在農村的房屋買賣過程中，經常出現相關的買賣糾紛。大多數買賣雙方由于不知道相關的法律規定，所以經常產生糾紛。那么，農村房屋買賣常見的法律問題有哪些？怎么避免相關的買賣糾紛？

【農村房屋過戶條件】關于農村房屋買賣相關法律問題的探討

隨著社會主義新農村建設的不斷推進，農村的房屋流轉日益增多，由此而引發的房屋買賣糾紛逐年增加。由于現有房屋買賣的法律法規比較雜亂，難以理解和把握。《物權法》草案中曾對農村房屋轉讓作出過詳細規定，但正式通過的法律文本中卻因有爭議刪去了相關條款，導致目前農村房屋轉讓仍然缺少具有可操作性的法律依據。為了減少對涉及農村房屋買賣合同效力認定問題的爭議，更好地維護和促進社會主義新農村建設，本文試從法律應用層面上提出解決農村房屋買賣法律適用問題的個人見解。

一、房屋買賣中房屋與土地的“主從”關系

城市房屋買賣中，遵循“地隨房走”原則。這一理念在《城市房地產管理法》和《城市房屋拆遷管理條例》中觀點明確。

在我國的農村，土地是農村經濟組織集體所有。根據我國土地管理法等相關規定，集體土地未經征用，不得出讓、轉讓。實踐中，在對農村土地進行征用時，房屋是作為地上附著物予以補償的，采取的是“房隨地走”的原則。因此，基于此因素，筆者認為，農村房屋轉讓也應遵循“房隨地走”的原則，以土地使用權能否轉移作為決定房屋轉讓效力的主要因素。

二、現有法律規范中對農村房屋買賣問題的規定

《物權法》第152條至155條規定，宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建房，宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。

《土地管理法》第62條第3款規定，“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”

《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發[2004]28號)規定，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。

國務院辦公廳《關于加強土地轉讓嚴禁炒賣土地的通知》(國辦發[1999]39號)規定“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證”。

三、最高人民法院對農村房屋買賣效力的意見

最高院于1963年作出的《關于貫徹執行民事政策幾個問題的意見》規定：“宅基地上的附著物如房屋、樹木、廠棚、豬圈、廁所等永遠歸社員所有，社員有買賣或租賃房屋的權利。房屋出賣以后，宅基地的使用權即隨之轉移給新房主，但宅基地的所有權仍歸生產隊所有。”最高院于1984年作出的《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》第60條規定：“村鎮公民之間由于買賣房屋轉移宅基地使用權而發生的糾紛，應根據國務院《村鎮建房用地管理條例》中規定的審查、批準手續辦理。”可見，《土地管理法》施行前，最高院原則上是承認農村房屋買賣效力的。《土地管理法》施行后，國務院及有關部門對農村房屋和宅基地出臺了嚴格管理政策，最高院未就此出臺過新的規定，也沒有發布典型案例，因此很難判斷最高院對農村房屋買賣的態度是否發生改變。

四、農村房屋買賣合同的效力認定

關于農村房屋買賣合同的效力問題， 筆者認為，判斷合同的效力，應當以合同法規定的合同有效要件為標準，符合合同有效要件的合同為有效合同，欠缺任何一個有效要件的合同均為無效合同。我國《合同法》規定的合同有效要件主要包括四個方面：一是合同當事人是具有民事權利能力和民事行為能力的自然人和法人，具備相應的權限。無民事行為能力人訂立的合同無效，限制民事行為能力人訂立的與其年齡、智力狀況不符的合同，其法定代理人不予追認的無效;無處分權的人訂立的合同，權利人不予追認的無效;無代理權的人訂立的合同，被代理人不予追認的無效;二是意思表示真實，因欺詐、脅迫而訂立的合同為可撤銷的合同，法院應根據受欺詐、脅迫方的請求撤銷或者變更該合同;因重大誤解而訂立的合同，法院可根據任何一方當事人的請求撤銷或者變更該合同;惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同無效;以合法形式掩蓋非法目的的合同無效;三是內容不違背法律強制性規定和公序良俗。因欺詐、脅迫損害國家利益的合同無效;損害社會公共利益的合同無效;違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效;顯失公平的合同，應根據當事人任何一方的請求予以變更或者撤銷;四是形式上符合法律規定的要求或者當事人的約定，法律規定或者當事人約定必須采用特定形式的，未采用特定形式的無效。

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