商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)上房產(chǎn)交易雙方就房屋買(mǎi)賣(mài)達(dá)成的相關(guān)協(xié)議，具有約束雙方的法律效力。那么，違反商品房認(rèn)購(gòu)書(shū),有哪些違約責(zé)任？應(yīng)該怎么承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，本文為您詳細(xì)講解。

一、違約責(zé)任的構(gòu)成要件

(1)有違約行為;

(2)有損害事實(shí);

(3)違約行為與損害事實(shí)之間存在因果關(guān)系;

(4)無(wú)免責(zé)事由。

二、商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力

認(rèn)購(gòu)書(shū)既然屬于預(yù)約，預(yù)約是合同的一種，就必須滿足合同的有效要件，即主體合格、權(quán)利義務(wù)具體確定、意思表示真實(shí)、內(nèi)容不違反法律或社會(huì)公共利益，并對(duì)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要條款有所規(guī)定，即至少應(yīng)包括房屋的位置、面積、價(jià)格等要素，否則就無(wú)法構(gòu)成一個(gè)有效的合同。根據(jù)我國(guó)合同法規(guī)定，承諾通知到達(dá)要約人時(shí)生效，承諾生效時(shí)合同成立，依法成立的合同自成立時(shí)生效。在房地產(chǎn)預(yù)售中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人提供事先早就擬好的認(rèn)購(gòu)書(shū)，這一行為在法律上應(yīng)是預(yù)售人向購(gòu)房人發(fā)出的要約。而一旦購(gòu)房人對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)的條款表示接受，并在其上簽署則表明其發(fā)出了承諾，即接受了認(rèn)購(gòu)書(shū)對(duì)其的法律約束力。因此，只要雙方當(dāng)事人意思表示真實(shí)、一致，認(rèn)購(gòu)書(shū)即具有法律效力。如果具備了合同的成立和有效要件，認(rèn)購(gòu)書(shū)當(dāng)然就具有合同的約束力，雙方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行認(rèn)購(gòu)書(shū)所設(shè)定的義務(wù)。

三、商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的違約責(zé)任

雙方在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，存在購(gòu)房者拒絕與開(kāi)發(fā)商簽訂預(yù)售合同、開(kāi)發(fā)商“撕毀”認(rèn)購(gòu)書(shū)而以更高的價(jià)格賣(mài)給第三人等兩種可能。由于大多數(shù)認(rèn)購(gòu)書(shū)主要是通過(guò)定金方式約束雙方當(dāng)事人，因此，若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或者購(gòu)房人拒絕按照認(rèn)購(gòu)書(shū)約定簽訂商品房預(yù)售合同，均應(yīng)依據(jù)定金罰則，違約方無(wú)權(quán)請(qǐng)求返還定金或其應(yīng)向?qū)Ψ疆?dāng)事人雙倍返還定金。

實(shí)踐中，一旦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商違反認(rèn)購(gòu)書(shū)而拒絕訂立商品房預(yù)售合同，并違反預(yù)約將認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定的房屋出賣(mài)給第三人，在房?jī)r(jià)上漲時(shí)，其就會(huì)從中獲取額外的利益，而該利益的獲得可以說(shuō)是違法所得。根據(jù)任何人不得從其自身的不法行為中獲得利益的法理，顯然違約方利益的獲得與該法理相違背。而絕大多數(shù)認(rèn)購(gòu)書(shū)只規(guī)定定金條款，沒(méi)有對(duì)違約責(zé)任及其計(jì)算方法予以明確約定。而此時(shí)違約方給相對(duì)方造成的損失，主要還是房屋價(jià)格上漲或下跌所產(chǎn)生的差價(jià)。因此，僅僅用定金罰則是無(wú)法彌補(bǔ)守約方損失的。如果司法實(shí)踐中僅僅按照定金罰則處理該類行為，不僅無(wú)法彌補(bǔ)守約方的損失，也會(huì)在客觀上不能有效制約違反認(rèn)購(gòu)書(shū)的惡意行為，不利于鼓勵(lì)誠(chéng)信交易秩序的建立。根據(jù)《合同法》第一百零七條、第一百一十三條的規(guī)定，從預(yù)期利益的角度出發(fā)，在一方當(dāng)事人違反認(rèn)購(gòu)書(shū)的情形下，應(yīng)當(dāng)就違約方的違約行為給相對(duì)方造成預(yù)期利益的損失進(jìn)行賠償，但鑒于雙方僅處于預(yù)約階段，購(gòu)房者未全額支付對(duì)價(jià)，從利益平衡和公平原則出發(fā)，違約方應(yīng)該就相對(duì)方的機(jī)會(huì)損失進(jìn)行賠償。對(duì)于具體的賠償標(biāo)準(zhǔn)，因法律和相關(guān)司法解釋均未作出明確規(guī)定，法官可行使自由裁量權(quán)，從制裁違約和平衡利益出發(fā)，綜合考慮守約方的履約情況、違約方的過(guò)錯(cuò)程度、合理的成本支出等因素，酌情作出判定。

律霸小編為您整理，希望能更好的幫你解決違反商品房認(rèn)購(gòu)書(shū),有哪些違約責(zé)任的問(wèn)題。希望您在商品房買(mǎi)賣(mài)時(shí)，注意商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的相關(guān)規(guī)定，避免不必要的糾紛。