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寧波
買房時房屋存在履行風險且賣方拒絕提供擔保怎么辦
案件簡介
原被告簽訂房屋買賣合同后，因被告的行為導致喪失原告信賴，原告要求解除合同。
2015年2月26日，原告李某某和被告王某某簽訂《房屋買賣合同》一份，約定房產位置、面積、總價及付款方式等，但原告了解到被告尚有民間借貸和房屋貸款未歸還，合同項下房屋的房產證與土地證押在第三處;原告認為《房產買賣合同》中約定相對模糊不夠詳細，容易產生交易安全問題，為此原告于同年2月28日提出再簽訂一份補充合同，但其多次電聯被告商定簽訂都被推脫，只向其要錢。之后原告先后兩次發函要求解除合同。另查明，被告上述房屋設有三處抵押，共抵押金額為96.6萬元。
(案例索引(2016)蘇02民終2637號)
裁判結果
房屋未被滌除抵押權，被告具有過錯。原告可依據不安抗辯權拒絕付款，同時不構成違約。
在房屋買賣合同中，抵押權能否解除是決定房屋能否順利過戶及合同履行的關鍵，房屋出賣人應當有義務將出賣房屋上的權屬情況如實詳盡的告知房屋買受人。在本案中，被告既未簽訂補充協議也未及時清償更未提供適當擔保，具有過錯。原告據此主張行使不安抗辯權符合法律規定。
律師說法
不安抗辯權的成立要件是什么?行使不安抗辯權后會產生什么效果?
在上述案件中，爭議的焦點在于原告不付房款的行為是否成立不安抗辯權的問題。不安抗辯權是在雙務合同中應當先履行債務人在有“確切證據”證明后履行債務人在締約后出現足以影響其對待給付的情形下，可以中止合同并有條件地可解除合同的權利。我國《合同法》第68條明確規定了不安抗辯權適用的情形。可見，不安抗辯權的行使須具備一定的條件。首先，需有法律規定的不安事由的出現;其次，不安抗辯權應當由先履行債務人提出確切證據證明對方不能為對待給付，方可行使。因此，當不安抗辯權行使后，在后履行債務人提供相應擔保前，先履行債務人可以中止履行，待其對履行合同提供了適當擔保或抗辯事由消失，不安抗辯權歸于消滅，先履行債務人才應恢復履行。在本案中，原告雖無有力證據證明被告存在不安事由，但房屋買賣合同屬于大宗交易，而且原告亦提供了相應線索證明被告存在不安事由，原告對被告的行為產生合理懷疑屬于正常范疇。被告在原告提出合理懷疑并要求簽訂補充協議后，并未簽訂補充協議，也未及時清償欠款滌除抵押權，亦未提供相應擔保。被告的不作為使得原告已對被告喪失信賴，因此原告基于法定情形行使不安抗辯權符合法律規定。
綜合上面的介紹，買房時房屋存在履行風險一定要慎重，不然容易引發糾紛。相信大家看了上面介紹后，對于房屋未被滌除抵押權的法律知識有了一定的了解，如果你還有關于這方面的法律問題，請咨詢律霸網律師，他們會為你進行專業的解答。
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