隨著社會的快速發(fā)展,城市郊區(qū)正逐步納入城市化的進程。在這種城市快速擴張的大背景下,土地、房屋的增值成為客觀現(xiàn)實。在巨大的拆遷利益刺激下,多年前私下流行的農(nóng)村房屋買賣突起波瀾,買賣雙方糾葛不斷。出賣人看到房屋增值及房屋拆遷后帶來的巨大利益,于是反悔,向人民法院起訴,要求判決確認合同無效,歸還房屋。那么,對于該類糾紛該如何處理。律霸小編為您整理這方面的內(nèi)容,希望能夠幫到您,歡迎大家瀏覽。
一、農(nóng)村房屋買賣合同的效力
1、農(nóng)村房屋買賣合同有效的情形
(1)出賣人和買受人均是同一村的村民。如果出賣人和買受人均是同一個村的村民,那么該合同是符合法律規(guī)定的,買賣合同當然有效。
(2)買受人在買賣房屋時與出賣人不是同一個村的村民,但是,之后將戶口遷入到該村。那么,由于買受人具備了同一個村村民的資格,屬于同一集體經(jīng)濟組織成員,買賣合同有效。
(3)房屋買賣合同經(jīng)過多次流轉(zhuǎn),最后流轉(zhuǎn)到同一個村村民手里,那么該房屋買賣合同也有效。
(4)農(nóng)村房屋買賣合同的買受人在購買房屋時是村民,后又轉(zhuǎn)為居民的,不影響合同的效力。
2、農(nóng)村房屋買賣合同無效的情形
(1)農(nóng)村村民將農(nóng)村房屋賣給城鎮(zhèn)居民。農(nóng)村房屋買賣合同的買受人無論是將農(nóng)村房屋出賣給本市的居民還是外省市的居民,合同都是無效的。
(2)農(nóng)村村民將農(nóng)村房屋出賣給其他村的村民。農(nóng)村房屋買賣合同的購買人無論是本市的村民還是外省市的村民,都是無效的。
二、農(nóng)村房屋買賣合同無效后的處理
農(nóng)村房屋買賣合同被確認無效后,為平衡雙方的利益在合同無效后果的處理上,要全面考慮農(nóng)村房屋買賣合同無效對雙方當事人的利益影響,尤其是出賣人因土地增值、拆遷、補償所獲利益,以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成的損失兩方面因素,平衡買賣雙方的利益。對于購房人已經(jīng)翻建,裝修、擴建房屋,使房屋增值部分,應對購房人的投入進行補償。此外,讓購房人返還、騰退房屋的同時,應當注意為購房人留出合理的騰退時間,購房人無房居住的,應當予以妥善安置。農(nóng)村房屋買賣合同無效后,出賣人應當賠償買受人的損失包括:
1、返還原購房價款及房屋原購買價款和現(xiàn)房屋價款之間的差價
2、買受人因擴建、改建、裝修使房屋增值的部分
3、該房屋因拆遷而使出賣人獲得的拆遷利益及土地的增值部分
以上損失,需要委托有資質(zhì)的評估機構(gòu)進行評估,然后確定損失數(shù)額。對于土地增值和拆遷部分補償,合同無效后,根據(jù)出賣人負有主要責任,買受人負有次要責任的過錯分配原則予以處理。
由于農(nóng)村的土地屬于集體所有,目前國家對不符合條件的農(nóng)村房屋的買賣一般原則是按無效處理。所以,在購買農(nóng)村房屋時,一定要謹慎。要考慮到如果無效后,怎樣保護自己的權(quán)益。如果確實要買,需要指定一份詳細的協(xié)議,將房屋今后如果拆遷或者出賣人反悔,具體的賠償計算標準約定具體明確。同時,如果購買后,房子翻建、裝修,一定要保留證據(jù)。
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