一、 疫情期間不免房租怎么辦?

可以協商處理，屬于不可抗力導致的可以起訴來進行判決處理，對于主動免租的業主值得尊敬，但不應道德綁架所有業主、相關機構要求全部免租，否則可能損害房屋租賃這一民生行業的良性發展，最終造成租客、業主、行業等多方共損的局面。《民法典》（自2021年1月1日起實施）第590條，不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況?！睹穹ǖ洹返?80條，因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規定的，依照其規定。不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。

另外，《最高法院關于適用〈合同法〉若干問題的解釋(二)》第26條，合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。

二、承租人要求提前退租的怎么認定?

承租人要求提前退租，按照約定承擔違約責任。上海市司法局經過初步研究，梳理形成了《新冠肺炎疫情背景下的合同履行指引》?！吨腥A人民共和國民法典》第一百一十九條規定，“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同”;第五百六十三條規定，“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能實現合同目的”;第五百九十條規定，“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任。本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。”

承租人解除合同不存在法定免責事由，因其租房是為了居住，疫情并未造成其不能實現該合同目的，解除合同不屬于第五百六十三條規定之因不可抗力導致不能實現合同目的情形，亦不可援引第五百九十條將不可抗力作為免責事由，因此提前解除合同應當按照約定承擔違約責任。

對于疫情原因導致了無法進行合法的生產經營的，是可以按照上述規定的程序來進行免租處理的，但法律上并沒有進行強制，所以在實際的適用過程中，出租人并不會進行免租處理的，相關情況應當按照規定的法律程序來進行辦理。

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