房產交易包括哪些

1.房地產交易的分類。

按交易形式的不同，可分為房地產轉讓、房地產抵押、房地產租賃。

按交易客體中土地權利的不同，可分為國有土地使用權及其地上房產的交易與集體土地使用權及其地上房產的交易。對后者現行法大多禁止或限制其交易，因此，在我國，一般而言，房地產交易僅指前者。前者還可進一步按土地使用權的出讓或劃撥性質的不同進行分類。?按交易客體所受限制的程度不同，可分為受限交易(如劃撥土地使用權及其地上房產的交易，帶有福利性的住房及其占用土地使用權的交易等)和非受限交易(如商品房交易等)。?按交易客體存在狀況的不同，可分為單純的土地使用權交易、房地產期權交易和房地產現權交易。

2.房地產交易的一般規則。房地產交易應遵循以下一般規則：

(1)房產權與地產權一同交易。房地產轉讓、抵押時，房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。房產權與地產權是不能分割的，同一房地產的房屋所有權與土地使用權只能由同一主體享有，而不能由兩個主體分別享有;如果由兩個主體分別享有，他們的權利就會發生沖突，各自的權利都無法行使。在房地產交易中只有遵循這一規則，才能保障交易的安全、公平。

(2)權利、義務承接。房地產交易時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移;房地產交易中，前一權利人負載于房地產上的權利義務依法或依約按序承接給后一權利人。

(3)房地產價格評估。我國剛剛建立市場機制，目前仍未形成合理的完全市場化的房地產價格體系，我國房地產價格構成復雜，非經專業評估難以恰當確定，故法律規定房地產交易中實行房地產價格評估制度。房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基準，參照當地的市場價格進行評估。

(4)房地產成交價格申報。房地產權利人轉讓房地產，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實申報。實施該制度的意義在于：進行房地產交易要依法繳納各種稅費，要求當事人如實申報成交價格，便于以此作為計算稅費的依據。當事人作不實申報時，國家將依法委托有關部門評估，按評估的價格作為計算稅費的依據。

(5)依法登記。房地產轉讓、抵押當事人應當依法辦理權屬變更或抵押登記，房屋租賃當事人應當依法辦理租賃登記備案。房地產的特殊性決定了實際占有或簽訂契約都難以成為判斷房地產權利變動的科學公示方式，現代各國多采用登記公示的方法以標示房地產權利的變動。我國法律也確立了這一規則，并規定：房地產轉讓、抵押，未辦理權屬登記，轉讓、抵押行為無效。

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