律師、公證的保證或口頭協議都不 算已完成交易過程。對買方來說，產權過戶手續完成后房屋產權才真正屬于購 買方，在此之前，賣方隨時可能毀約。

選擇一些信譽好、具有專業資質的房屋中介機構。對無照無證的房 屋中介機構千萬不可光顧，因對證照不全的房屋中介機構簽訂的買賣中介協議 在辦理房屋過戶時，市房產交易監理所是不認可的。

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