當(dāng)下，二手房因?yàn)槠涞乩砦恢靡约皟r(jià)格優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)非常紅火。但是，這些二手房有很多都設(shè)有抵押。這樣一來(lái)，很多購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)就要考慮一系列的問(wèn)題，比如，設(shè)有抵押的二手房能買(mǎi)嗎?如果可以購(gòu)買(mǎi)的話，那此時(shí)又應(yīng)該如何買(mǎi)呢?下面就讓律霸小編來(lái)為你做詳細(xì)解答。

一、設(shè)有抵押的二手房怎么判斷?

一般地說(shuō)，如果購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)的房屋已經(jīng)被抵押，則一旦出售人不能履行其以該房屋擔(dān)保的債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)將該房屋拍賣(mài)，并且以拍賣(mài)所得價(jià)款優(yōu)先受償。這種情況就叫做抵押。而正因?yàn)榈盅海?gòu)房者如果在購(gòu)房前沒(méi)有意識(shí)到該二手房上設(shè)有抵押，那么其就不能如約獲得該房屋，最后也只能請(qǐng)求出售人返還房款并賠償損失。故而，應(yīng)該怎么判斷設(shè)有抵押的二手房，就顯得非常重要了。一般來(lái)說(shuō)，判斷方法有兩種：

1、詢問(wèn)出賣(mài)方。該二手房是否設(shè)有抵押，出賣(mài)方應(yīng)該最清楚。購(gòu)房者可以通過(guò)要求出賣(mài)方提供相應(yīng)地房產(chǎn)登記材料和存單，以此來(lái)判斷該二手房是否已設(shè)定了抵押。當(dāng)然，如果出賣(mài)方刻意隱瞞，或者不清楚的話，就只能采用第二種方法。

2、到房屋登記機(jī)關(guān)查詢。購(gòu)房者可以和房主到房地產(chǎn)管理部門(mén)查詢房產(chǎn)是否被抵押或被凍結(jié)，這是最有效也是最準(zhǔn)確的方式。如果登記簿上，注明該房屋并未設(shè)定抵押、被凍結(jié)或者其他瑕疵權(quán)利的，那就可以判斷該二手房是完整的。

二、有抵押的二手房能買(mǎi)嗎，如何購(gòu)買(mǎi)?

二手房之上設(shè)有抵押，是不是就意味著不可以購(gòu)買(mǎi)了呢?答案是否定的。我國(guó)《擔(dān)保法》做出了明確的規(guī)定，為設(shè)有抵押的二手房在市場(chǎng)上繼續(xù)流通提供了解決方案。那么，應(yīng)該如何購(gòu)買(mǎi)這些設(shè)有抵押的二手房呢?

1、如果是通過(guò)按揭貸款購(gòu)買(mǎi)的房屋，買(mǎi)賣(mài)設(shè)有抵押的二手房需征得抵押權(quán)人的書(shū)面同意，如果抵押權(quán)人不同意，只能在解除抵押關(guān)系后方可進(jìn)行交易過(guò)戶。

2、如果是被法院等機(jī)關(guān)查封的情況，一般需要產(chǎn)權(quán)人向法院提供另外的財(cái)產(chǎn)將被查封房屋換出來(lái)，或通過(guò)其他方式依法解除查封后，方可進(jìn)行二手房買(mǎi)賣(mài)。房屋當(dāng)初分配給承租人時(shí)，對(duì)今后的轉(zhuǎn)讓就設(shè)有一定的限制條件，該條件一般會(huì)在房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)備案。這種情況多數(shù)出現(xiàn)在房屋的產(chǎn)權(quán)人原在某個(gè)單位，之后單位將房屋作為實(shí)物分配給職工。職工盡管是“小產(chǎn)證”上的產(chǎn)權(quán)人，但要符合一定條件時(shí)，才能將房屋上市轉(zhuǎn)讓。買(mǎi)賣(mài)這樣的二手房，一般需要設(shè)定轉(zhuǎn)讓條件的原分配單位出具同意轉(zhuǎn)讓的書(shū)面證明。

以上兩種方法是購(gòu)買(mǎi)設(shè)有抵押的二手房的有效方法。在具體操作中，要使抵押權(quán)人同意，一般都是必須要先還清銀行貸款、房產(chǎn)局注銷(xiāo)抵押后才能辦理房產(chǎn)交易過(guò)戶手續(xù)。也有很多的賣(mài)房人當(dāng)時(shí)沒(méi)有能力償還自己的這個(gè)貸款，希望讓買(mǎi)房人能替其償還，并同意這個(gè)款項(xiàng)為首付款。買(mǎi)方替賣(mài)方償還貸款的錢(qián)，先期實(shí)質(zhì)上是買(mǎi)方借錢(qián)給賣(mài)方的，賣(mài)方應(yīng)給買(mǎi)方打借條。在抵押注銷(xiāo)后，辦理交易過(guò)戶時(shí)，這筆錢(qián)才能成為購(gòu)房的款項(xiàng)，需將借條換成收條。

不過(guò)對(duì)于購(gòu)房者而言此時(shí)需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)事比較打的，同時(shí)實(shí)際操作往往也比較錯(cuò)綜復(fù)雜。一般的購(gòu)房者不可能有那么多的法律專(zhuān)業(yè)知識(shí)，也一般不可能到考慮到那么多種情況可能會(huì)導(dǎo)致二手房的權(quán)利有瑕疵。所以，如果發(fā)現(xiàn)待購(gòu)買(mǎi)的二手房可能會(huì)有抵押，最好能夠找專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)律師進(jìn)行咨詢，或者聘請(qǐng)其為您審核辦理這些手續(xù)。

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