一、不動(dòng)產(chǎn)的最高額抵押擔(dān)保期限是什么?

不動(dòng)產(chǎn)的最高額抵押擔(dān)保期限是根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問題的解釋》　第三十二條：保證合同約定的保證期間早于或者等于主債務(wù)履行期限的，視為沒有約定，保證期間為主債務(wù)履行期屆滿之日起六個(gè)月。

保證合同約定保證人承擔(dān)保證責(zé)任直至主債務(wù)本息還清時(shí)為止等類似內(nèi)容的，視為約定不明，保證期間為主債務(wù)履行期屆滿之日起二年。

最高額抵押合同有約定擔(dān)保期限的，按擔(dān)保的期限執(zhí)行，沒約定期限或者約定期限不明確的，保證期間為主債務(wù)履行期屆滿之日起二年。

辦理房屋、土地等不動(dòng)產(chǎn)抵押時(shí)，貸款銀行首先要判斷抵押物權(quán)屬狀況。在我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬原則上以登記為準(zhǔn)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書和不動(dòng)產(chǎn)登記簿是權(quán)利人享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明?！斗课莸怯涋k法》第十八條規(guī)定，登記部門要詢問申請(qǐng)人擬登記房屋是否為共有并將詢問結(jié)果記錄在案。房屋登記以程序?qū)彶闉橹?，不進(jìn)行實(shí)質(zhì)性調(diào)查核實(shí)造成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記與實(shí)際權(quán)屬狀況可能存在誤差。根據(jù)《婚姻法》有關(guān)規(guī)定，除特別約定和婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)外，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)、收益歸夫妻共同所有。這就意味房屋即使登記在一方名下，只要在婚姻關(guān)系期間取得，應(yīng)當(dāng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，另一方可以主張登記錯(cuò)誤，或直接通過法院確權(quán)否定登記效力。司法實(shí)踐也發(fā)生過抵押物權(quán)屬變更導(dǎo)致銀行抵押權(quán)無效的案件。

應(yīng)當(dāng)看到房屋、土地等不動(dòng)產(chǎn)是對(duì)債權(quán)人、債務(wù)人權(quán)利的實(shí)現(xiàn)、義務(wù)的履行影響較大的財(cái)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)登記制度目的之一在于公示權(quán)利狀態(tài)、保護(hù)交易安全。因此法定夫妻財(cái)產(chǎn)共有與登記沖突的情況下，應(yīng)當(dāng)適用《物權(quán)法》第106條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得，優(yōu)先保護(hù)動(dòng)態(tài)交易安全，不能因不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤否定基于登記產(chǎn)生的抵押權(quán)的有效性。

作為銀行辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押時(shí)，首選應(yīng)落實(shí)擬擔(dān)保的房地產(chǎn)是否為共有財(cái)產(chǎn)，查看抵押人戶口本、婚姻情況證明，核實(shí)抵押物取得時(shí)間，如果抵押房地產(chǎn)為夫妻共有或家庭共有財(cái)產(chǎn)，抵押應(yīng)經(jīng)各共有人書面同意，如果非共同所有，應(yīng)由抵押人出具書面說明。其次要審查擔(dān)保人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)是否有約定，沒有約定的，抵押行為是否符合共有財(cái)產(chǎn)處分的法律規(guī)定，并在業(yè)務(wù)操作中應(yīng)注意落實(shí)共有人意思表示程序，形成書面文件，歸檔備查。

二、抵押權(quán)與租賃權(quán)

房地產(chǎn)的抵押權(quán)與承租權(quán)可能并存于同一房地產(chǎn)之上。當(dāng)?shù)盅喝瞬荒苈男械狡趥鶆?wù)而抵押權(quán)人將抵押房地產(chǎn)拍賣時(shí)，則可能因承租權(quán)導(dǎo)致抵押權(quán)人不能及時(shí)地、充分地實(shí)現(xiàn)其權(quán)利或者影響承租人繼續(xù)租用該房地產(chǎn)的權(quán)利和利益，這就出現(xiàn)了抵押權(quán)與承租權(quán)的沖突。

對(duì)于房地產(chǎn)租賃權(quán)設(shè)定在先、房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在后的情況，《擔(dān)保法》第四十八條規(guī)定：抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)因抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)而由他人取得時(shí)，租賃合同繼續(xù)有效，在租賃期屆滿前，新的產(chǎn)權(quán)人不能解除原租賃合同，不能隨意變動(dòng)租金，即房地產(chǎn)租賃權(quán)設(shè)立在先時(shí)，給予租賃權(quán)以對(duì)抗抵押權(quán)的效力。對(duì)于房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在先、房地產(chǎn)承租權(quán)設(shè)定在后的情況，《擔(dān)保法司法解釋》第六十六條規(guī)定，抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)”。可見租賃權(quán)設(shè)立的時(shí)間對(duì)抵押權(quán)影響重大。由于抵押人通過租賃行為對(duì)抵押物行使收益權(quán)，且設(shè)立在先的承租權(quán)限制了抵押物的交易或轉(zhuǎn)讓，這都大大降低了抵押物的擔(dān)保價(jià)值。租賃關(guān)系通過當(dāng)事人之間自由協(xié)商約定即可設(shè)立，無需通過登記，使得登記抵押權(quán)面臨著欺詐風(fēng)險(xiǎn)。

在現(xiàn)實(shí)生活當(dāng)中，現(xiàn)在我們可以利用不動(dòng)產(chǎn)來進(jìn)行一個(gè)抵押擔(dān)保，這樣的一種擔(dān)保的話對(duì)于債權(quán)人來說是一種保護(hù)的措施，如果確實(shí)以后經(jīng)濟(jì)方面存在著重大的困難不能夠按期還款的話，那么關(guān)于這樣的一種擔(dān)保的物品是可以進(jìn)行拍賣獲得利益的。

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