各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國務(wù)院各部委、各直屬機(jī)構(gòu)：

為貫徹落實《中共中央關(guān)于建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》，深化城鎮(zhèn)住房制度改革，促進(jìn)住房商品化和住房建設(shè)的發(fā)展，特作如下決定：

一、城鎮(zhèn)住房制度改革的根本目的和基本內(nèi)容

(一)城鎮(zhèn)住房制度改革作為經(jīng)濟(jì)體制改革的重要組成部分，其根本目的是：建立與社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度，實現(xiàn)住房商品化、社會化;加快住房建設(shè)，改善居住條件，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長的住房需求。

(二)城鎮(zhèn)住房制度改革的基本內(nèi)容是：把住房建設(shè)投資由國家、單位統(tǒng)包的體制改變?yōu)閲摇挝弧€人三者合理負(fù)擔(dān)的體制;把各單位建設(shè)、分配、維修、管理住房的體制改變?yōu)樯鐣I(yè)化運行的體制;把住房實物福利分配的方式改變?yōu)橐园磩诜峙錇橹鞯呢泿殴べY分配方式;建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對象的商品房供應(yīng)體系;建立住房公積金制度;發(fā)展住房金融和住房保險，建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系;建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場和發(fā)展社會化的房屋維修、管理市場，逐步實現(xiàn)住房資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

(三)城鎮(zhèn)住房制度改革要堅持配套、分階段推進(jìn)。近期的任務(wù)是：全面推行住房公積金制度，積極推進(jìn)租金改革，穩(wěn)步出售公有住房，大力發(fā)展房地產(chǎn)交易市場和社會化的房屋維修、管理市場，加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，到本世紀(jì)末初步建立起新的城鎮(zhèn)住房制度，使城鎮(zhèn)居民住房達(dá)到小康水平。

二、全面推行住房公積金制度

(四)實行住房公積金制度有利于轉(zhuǎn)變住房分配體制，有利于住房資金的積累、周轉(zhuǎn)和政策性抵押貸款制度的建立，有利于提高職工購、建住房能力，促進(jìn)住房建設(shè)。所有行政和企事業(yè)單位及其職工均應(yīng)按照“個人存儲、單位資助、統(tǒng)一管理、專項使用”的原則交納住房公積金，建立住房公積金制度。

(五)住房公積金由在職職工個人及其所在單位，按職工個人工資和職工工資總額的一定比例逐月交納，歸個人所有，存入個人公積金帳戶，用于購、建、大修住房，職工離退休時，本息余額一次結(jié)清，退還職工本人。目前單位和個人住房公積金的繳交率分別掌握在5%，已超過這個比例的可以不變。外商投資企業(yè)及其中方職工的住房公積金繳交率，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

(六)企業(yè)為職工交納的住房公積金，從企業(yè)提取的住房折舊和其他劃轉(zhuǎn)資金中解決，不足部分經(jīng)財政部門核定，在成本、費用中列支。行政事業(yè)單位為職工交納的住房公積金，首先立足于原有住房資金的劃轉(zhuǎn)，不足部分，全額預(yù)算的行政事業(yè)單位由財政預(yù)算撥付;差額預(yù)算的事業(yè)單位按差額比例由財政預(yù)算撥付;自收自支事業(yè)單位比照企業(yè)開支渠道列支。職工的住房公積金本息免征個人所得稅。

(七)按照責(zé)權(quán)利一致的原則，建立和完善住房公積金管理制度，加強(qiáng)住房公積金的管理。各市(縣)人民政府負(fù)責(zé)制定住房公積金的歸集、使用、管理等有關(guān)具體規(guī)定，審批住房公積金的使用計劃和財務(wù)收支預(yù)決算。各市(縣)人民政府可以設(shè)立專門的住房公積金管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)住房公積金的歸集、支付、核算和編制使用計劃等管理工作，住房公積金的存貸款等金融業(yè)務(wù)一律由當(dāng)?shù)厝嗣裾兄付ǖ膶I(yè)銀行辦理。受委托的專業(yè)銀行根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾鷾?zhǔn)的住房公積金使用計劃，審定、發(fā)放和回收貸款。住房公積金要專款專用，嚴(yán)禁挪作他用。財政、審計、監(jiān)察部門要加強(qiáng)監(jiān)督管理。

三、積極推進(jìn)租金改革

(八)要在職工家庭合理住房支出范圍內(nèi)加大租金改革力度。到2000年，住房租金原則上應(yīng)達(dá)到占雙職工家庭平均工資的15%。按上述辦法測定，租金水平已達(dá)到或超過折舊費、維修費、管理費、貸款利息、房產(chǎn)稅5項因素成本租金水平的，按成本租金或市場租金計租。

(九)各地要根據(jù)實際情況制定并公布2000年以前租金改革規(guī)劃。租金提高的幅度和次數(shù)，要與當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨较噙m應(yīng)，要根據(jù)物價指數(shù)控制目標(biāo)統(tǒng)籌安排。有條件的市(縣)或單位，應(yīng)結(jié)合實際情況，較快實現(xiàn)向成本租金和市場租金的過渡。

(十)在租金水平達(dá)到成本租金以前，新建公有住房和騰空的舊住房租金標(biāo)準(zhǔn)可以高于同期現(xiàn)住房的租金標(biāo)準(zhǔn)。各市(縣)人民政府還可以對職工承租新建公有住房和騰空的舊住房交納租賃保證金和認(rèn)購住房債券作出具體規(guī)定。

(十一)租金調(diào)整后，對離退休職工、政府民政部門確定的社會救濟(jì)對象和非在職的優(yōu)撫對象等，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可根據(jù)情況制定減、免、補(bǔ)的具體辦法。

(十二)住房在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)的職工家庭，用規(guī)定的個人合理負(fù)擔(dān)部分加上全部住房補(bǔ)貼，仍不足支付房租的，差額可由其所在單位適當(dāng)給予補(bǔ)助。企業(yè)和自收自支事業(yè)單位的補(bǔ)助金在單位住房基金中列支;其他行政事業(yè)單位的補(bǔ)助金應(yīng)先在單位住房基金中列支，不足部分經(jīng)同級財政部門核定，在城市住房基金(未建立城市住房基金的，在同級財政預(yù)算)中列支。

(十三)加強(qiáng)對租金收入的管理。租金收入歸產(chǎn)權(quán)單位所有，納入單位住房基金，用于住房維修、管理、建設(shè)和城鎮(zhèn)住房制度改革。

四、穩(wěn)步出售公有住房

(十四)城鎮(zhèn)公有住房，除市(縣)以上人民政府認(rèn)為不宜出售的外，均可向城鎮(zhèn)職工出售。職工購買公有住房要堅持自愿的原則，新建公有住房和騰空的舊房實行先售后租，并優(yōu)先出售給住房困難戶。

(十五)向高收入職工家庭出售公有住房實行市場價，向中低收入職工家庭出售公有住房實行成本價，成本價應(yīng)包括住房的征地和拆遷補(bǔ)償費、勘察設(shè)計和前期工程費、建安工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(小區(qū)級非營業(yè)性配套公建費是否列入成本由各地自行確定)、管理費、貸款利息和稅金等7項因素。舊房的成本價按售房當(dāng)年新房的成本價成新折扣(折舊年限一般為50年)計算，使用年限超過30年的，以30年計算;經(jīng)過大修或設(shè)備更新的舊房，按有關(guān)規(guī)定評估確定。目前以成本價售房確有困難的市(縣)，可以實行標(biāo)準(zhǔn)價作為過渡。出售公有住房的成本價和標(biāo)準(zhǔn)價由市(縣)人民政府逐年測定，報省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。

現(xiàn)行售房價格已高于規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)價起步水平的，不應(yīng)再降低價格。

公有住房的出售，應(yīng)堅持先評估后出售的原則。住房的實際售價應(yīng)根據(jù)所處地段、結(jié)構(gòu)、層次、朝向、設(shè)施和裝修標(biāo)準(zhǔn)等因素區(qū)別計價。

(十六)標(biāo)準(zhǔn)價按負(fù)擔(dān)價和抵交價之和測定。一套56平方米建筑面積標(biāo)準(zhǔn)新房的負(fù)擔(dān)價，1994年應(yīng)為所在市(縣)雙職工年平均工資的3倍。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的市(縣)應(yīng)高于3倍，具體倍數(shù)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。雙職工年平均工資按當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計部門公布的上年職工平均工資乘以2計算。抵交價按雙職工65年(男職工35年，女職工30年)內(nèi)積累的由單位資助的住房公積金貼現(xiàn)值的80%計算。

舊房的負(fù)擔(dān)價按售房當(dāng)年新房的負(fù)擔(dān)價成新折扣(折舊年限一般為50年)計算，使用年限超過30年的，以30年計算;經(jīng)過大修或設(shè)備更新的舊房，按有關(guān)規(guī)定評估確定。舊房的抵交價，可根據(jù)使用年限適當(dāng)降低，但最多不能低于新房抵交價的80%。

(十七)職工購買現(xiàn)已住用的公有住房，可適當(dāng)給予折扣，1994年折扣率為負(fù)擔(dān)價的5%，今后要逐年減少，2000年前全部取消。

售房單位應(yīng)根據(jù)購房職工建立住房公積金制度前的工齡給予工齡折扣。每年工齡折扣的數(shù)額，按抵交價除以65(男職工35年，女職工30年)計算。離退休職工購房計算工齡折扣的時間，按國家規(guī)定的離退休年齡計算。

(十八)職工按成本價或標(biāo)準(zhǔn)價購買公有住房，每個家庭只能享受一次，購房的數(shù)量必須嚴(yán)格按照國家和各級人民政府規(guī)定的分配住房的控制標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，超過標(biāo)準(zhǔn)部分一律執(zhí)行市場價。

(十九)售房價格要逐步從標(biāo)準(zhǔn)價過渡到成本價。當(dāng)年的標(biāo)準(zhǔn)價要根據(jù)各市(縣)職工上年平均工資增長的水平、單位發(fā)給住房補(bǔ)貼和資助職工建立住房公積金年增長水平確定，一年一定;新房負(fù)擔(dān)價與雙職工家庭年平均工資的倍數(shù)，要逐步提高，2000年以前達(dá)到3.5倍。各市(縣)要從本地實際出發(fā)，加快標(biāo)準(zhǔn)價向成本價的過渡。

(二十)付款方式。職工購房可以一次付款，也可以分期付款。售房單位可對一次付款的購房職工給予一次付款折扣，折扣率參考當(dāng)?shù)刭彿空咝再J款利率與銀行儲蓄存款利率的差額，以及分期付款的控制年限確定。實行分期付款的，首期付款不得低于實際售價的30%，分期付款的期限一般不超過10年，分期交付的部分要計收利息，單位不得貼息，利率按政策性抵押貸款利率確定。經(jīng)辦政策性住房金融業(yè)務(wù)的銀行，應(yīng)充分利用政策性住房資金，向購房職工提供政策性抵押貸款。

(二十一)明確產(chǎn)權(quán)。職工以市場價購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個人所有，可以依法進(jìn)入市場，按規(guī)定交納有關(guān)稅費后，收入歸個人所有。

職工以成本價購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個人所有，一般住用5年后可以依法進(jìn)入市場，在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費后，收入歸個人所有。

職工以標(biāo)準(zhǔn)價購買的住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，可以繼承。產(chǎn)權(quán)比例按售房當(dāng)年標(biāo)準(zhǔn)價占成本價的比重確定。職工以標(biāo)準(zhǔn)價購買的住房，一般住用5年后方可依法進(jìn)入市場，在同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購買、租用權(quán)，原售房單位已撤銷的，當(dāng)?shù)厝嗣裾慨a(chǎn)管理部門有優(yōu)先購買、租用權(quán)。售、租房收入在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費后，單位和個人按各自的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。

(二十二)發(fā)展房地產(chǎn)交易市場，規(guī)范住房交易行為。職工購買住房，都要由房產(chǎn)管理部門辦理住房過戶和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，同時要辦理相應(yīng)的土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，并領(lǐng)取統(tǒng)一制定的產(chǎn)權(quán)證書，產(chǎn)權(quán)證書應(yīng)注明產(chǎn)權(quán)屬性，按標(biāo)準(zhǔn)價購買的住房應(yīng)注明產(chǎn)權(quán)比例。出租和出售、贈與、繼承及以其他形式轉(zhuǎn)讓所購住房，應(yīng)按國家規(guī)定交納有關(guān)稅費。要加強(qiáng)市場管理，規(guī)范交易程序，完善稅收制度，堅決查處倒賣房產(chǎn)牟取暴利等違法行為。

(二十三)加強(qiáng)售后房屋維修、管理服務(wù)，發(fā)展社會化的房屋維修、管理市場。職工購買的住房，室內(nèi)各項維修開支由購房人負(fù)擔(dān)。樓房出售后應(yīng)建立共用部位、共用設(shè)施的維修基金。改革現(xiàn)行城鎮(zhèn)住房管理體制，發(fā)展多種所有制形式的物業(yè)管理企業(yè)和社會化的房屋維修、管理服務(wù)。

(二十四)加強(qiáng)售房款的管理。國有住房的出售收入按住房產(chǎn)權(quán)關(guān)系和一定比例上交同級財政和留歸單位，分別納入各級住房基金;其他公有住房出售收入，歸單位所有，納入單位住房基金。售房款要全部用于住房建設(shè)和城鎮(zhèn)住房制度改革，嚴(yán)禁挪用。

五、加快經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)建設(shè)

(二十五)各地人民政府要十分重視經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)建設(shè)，加快解決中低收入家庭的住房問題。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地，經(jīng)批準(zhǔn)原則上采取行政劃撥方式供應(yīng)。對經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項目，要在計劃、規(guī)劃、拆遷、稅費等方面予以政策扶持。各級建設(shè)行政主管部門要切實組織好經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的實施工作。金融單位在信貸等方面應(yīng)予以支持。房地產(chǎn)開發(fā)公司每年的建房總量中，經(jīng)濟(jì)適用住房要占20%以上。在建房、售房等方面，對離退休職工、教師和住房困難戶應(yīng)予以優(yōu)先安排，具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。

(二十六)鼓勵集資合作建房，繼續(xù)發(fā)展住房合作社，在統(tǒng)一規(guī)劃的前提下，充分發(fā)揮各方面積極性，加快城鎮(zhèn)危舊住房改造。

六、做好原有政策同本決定的銜接工作

(二十七)要做好與原有售房政策的銜接。已出售的公有住房均須按照售房當(dāng)年的售價占成本價的比重明確個人擁有的產(chǎn)權(quán)比例;經(jīng)購房人同意也可按成本價補(bǔ)足房價款及利息后，原購住房產(chǎn)權(quán)歸個人所有。1994年1月1日至本決定發(fā)布之前出售的公有住房，一律按本決定規(guī)定的售房政策進(jìn)行規(guī)范。

(二十八)原有關(guān)文件規(guī)定出售公有住房的標(biāo)準(zhǔn)價和最低價一律停止執(zhí)行。

(二十九)要繼續(xù)做好原住房資金轉(zhuǎn)入各級住房基金的核定、劃轉(zhuǎn)工作。劃轉(zhuǎn)的資金和原有的住房補(bǔ)貼，要逐步理入職工工資或用于列支公積金。

七、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，統(tǒng)籌安排，積極推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革

(三十)加快住房建設(shè)和推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革是各級人民政府的重要職責(zé)。各地人民政府要加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，健全工作機(jī)構(gòu)，全面規(guī)劃，統(tǒng)籌安排，兼顧長期目標(biāo)和階段性目標(biāo)，加快推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革。

(三十一)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府要根據(jù)本決定規(guī)定的統(tǒng)一政策，結(jié)合本地區(qū)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，因地制宜，不斷完善城鎮(zhèn)住房制度改革方案，并按年度報國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組備案;各市(縣)的城鎮(zhèn)住房制度改革實施方案需報省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。要加強(qiáng)對各市(縣)房改工作的檢查督促，保證國家房改政策的貫徹落實和房改工作的健康推進(jìn)。所有單位，不論隸屬關(guān)系，都應(yīng)執(zhí)行所在市(縣)人民政府對房改工作的統(tǒng)一部署和規(guī)定。

(三十二)企業(yè)房改是城鎮(zhèn)住房制度改革的重點，各級人民政府要為企業(yè)房改創(chuàng)造條件。有條件的國有大中型企業(yè)，應(yīng)結(jié)合企業(yè)經(jīng)營機(jī)制轉(zhuǎn)換和勞動工資制度改革，建立現(xiàn)代企業(yè)制度，把住房開發(fā)建設(shè)、分配、管理和維修服務(wù)等社會職能逐步從企業(yè)中分離出去，加快實現(xiàn)住房的商品化、社會化。

(三十三)國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組要分類指導(dǎo)，在全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的基礎(chǔ)上，注意抓好大城市的住房制度改革;要會同有關(guān)部門，及時總結(jié)經(jīng)驗，不斷完善政策規(guī)定和配套措施，抓緊立法工作，協(xié)調(diào)解決深化改革中的矛盾和問題。有關(guān)房改工作的配套文件，要盡快制定，抓緊下發(fā)。國務(wù)院各有關(guān)部門要各司其職，各盡其責(zé)，相互配合，保證城鎮(zhèn)住房制度改革的順利實施。

(三十四)要認(rèn)真做好房改的宣傳工作。各級新聞單位要加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，廣泛宣傳深化城鎮(zhèn)住房制度改革的目的、意義、政策和實施步驟，引導(dǎo)廣大干部、群眾轉(zhuǎn)變觀念，提高認(rèn)識，積極參與城鎮(zhèn)住房制度改革。

(三十五)要嚴(yán)肅房改紀(jì)律，嚴(yán)格執(zhí)行國務(wù)院的統(tǒng)一政策。各級監(jiān)察部門要加強(qiáng)紀(jì)律監(jiān)督、檢查，對不執(zhí)行國家統(tǒng)一政策、低價售房、變相增加優(yōu)惠和以權(quán)謀私等違法、違紀(jì)行為要嚴(yán)肅查處。

(三十六)軍隊系統(tǒng)住房制度改革方案，由中央軍委審批。

(三十七)本決定自發(fā)布之日起實行。原有的房改政策和規(guī)定，凡與本決定不一致的，一律以本決定為準(zhǔn)。