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寧波
二手商品房買賣合同有哪些效力問題
二手商品房的買賣相對來說產權關系清晰，只要賣方取得房屋產權證，房屋未設定抵押，沒有債權債務糾紛，共有人同意出售，行為人具備民事行為能力，合同當事方意思表示真實，簽訂書面的買賣合同，該買賣合同就是合法有效合同。但在實踐過程當中二手商品房的買賣遠沒有這么簡單，可以說相當復雜，實踐過程當中經常遇到下列幾種情況的二手房買賣：
一是賣方與開發商簽訂了商品房買賣合同，一次性交清了房款，賣方入住或未入住，但賣方的房屋所有權證尚未辦理完畢。
二是賣方與開發商簽訂了商品房買賣合同，通過銀行貸款交清了房款，賣方入住或未入住，但賣方的房屋所有權證尚未辦理完畢;
三是賣方與開發商簽訂了商品房買賣合同，通過銀行貸款交清了房款，賣方入住或未入住，賣方的房屋所有權證已辦理完畢，但賣方未還清貸款，產權證質押在開發商處或銀行設定抵押登記。
四是法院執行或拍賣的房屋，產權尚未落實到權利人名下，權利人欲將其出售。
上面所列的四種情況，如果買方與賣方簽訂了房屋買賣合同，是否有效?筆者認為，上述四種情況買賣雙方所簽訂的房屋買賣合同依據我國《合同法》應認定為無效，不受法律保護，應按無效合同的方式來處理。理由是按照我國《城市房地產管理法》第三十七條第(六)款的規定：“下列房地產，不得轉讓：(五)權屬有爭議的;(六)未依法登記領取權屬證書的;”上述四種情況，賣方房屋都未登記領取權屬證書或權屬有爭議的(質押或抵押)，違反法律的強制性規定，根據《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項“違反法律、行政法規的強制性規定”的，合同無效。買賣雙方的行為違反法律的強制性規定，因此應認定買賣雙方簽訂的合同無效，這是沒有疑問的，也是沒有爭議的。
【法條鏈接】
根據《合同法》第三十二條的規定，當事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當事人簽字或者蓋章時合同成立。
根據《合同法》第五十二條的規定，有下列情形之一的，合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規的強制性規定。
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