剛需購房者,多為首次置業(yè)者群體,經(jīng)濟(jì)能力比較有限,購房知識也較為匱乏,因此很多人并不知道二手房的首付計算方式。

“和一手房不同,二手房在購買時存在一個差價的問題,如果沒有算清楚并備足資金,就會因為首付能力受到限制而更為被動。”在近期買賣交易過程中,就曾遇到這樣的情況:很多購房者在甄選房源時,都沒有注意差價問題,等看中了,甚至要簽合同了才發(fā)現(xiàn)首付不夠。

據(jù)其介紹,不少購房者以為,首套房首付三成就是成交價乘以30%得出的數(shù)據(jù),殊不知,還要加上銀行評估時產(chǎn)生的差價,才是最終要支付的實際首付款。以成交價60萬的房子為例,首付3成是18萬,但是如果銀行對該套房子評估價為48萬元,那么除了18萬之后,購房者還要支付成交價與評估價的差價12萬元,因此首付將達(dá)到30萬元。

一般而言,二手房首付款的計算方式為,首付=房屋售價+相關(guān)稅收-銀行評估房價×貸款成數(shù)。套用該計算方式,還是以成交價60萬元的房子為例,稅費大約為3萬元,銀行評估該房產(chǎn)價值50萬元,首套購房銀行貸款7成,那么首付款即為60+3-50×0.7=28,最終得出首付款為28萬。

2、關(guān)注月供壓力:莫超過月收入50%

剛需群體在購房時,基本上都要辦理按揭貸款,因此在實際買賣交易過程中,中介機構(gòu)還時常碰到這樣一類購房者,他們往往只是關(guān)注首付是否足夠,卻沒意識到自己今后的月供壓力問題。

據(jù)了解,二手房申請銀行貸款時,銀行會指定評估機構(gòu)對房屋進(jìn)行評估。在貸款年數(shù)相同的情況下,如果評估價比較接近成交價格,其中的差價更小的同時,首付壓力也就隨之減小。反之,每月還貸數(shù)額上升,月供壓力也就加大許多。

比如,成交價60萬元房產(chǎn),評估價50萬元,首付款28萬元,那么剩余七成貸款15年,基準(zhǔn)利率,每月還款2885.2元,如果評估價為40萬元,首付款38萬元,那么貸款七成15年,基準(zhǔn)利率,每月還款1983.58元。“有些客戶買房時,只是一味地希望評估價高一些,首付款低一些,卻沒有關(guān)注到今后的月供壓力,最后真的成為‘房奴’了。”

多數(shù)剛需族都是工薪階層,他們都是用每月的工資收入來還房貸,如果壓力過大,勢必影響到生活質(zhì)量,或者其他的生活開支。一般而言,房屋月供的壓力,最好控制在家庭收入的30%之內(nèi),不要超過50%。

3、自行交易房產(chǎn):看清房屋性質(zhì)算稅費

稅費,同樣是二手房交易中不可忽略的一部分費用,購房者在買房時,應(yīng)該將相關(guān)稅費計入購房成本,列為購房預(yù)算中。一般而言,稅費涉及營業(yè)稅、契稅等,但是有些房源還涉及遺產(chǎn)稅或贈與稅等方面費用,且數(shù)額不小。

如果通過大型規(guī)范的中介公司購買二手房,在看房之前,關(guān)于該套房產(chǎn)的稅費問題,經(jīng)紀(jì)人一般都會事先和購房者說明。我們在收集房源的時候,都會核對產(chǎn)權(quán)情況、產(chǎn)權(quán)人情況、戶口情況等,也會將這些情況和客戶說明,避免稅費問題而引起的矛盾和糾紛。

但是,如果是自行交易的房產(chǎn),購房者就應(yīng)該落實該套房產(chǎn)是否為贈與房產(chǎn)。“有個簡單的識別方法,就是看看對方房產(chǎn)證的性質(zhì)。”如果房產(chǎn)證上標(biāo)明“分析”或者“贈與”,說明房東取得該套房的方式為贈與,并非正常的二手房交易,那么房東再賣該房產(chǎn)時就涉及20%的贈與稅。

另外,還要了解產(chǎn)權(quán)人及配偶是否都健在,或者婚姻狀況等,倘若產(chǎn)權(quán)人及配偶其中一方已經(jīng)去世,購買該套房時就會涉及遺產(chǎn)稅的問題。另外,如果產(chǎn)權(quán)人離婚,或者離婚后再婚的情況,就需要有婚姻證明、法院判決書、當(dāng)時購買房產(chǎn)時的婚姻狀況證明、貸款期間婚姻情況是否有變化等,情況就變得更為復(fù)雜,同時也更應(yīng)該注意或者咨詢專業(yè)人士。