退房可能的原因:
一是購房者違約;
二是賣方違約;
三是雙方都不違約,但雙方就退房問題 達成一致意見;
四是雙方都違約,但協商達不成一致意見。在買賣過程中,由于違約方的不同及所處的階段不同,辦理退房的程序也不同。
在購房的不同階段出現退房情況時如何辦理相關的手續。
1、 訂金(定金或認購金)階段
當購房者已交訂金(定金或認購金),但還沒有簽訂正式《商品房預售合同》的情況下:如果購房者已向賣方支付了訂金(定金或認購金),但沒有說明 所交款項的性質,也沒有任何約定,這種情況購房者都可直接向賣方或其代理人要回所交款項。
如果賣方所售項目有《預/銷售許可證》或產權證,購房者與賣方有約定,所交款項為定金,且如果買賣雙方就《商品房買賣合同》達不成一致意見,最 終沒有簽訂合同,所交款項予以沒收,定金一律不退。姜濤與劉桂林(劉桂林博客,劉桂林新聞,劉桂林說吧)律師認為,這種約定有違公平公正的原則,應屬強迫 交易的行為,這種情況如賣方拒不退還定金,購房者可直接向法院起訴,但《商品房銷售管理辦法》第二十二條對這種約定似乎是認同的。
2、已做預售登記階段
買賣雙方已到房地產主管機關做了預售登記,但房屋還未交付使用,這個階段如果一方想退房首先要與對方協商,看能否達成一致意見,如果雙方達成了一致意見,要以書面形式表示出來,簽訂正式退房協議。協議的內容主要應包括雙方同意解除原房屋買賣合同、違約責任由誰來承擔、如何退款、如何履行等問題。
如果買賣雙方中一方違約,且達不成一致意見,那么主張解除合同的一方,應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的,可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。如果雙方協商達不成退房協議,可直接向法院或仲裁機構起訴或申請仲裁。此外,雙方還應到房地產登記主管機關辦理注銷預 售登記手續。
3、入住階段
在房屋竣工后,購房者已辦理了入住手續,交了政府部門應收的稅費之后,但房產證還沒有辦理下來之前退房的,這個階段要求退房的一般都是購房者,大多是賣方違約。這個階段除與上述第二個階段要求一致外,還涉及到物業、裝修損失、稅費、搬離時間等問題。如賣方違約,裝修損失應經過房地產評估機構評 估,確定裝修損失。購房者還應與物業公司簽訂解除物業管理的合同,賣方所代收的稅費也應退還。如達不成協議,購房者可向法院或仲裁機構起訴或申請仲裁。
4、房產證辦理完畢階段
房產證辦理完畢之后,房屋的所有權已完成了轉移,除非合同里有約定,否則一般情況下購房者是不能退房的。如果賣方已為購房者辦理完畢房產證,但是賣方墊資,且合同有約定如購房者拒不按約定履行付款義務,賣方是可以提出解除合同的,要求購房者退房并承擔相應的損失。這種情況需雙方到房地產發證機關 辦理房產證過戶或注銷手續。
閱讀延伸:
商品房預售條件及步驟是什么樣的?
商品房過戶稅費誰承擔,過戶稅費承擔的約定有效嗎?
商品房保修期的規定有哪些?
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